房產律師-北京房產律師-房地產糾紛專業律師， 靳律師（13426037149） 團隊專門代理借名買房、房產買賣、遺產繼承、離婚分割房產、拆遷析產、共有房產確權分割、居住權案件，為您提供優質法律服務。

掏空積蓄買的房子，突然被告知交易無效要被收回，100 萬房款卻沒人認賬！遇到這種糟心事該如何維權？今天通過真實案例，為您揭開房產交易糾紛背后的法律真相。

案情梳理

（一）購房交易的曲折過程

2013 年，趙芳經中介孫鵬介紹，得知周強要出售位于大興區的一號房屋（拆遷安置房）。11 月 4 日，趙芳向孫鵬轉賬 15 萬元定金，孫鵬出具收條；11 月20 日，周強夫婦與趙芳前夫吳明簽訂《房屋產權變更申請承諾書》，甲房地產開發公司蓋章確認將房屋產權變更為吳明 ；11 月 21 日，趙芳支付尾款 85 萬元至孫鵬賬戶，總計支付 100 萬元購房款 。2017 年，吳明辦理入住并簽訂多項協議，但房屋始終未完成過戶登記。

（二）糾紛爆發與各方爭議

趙芳、吳小雨訴求：要求周強、孫鵬及乙中介公司返還 100 萬元購房款及利息。理由是周強與甲公司的《拆遷安置房買賣合同》被法院判決無效，導致房屋被收回，三方作為交易相關方應承擔退款責任 。

周強抗辯：稱只將房屋賣給 “倒房者”，收到 40 萬元現金，從未直接與吳明交易，趙芳突破合同相對性要求其退款缺乏依據，糾紛根源在于開發商，申請中止本案審理。

孫鵬辯稱：作為乙公司員工，意見與公司一致 。

乙公司抗辯：主張自己是居間方，已促成交易且無過錯，不應擔責 。指出趙芳與周強才是買賣雙方，交易價格應為 87 萬元（有類似房屋交易佐證），趙芳故意不提交合同以推卸責任 。

（三）法院查明的關鍵事實

合同效力：周強與甲公司的《拆遷安置房買賣合同》經兩級法院判決無效，房屋被判令返還甲公司 。

交易關系：雖無書面買賣合同，但產權變更承諾書顯示吳明與周強辦理更名，乙公司提供中介費收據證明居間身份。

款項流向：趙芳向孫鵬轉賬 100 萬元，孫鵬取現 87 萬元（乙公司稱轉交周強），另有 1.74 萬元為中介費 ；周強僅承認收到 40 萬元 。

案件分析

（一）合同主體的認定

根據交易流程及產權變更文件，法院認定吳明（買方）與周強（賣方）為合同主體，乙公司為居間方 。趙芳主張孫鵬、乙公司也是賣方，因缺乏證據未被支持。

（二）退款責任的劃分

周強責任：作為賣方，因合同無效且實際收取部分房款，需退還已收的40 萬元 。

乙公司責任：收取 100 萬元卻未證明全額轉交周強，需對剩余58.26 萬元承擔退款責任 ；孫鵬系職務行為，無需擔責 。

利息問題：因房屋已交付使用多年，法院未支持利息訴求 。

（三）法律依據解讀

依據《民法典》合同編，合同無效后，因該合同取得的財產應予以返還 ；《民事訴訟法》司法解釋明確，當事人需對主張舉證，法院可采信生效裁判確認的事實。

裁判結果

法院判決：

周強于判決生效后 10 日內退還吳小雨購房款 40 萬元 ；

乙公司于判決生效后 10 日內退還吳小雨購房款 58.26 萬元 ；

駁回吳小雨其他訴訟請求 。

案件啟示

（一）購房者必知的避坑指南

嚴查產權資質：通過不動產登記中心查詢房屋性質、抵押查封情況，拒絕購買拆遷安置房等存在權屬風險的房屋 。

簽訂規范合同：務必簽訂書面買賣合同，明確價格、過戶時間、違約責任等條款，避免口頭約定 。

資金監管保安全：選擇資金監管賬戶付款，切勿直接轉給中介或賣方個人賬戶，防止資金挪用 。

（二）中介機構的合規警示

規范操作流程：嚴格核查房源合法性，禁止為產權不清的房屋提供居間服務 。

透明資金管理：不得代收代付房款，引導買賣雙方通過監管賬戶交易，留存完整資金流水 。

（三）賣方的法律風險提示

如實披露房屋真實情況，不得隱瞞權利瑕疵，否則將面臨合同無效、退款賠償等法律責任 。

房產交易無小事，一個疏忽可能血本無歸！如果您在購房過程中遇到類似糾紛，歡迎咨詢專業律師，我們將用法律武器為您挽回損失，守護您的安家夢！

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）