上海業主問：6.6萬/㎡，中環鉑樾這個樓盤怎么樣？是否值得購買？5句話，楊院長告訴你答案。

選房觀1：24年11月，中建七局與中建港航局以12.53億的底價拿下了寶山99-01地塊，折合樓面價3.3萬/㎡。

即便按1.2萬/㎡的開發成本算，6.6萬/㎡的開盤價都已經能讓開發商賺到33%的毛利。

所以網傳1.9萬/㎡的樓面價肯定是不對的，大概率還有商業或是安置房什么的。

除此之外還有一個指標需要大家注意：該地塊的溢價率為0，高毛利、競爭卻不激烈，這里肯定有消息。

選房觀2：容積率2.5（平，中上之姿）；綠化率35%（優，但就總圖而言，肯定沒那么高）；車位配比1.27（優，常規標配）。

如果我得到的數據沒問題的話，那么僅就用地指標而言，可以給予本盤四星優秀評級。

選房觀3：18層以下的樓棟高度我是非常喜歡的，因為沒有連廊的干擾，得房率往往比較高。

咦，不對啊，我看單元平面圖的時候發現小戶型中出現了北向連廊，這是為啥啊，17層的房子又不需要消防連廊嘍。難不成是規范適用錯誤？

選房觀4：在樓棟的優劣選擇上，本盤無樓王，也無低性價比樓棟，四棟樓就規規矩矩的站在那，持平論即可。

南向辦公樓從視線干擾以及擋光的角度，顯然對本盤有影響。所以樓棟的優劣順序肯定是4號樓優于3號樓優于2號樓優于1號樓。

至于北向南大路的影響，大家還是放過它吧。畢竟北向房間都是廚房跟衛生間，有點機動車噪音又不會影響生活。

選房觀5：在樓層的優劣選擇上，本盤不僅有底商的存在，而且因為地塊不大的緣故，諸如車行出入口、人行出入口、變配電房、垃圾中轉站等的位置確實過于靠近房子了，能遠離當然得遠離。

3號樓的滿窗樓層目測應該在10層及以上，4號樓的滿窗樓層目測應該在7層及以上，諸位如有困惑，完全可以現場去看看，比什么建模、什么測算靠譜多了。

地塊較小，樓棟布局也較為簡單，咱們還是戶型為王吧。單獨的聊聊139㎡戶型，聊聊110㎡戶型選邊還是選中，有個全面的認識之后再買房，相信底氣也會增加很多。關注我，一起讓買房變得更簡單。