房產律師-北京房產律師-房地產糾紛專業律師， 靳律師（13426037149） 團隊專門代理借名買房、房產買賣、遺產繼承、離婚分割房產、拆遷析產、共有房產確權分割、居住權案件，為您提供優質法律服務。

掏空積蓄買房，住了幾年卻始終拿不到房產證，還遭遇逾期交房違約金不兌現，這讓不少購房者焦慮不已。今天，通過一個真實案例，帶大家看看遇到這種情況該如何用法律武器維權。

案情梳理

（一）購房合同簽訂與履行

2019 年 8 月 8 日，購房者劉陽與甲房地產開發公司（簡稱甲公司）簽訂《北京市商品房預售合同》，購買通州區一號房屋，房屋預測建筑面積 50 平方米，總價款 2907575 元，約定首付 80%、貸款 20%，交房時間為2020 年 10 月 30 日 。合同明確房屋存在在建工程及土地使用權抵押，抵押權人為乙信托公司，且乙信托公司已出具同意銷售聲明。

簽約后，劉陽按約定支付定金、首付款，并通過銀行貸款支付尾款，甲公司也認可收到全部購房款。2021 年 8 月 22 日，劉陽收到房屋，并繳納契稅 26621.57 元 。但截至訴訟時，房屋及所在樓棟均未辦理權屬證書。

（二）逾期交房與產權辦理糾紛

甲公司未按約定時間交房，交房當日，雙方簽訂《房屋延期交付和解協議》，約定甲公司支付逾期交房違約金 45558 元，于 2021 年 12月 31 日前付清 。然而，甲公司并未履約。

此外，劉陽發現房屋產權登記遲遲無法辦理。經查，2017 年甲公司為項目融資，將土地及在建工程抵押給乙信托公司；2021 年，乙信托公司將債權及抵押權轉讓給丙資產管理公司，但未完成抵押變更登記 。

（三）各方主張與爭議焦點

劉陽訴求：要求甲公司辦理房屋初始登記、滌除抵押、協助產權過戶，支付逾期交房違約金及利息；乙信托公司和丙資產管理公司承擔相應協助義務。

甲公司答辯：同意前三項訴求，但認為違約金利息按 LPR 的 1 倍計算更合理 。

乙信托公司抗辯：已轉讓債權，僅為名義抵押權人，非適格被告，不承擔金錢給付義務 。

丙資產管理公司抗辯：一號房屋當前無抵押登記，但購房款應優先清償主債務；劉陽未充分證明已支付全部房款，無權援引消費者優先權。

案件分析

（一）合同效力與抵押合法性

預售合同有效：甲公司售房雖在抵押期間，但經抵押權人同意且合同已披露抵押情況，合同合法有效，雙方應依約履行。

抵押登記與債權轉讓：乙信托公司的抵押權合法有效，丙資產管理公司通過債權轉讓取得實際抵押權，雖未變更登記，不影響權利歸屬。

（二）各方責任認定

甲公司違約：未按時交房、未辦理產權登記，違反合同約定，應承擔協助辦證和支付違約金的責任 。

乙信托公司與丙資產管理公司：二者非合同當事人，根據合同相對性原則，無協助辦理產權證及支付違約金的義務。

（三）法律依據與爭議焦點解析

消費者優先權：劉陽已支付全部房款且用于居住，符合消費者優先權條件，但需提供完整付款證據 。

抵押滌除請求：因房屋無實際抵押登記，該訴求缺乏事實依據 。

違約金利息標準：法院根據公平原則，以全國銀行間同業拆借中心公布的一年期貸款市場報價利率確定利息損失 。

裁判結果

法院判決：

甲公司于判決生效后 7 日內，協助劉陽辦理一號房屋權屬轉移登記手續；

甲公司支付逾期交房違約金 45558 元及利息（以未付金額為基數，按一年期貸款市場報價利率，自 2022 年 1 月 1 日計至付清之日）。

案件啟示

（一）購房者避坑指南

簽約前核查：通過不動產登記中心查詢房屋抵押、產權狀態，拒絕購買存在權屬爭議的房屋 。

保留付款憑證：轉賬備注款項用途，現金支付留存收據，貸款支付保留銀行放款通知，確保付款證據完整 。

細化合同條款：明確房產證辦理期限、逾期交房違約責任及賠償標準，增強維權依據 。

（二）開發商合規要點

規范銷售流程：如實告知房屋抵押、產權情況，不得違規承諾規避政策 。

履行合同義務：按約定期限交房、辦理產權登記，避免因拖延引發法律糾紛 。

（三）法律維權關鍵

遭遇房產糾紛，購房者可依據《民法典》合同編及相關司法解釋維權 。及時收集購房合同、付款記錄、溝通憑證等證據，必要時委托律師，通過協商或訴訟解決爭議，維護自身合法權益。

房產證辦理是買房的關鍵環節，稍有不慎就可能陷入漫長糾紛。如果你也遇到類似難題，歡迎留言或私信，專業律師為你提供一對一法律解決方案！

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）