如果要說一個上海最宜居的區，我認為是長寧。

老牌市中心四區中（黃浦、靜安、徐匯、長寧），長寧是最低調的存在。

這里房價基數不高，教育也沒有那么卷，通勤優勢大。

有錢沒錢在長寧這里都能買得起。

從純自住的角度出發，長寧是一個不錯的選項。

今天就一起來看看，長寧各總價段二手房都可以買到哪里。

長寧區在上海市區GPD排名第4，人均GPD第2。

這幾年數字經濟發展成績非常好，GPD一直是保持2位數的增長。

長寧區有幾“多”。

第一外國人多，這里有全市約1/3的外國領事館。

長寧這里曾是上海開放的橋頭堡，虹橋開發區是全國最早的經濟開發區之一。

這里日本、韓國、臺灣人都很多，號稱最正宗的日料就在長寧。

老外街就在長寧閔行的交界處。

第二長寧“老錢”多。

上海東富西貴，說的就是長寧這里。

古北是最早的涉外居住區，上海房價2000塊的時候，人家賣2000美刀。

西郊這里更是低調的奢華，檀宮這樣的豪宅不是有錢就能買的。

尚嘉中心這里面都是重奢，有錢人消費的。

第三商業多，沿著2號線基本每一站都有中大型商業體。

中山公園：龍之夢、長寧來福士。

婁山關路：巴黎春天、百盛、金虹橋、匯金百貨、南豐城、尚嘉中心

威寧路：繽谷廣場

北新涇：西郊百聯

淞虹路：大融城、宜家薈聚

除了大商業，長寧的美食小馬路也很多，煙火氣很足。

第四公園多。

截止2024年末，長寧區人均公園綠地面積7.6平米、公園綠地面積528.51萬平、全區綠化覆蓋率34.15%。

位居全市中心城區第一。

第五是高能級地鐵多。

東西向：2號線（上海最牛B的線路）、10號線

南北向：15號線、11號線、3號線

唯一環線：4號線

當然長寧也有幾“少”。

第一是學區少，嚴格來說是沒有學區房的概念。

長寧區是上海唯一一個在小升初階段實行“多校劃片、電腦派位”的行政區。

但細說起來其實教育資源也不少。

①長寧區共有9所高中。

其中市重點3所（含1所八大），區重點4所（含1所特色高中），一般高中2所（含1所民辦高中）。

②長寧共有20所初中，其中公辦18所，民辦2所。

一梯隊：延安初級中學（公辦）、市三女初（公辦）

二梯隊：西延安中學（公辦）、婁山中學（公辦）、華師大天山學校（公辦）、建青實驗學校（公辦）、復旦初級中學（公辦）、新世紀中學（民辦）等等

③長寧有29所小學，其中公辦26所，民辦3所。

第一梯隊：江蘇路五小、愚園路一小

第二梯隊：長寧實驗小學、天山路一小、復旦小學、綠苑小學、適存小學、建青實驗學校（15年一貫制）、新世紀小學（民辦）、東展小學（民辦）等。

第二是“新房子”少，主要是長寧區的房子普遍房齡比較老。

少量的二手房是2010年前后的，大多數是2005年之前的房子，老破小的比例也很高。

幾年也出不了1個新盤

唯一一個前兩年交付的純新盤就是中海長寧第了。

第三是優質醫院少。

板塊稍微好點的就一個同仁醫院，是一所三級乙等綜合醫院。

有個頭疼腦熱，做個常規檢查啥的還算方便。

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0-200萬

200萬以下的超低總價預算，長寧一樣可以買到房子，租售比也不低。

單身青年、考慮通勤便利的、沒錢還想住市區長寧都可以滿足。

近1年長寧板塊200萬以下成交量最好的就是中山公園和北新涇。

中山公園的客戶面向市區工作的可戶多一些，北新涇面向凌空SOHO、大虹橋的買家多一些。

中山公園的老破小集中在婁山關路地鐵站東側。

天山2-5村是這里的主要成交小區，整體應該超過萬戶居民。

其中天山四村是銷冠，離2、15號線婁山關路站都最近的小區。

30平一室戶200萬以內能買到，小區租售比能到2.5%以上。

另一個長寧最剛需的地方就是北新涇。

新涇三村一年僅LJ就能賣17套，如果是網簽數據的話，一年大概60多套。

地鐵口的優勢非常明顯，樓下就是當地網紅菜市場、小吃，生活很方便。

北新涇這個板塊以老破小為主，但同時也是長寧很強的產業板塊。

凌空soho以北是長寧第重要稅源地之一。

新開業的大融城和宜家薈聚給板塊提升不少。

這里200萬能買到40平左右，租金能到5000元，租售比3%。

同樣面積中環外彭浦大概是3700元左右。

長寧第三大剛需板塊是仙霞。

不過仙霞的小區不是直接靠近地鐵站附近，相對北新涇和中山公園這邊的小區要吃點虧。

這里比較出名的是日料。

200-300萬

200-300萬這個區間就不展開寫了。

這個總價段基本和200萬以下的可選范圍是一致的。

只不過面積相應放大一些，中山公園原來買30平的現在能買40平，還是一房。

北新涇這里原來買40平的現在能買到50平的大一房或者小兩房。

如果想買到加裝電梯的老破小，這個價位正好。

像新涇六村這邊45平大概250萬上下。

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300-500萬

300-500萬區間，有兩個板塊成交明顯有增多。

新華路、鎮寧路。

其實從對應產品而言，在這兩個板塊里面依然是老破小為主。

只不過這些事高級地段的老破小。

買在這里的年輕人多半也是要講點腔調的。

300-500萬新華路板塊這里成交最旺盛的小區是新順小區、長虹小區。

都圍繞在虹橋路地鐵站周邊。

3、4、10號線交匯，“牛馬打工人”的天選地段。

而且只要300萬出頭的價格就能和頂豪做鄰居。

新華路這里濃蔭密布、花木扶疏，素有“上海第一花園馬路”之美譽。

在浦東國際機場和延安高架建成之前，中外領導人造訪上海通常會從虹橋機場經過新華路前往市中心。

因此新華路又被冠以百年“國賓道”的稱號。

新華路絕對是鬧中取靜的地方。

只不過東西比較割裂，東邊是衡復風貌區的標準，西邊就是老破小塔樓聚集地。

鎮寧路這里300-500萬賣的最多的是華山花苑。

風貌保護區+交通大學地鐵站+復旦小學。

不過小區是老塔樓，產品實在不咋地。

這個總價段只能買到40-50平的一房。

側面反映出500以下，在市中心時很難買到好產品的。

只能是為了地段放棄物業品質、面積、房齡和保值潛力。

500-800萬

這個總價段，中山公園成交又是第一。

看得出，中山公園在剛需自住這塊很能打。

天山、古北逐漸開始成為主流。

在這些地方已經能買房商品房的2房了（或者可改2房）。

不過房齡基本鎖定在2000年前后的小區。

房型好的不多，部分的2房朝南就已經是相對比較好的選擇了。

天山板塊的通勤優勢大，靠著二號線威寧路站。

這個價位段想在長寧好點的板塊買到比較理想的商品房難度非常大。

如果板塊向下兼容，到了仙霞這里，就有帶電梯的2000年左右商品房。

比如天臺家園，90平的兩房。

如果看整體小區成交排名，優質小區不多。

對于現在年輕人來說，這個總價段買這些小區的對應產品，不太容易接受。

800-1000萬

在郊區400萬以上就有不少新房次新房可供選擇，而且小區品質和物業管理都不錯。

600-800在郊區就是很好的房子了。

不過，在長寧這里，800-1000萬才真正出現一些物業和品質概念。

中山公園這個總價段賣的最多的是上海花城。

社區建于2000年，北臨蘇州河，綠化環境品質較好。

小區的2房105平800萬+，3房130平低樓層1000萬以內。

天山板塊天山路以北的次新房小區，80-90平的兩房基本都能買得到。

三房現在1000萬以內也有機會。

這套天山華庭110平三房1050萬，砍砍價是有希望的。

之所以說這個總價段出現一些物業和品質概念。

是因為，優質小區的小2房能買到，但是三房或者更好的戶型、樓層目前是買不到的。

比如：

天山仁恒河濱花園2房、中山公園長寧88金廷2房、御翠豪庭大1房。

至于像新華路板塊的標桿還是進不去。

而到下游板塊，比如北新涇這里已經逐漸能夠上到中高配。

比如世紀之春花園的3房。

中海長寧第95平小三房。基本上屬于這個總價段長寧能夠買到的三房房齡、產品最好的了。

只不過放眼全市來看，北新涇的競爭力還是不太夠。

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1000-1500萬

到了1000-1500萬，在長寧買房的頂部空間就逐漸打開了。

可以不用完全關注市場什么板塊或者小區賣的多。

因為優質小區可能供應也不多，成交有限。

如果要選肯定也要往板塊的頭部去看了，或者至少是二梯隊以前的小區。

新華路板塊：

虹橋府邸3房 158平，08年干掛石材的小區；

紫勛風雅苑3房 130平，2010年小區

鎮寧路板塊：

東方劍橋1 10平2房，140平低樓層三房

仙霞板塊：

西郊紫薇花園2房100-110平。

西郊板塊：

西郊龍柏花園3-4房大面積段、西郊寶成花苑180平疊墅

古北板塊：

古北ONE140平左右的3房，租售比能達到2.5%。

虹橋板塊：

翠庭150平3房、虹橋豪苑140平3房。

天山板塊：

仁恒河濱花園120平3房、天山河畔花園140平3房、天山怡景苑150平3房等

中山公園板塊：

虹橋河濱花園160平3房、兆豐嘉園150平3房。

以及北新涇中海長寧第的130平4房、長寧馥邦苑160平4房。

1500-2000萬

1500-2000萬這個價位段在小區的選擇上和上面邏輯一樣，選頭部小區。

不過古北這里會增加不少古北二期的小區。

1000-1500萬提到的不少小區選房的空間會很大。

這個總價段會多一個新房選擇，在天山和北新涇交界位置的和樾長寧。

120、140平的戶型，單價13.88萬，總價大概1500-2000萬。

豪宅

接下來說長寧的有一個特點，就是豪宅屬性。

當預算2000萬往上甚至上不封頂的時候，長寧依然接得住。

像鎮寧路板塊的湖南路四大金剛，頂豪區。

傳統上只角。

湯臣怡園、蘭庭、鴻豐香緹花園、興國鳴園。

蘭庭一套就是半個小目標。

還有像嘉里華庭這樣的高端小區。

如果是新華路，這里 有淮海名邸，3000萬起步 。

6-7層的洋房，一層一戶。

新華路一號也要6000萬朝上。

再到西郊這里，就是真的貴了。

以檀宮為代表的別墅，1億起步，就看你要多貴的。

普通的別墅小區，像御墅花園、田園別墅等大概3000萬朝上。

如果想在西郊附近找2000萬以上的高端小區，那就是朗詩新西郊。

或者是挨著西郊的西郊紫薇花園。

現在買房都是根據自身實力，適度杠桿。

買房優先頭部小區，按梯隊選擇。

小區優劣帶來的價格分化也越來越明顯。

舉個栗子，如果在天山板塊買房，那就是根據總價按1、2、3梯隊不斷篩選。

一梯隊住宅：仁恒河濱花園

二梯隊住宅：新天地河濱花園、天山河畔花園、天山怡景苑、泰榮苑、天山華庭

三梯隊住宅：天山星城、海逸公寓、雍景園、南洋新都、河風麗景、寶地新品居

選好的，選性價比高的。

不知道大家還想了解哪里。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

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