昨天，同學給我介紹一個準備賣房的業主，我匆匆的從五四北的綠城柳岸曉風，趕到西洪新村里頭， 當業主稱呼我同學為老陳的時候，產生了一種莫名的感覺。

原來我們都在隨著時間，一天天的慢慢的變老。對這位陳同學，我都是直呼其名，偶爾開玩笑叫小陳，也會叫下陳總，突然之間聽到老陳，著實嚇一跳。

我們都已經不再稚嫩，交流過程中，凸顯更多的從容，穩重，專業等更多趨向于中年人的形容詞。在房地產行業已經從事13年了，陳同學遇到身邊有買賣房屋的需求，都會第一時間把我引薦給他的朋友，繼而也讓我收獲更多成長的機會。

此次，承接了這套西洪新村，我準備給業主做一個市場價格的分析，以及價格定位，包括后期的推薦，成交，交易手續完成等工作。

這次推薦我賣房的房源是92平米，6樓，4年前精裝修的房源，滿2年，可以落戶，讀茶園山小學和楊橋中學的房子。

房屋定價

每一次接到不熟悉業主房屋委托的時候，大部分業主會直接告訴我他們心里價格，我們只要接受委托即可。如果我認為價格高，也不會輕易去談業主的價格，因為每一個業主，剛剛掛牌出來的時候，都希望能夠賣出一個好的價位。

若是像同學介紹，老客戶介紹房源，他們往往會征求我的個人意見，包括掛牌價格多少，最后預期成交價格多少？我則會很直接告訴他們當下的市場狀態，結合他們自身賣房原因等情況，給出一個價格區間做選擇。

現在定價或許會低一些，但也能跑贏市場的下行，價格定得越高，掛牌時間越久，對業主來說，損失就更大。一方面是市場下行的部分，另一方面是資金成本的部分，相加起來少則5-8萬，多則十幾萬以上。

所以，定價是一個需要業主與中介之間，相互認可，相互支持的一個結果。當然，給房子定價，也不是一件簡單的事情，以下是我給西洪新村的一個價格定位。

西洪新村同小區在售分析

福州市，鼓樓區西洪新村小區，目前掛牌二手房共有41套，周邊競品有大王里西洪新村，以及周邊西風小區，西鳳新村，鳳凰池新村等在內。

業主掛牌的均價為22679元/平米，均價是把小區內，掛牌價格最高的房源一起分攤進來，包括可賣可不賣的業主在內，按照經驗，性價比房源，或者是能夠成交的價格，往往都要低于均價2-3000元/平米。

西洪新村里頭，總價最低的房源掛牌148萬，總價最高房源339萬，最小在售戶型95.62平米，最大在售戶型168平米，被帶看量最多的房源數據：92平米，4樓，208萬，單價22560元/平米的這套房子，中共看過10組客戶，目前仍未成交。

從掛牌房源中得出一個信息：3房戶型，中間樓層的單價在22000元左右掛牌；頂層或者高層的房源，單價在18000元左右掛牌；低樓層掛牌房源較少，沒有參考價值。

精裝修的房源較少，因此，同學介紹的這套3房戶型，有裝修上的優勢。

歷史成交案例

通過幸福里，貝殼網的數據顯示，近期有成交不少的二手房，具體成交情況如下：

1、4月份成交95平米，中樓層，西南朝向，精裝修，199.6萬，單價21011元/平米；

2、3月份成交81平米，中樓層，朝南向，簡單裝修，173.8萬，單價21276元/平米；

3、5月份成交95平米，高樓層，西南向，精裝修，206萬，單價21684元/平米；

已經成交的房源，代表當下客戶能夠接受的價位，也是最直觀的價格體現。在這個成交范圍上，可以看出業主的價格上下浮動大約在5萬元左右，也就是價格太貴，賣不動，價格太低，業主不愿意賣的情況。

因此，同學介紹的這套3房的戶型，競品較多，樓層上沒有優勢，需要中介做比較好的包裝營銷。

價格區間定位

我對這套房子給出了一個價格區間，價格在195-205萬之間，單價在2-2.1之間較為合適，掛牌價格要高于房子1000元/平米，也就是定成交價格會在200萬左右，掛牌價格在220萬左右。

房子優勢很明顯，劃片茶園山小學，楊橋中學，學區教育屬性功能較強，仍有不少的買家愿意選擇購買。西洪新村在周邊生活較為便利，小區體量比較大，受眾群體多，關注度也比較大，成交較為活躍。

最后，給所有的業主一個賣房的建議：

不論市場怎么變化，福州這座城市里頭，仍然有大量的需求，不用擔心房子賣不掉，對價格上的期待不要太高，合理的定價，加上中介的配合推廣，都能夠把房子成功置換。

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