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經(jīng)適房購(gòu)房人無(wú)力償還房貸，

公積金管理中心欲按約收回貸款，

政策規(guī)定一定條件下政府可予回購(gòu)，

但購(gòu)房人怠于行使申請(qǐng)回購(gòu)的權(quán)利，

導(dǎo)致各方陷入僵局，

如何破局？

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2019年，朱某因住房條件困難

向政府申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房并獲準(zhǔn)，

與開(kāi)發(fā)商某置業(yè)公司簽訂了

《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房預(yù)售合同》，

與上海市公積金管理中心簽訂

《住房貸款合同》，

約定由公積金管理中心

向朱某提供 26萬(wàn)元購(gòu)房貸款，

朱某將經(jīng)適房抵押給公積金管理中心。

《貸款合同》還就政府回購(gòu)事宜

作出特別約定：

如朱某無(wú)法償還貸款，

應(yīng)在取得所購(gòu)房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證 未滿(mǎn)5年內(nèi)

向政府申請(qǐng)回購(gòu)。

朱某簽署了

《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房五年內(nèi)回購(gòu)申請(qǐng)表》，

同意如未及時(shí)申請(qǐng)政府回購(gòu)的，

授權(quán)公積金管理中心代為申請(qǐng)政府回購(gòu)。

朱某取得經(jīng)適房后，

一直拖延辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，

貸款發(fā)放不久便斷供房貸，

2024年，公積金管理中心

將朱某及房屋所在

區(qū)住房保障中心訴至人民法院，

要求朱某歸還未還貸款本息

共計(jì)20余萬(wàn)元，

同時(shí)主張區(qū)住房保障中心

承擔(dān)回購(gòu)責(zé)任。

人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，

根據(jù)《上海市共有保障住房管理辦法》

等文件規(guī)定的 政府回購(gòu)政策，

購(gòu)房人無(wú)力償還房貸

且 取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿(mǎn)5年，

購(gòu)房人、同住人有權(quán)申請(qǐng)政府回購(gòu)。

回購(gòu)是為了保障購(gòu)房主體

在一定年限內(nèi)因自身經(jīng)濟(jì)、生活原因

無(wú)法償還購(gòu)房貸款、確有需求轉(zhuǎn)讓住房時(shí)

申請(qǐng)退出保障房體系，

政府指定的相關(guān)主體

在購(gòu)房人滿(mǎn)足回購(gòu)條件時(shí)

負(fù)有承擔(dān)回購(gòu)責(zé)任的法定義務(wù)。

同時(shí)，在符合回購(gòu)條件的情況下

要求政府回購(gòu)也是購(gòu)房人的法定權(quán)利，

在購(gòu)房人怠于申請(qǐng)時(shí)，

貸款方有權(quán)通過(guò)獲取購(gòu)房人的明確授權(quán)

代為向政府申請(qǐng)回購(gòu)，

避免因購(gòu)房人斷供房貸而陷入僵局。

本案中，

無(wú)論朱某是否辦理

實(shí)際取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證

其從取得房屋時(shí)起算均未滿(mǎn)5年，

符合申請(qǐng)政府回購(gòu)條件。

同時(shí)，朱某向公積金管理中心

出具回購(gòu)申請(qǐng)表，

公積金管理中心

有權(quán)要求相關(guān)回購(gòu)責(zé)任主體

即區(qū)住房保障中心進(jìn)行回購(gòu)。

據(jù)此，人民法院判決

朱某返還公積金管理中心

借款本息20余萬(wàn)元，

朱某未履行上述支付義務(wù)，

區(qū)住房保障中心應(yīng)對(duì)案涉房屋進(jìn)行回購(gòu)。

一、購(gòu)房人應(yīng)按約還款，無(wú)力償還貸款時(shí)應(yīng)積極尋求政策支持

經(jīng)適房的購(gòu)房群體多為經(jīng)濟(jì)困難家庭，政府通過(guò)共有產(chǎn)權(quán)的方式提供政策優(yōu)惠性住房。然而，在貸后管理中，經(jīng)適房購(gòu)房人與貸款方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系與一般商品房貸款無(wú)異，故購(gòu)房人應(yīng)秉持誠(chéng)信，按約及時(shí)歸還房屋貸款，即便在無(wú)力償還貸款時(shí)也要積極尋求政策支持。

根據(jù)《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房供后管理實(shí)施細(xì)則》規(guī)定， 取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿(mǎn)5年，因購(gòu)房者無(wú)法償還貸款等原因，確需轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)保障住房的，購(gòu)房人、同住人可以申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)保障住房回購(gòu)。根據(jù)該規(guī)定，無(wú)力償還貸款的經(jīng)適房購(gòu)房人在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證五年內(nèi)具有申請(qǐng)政府回購(gòu)的法定權(quán)利，這也是政策賦予該類(lèi)特殊購(gòu)房群體的法律權(quán)利保障，避免因拖欠債務(wù)而成為失信方。

二、貸款方應(yīng)優(yōu)化合同條款，確保權(quán)利行使符合法律及政策規(guī)定

為提高保障對(duì)象的支付能力，公積金管理中心、商業(yè)銀行為經(jīng)適房申請(qǐng)對(duì)象發(fā)放購(gòu)房貸款。對(duì)于“取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿(mǎn)5年”的情形， 確保回購(gòu)申請(qǐng)取得購(gòu)房人的授權(quán)，杜絕不誠(chéng)信且拒絕配合的違約者通過(guò)消極的方式逃避自身法定義務(wù)。而對(duì)于“取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證已滿(mǎn)5年”的情形，確保抵押貸款安排與共有產(chǎn)權(quán)住房制度相匹配，注明政府與購(gòu)房人各自產(chǎn)權(quán)份額。

本案中，朱某與公積金管理中心在簽訂《住房貸款合同》時(shí)向公積金管理中心出具了《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房五年內(nèi)回購(gòu)申請(qǐng)表》，可視為朱某認(rèn)可并委托公積金管理中心行使申請(qǐng)回購(gòu)的權(quán)利。鑒于朱某符合申請(qǐng)政府回購(gòu)的條件，公積金管理中心在朱某未能按約償還貸款時(shí)有權(quán)依據(jù)朱某的授權(quán)向政府申請(qǐng)回購(gòu)。

三、政府應(yīng)積極回應(yīng)政策，讓保障住房切實(shí)發(fā)揮“托底”保障功能

從政策規(guī)定的精神和原則上看，當(dāng)符合條件的經(jīng)適房購(gòu)房人申請(qǐng)政府回購(gòu)時(shí)，政府指定的相關(guān)回購(gòu)主體負(fù)有承擔(dān)回購(gòu)責(zé)任的法定義務(wù)。面對(duì)經(jīng)適房購(gòu)房人斷供導(dǎo)致貸款難以收回的僵局，政府應(yīng)對(duì)符合條件的經(jīng)適房積極回購(gòu)，讓該類(lèi)住房 重新歸入保障體系再次統(tǒng)籌安排，采取配套措施妥善安置公租房，保障住房權(quán)利。同時(shí)，對(duì)于符合上市交易條件的經(jīng)適房，應(yīng)明確政府與購(gòu)房人之間各自共有的產(chǎn)權(quán)份額，推動(dòng)經(jīng)適房進(jìn)入交易市場(chǎng)流通， 為真正困難群體提供“托底”保障。

孫曄

上海市人大代表，上海市人大監(jiān)察和司法委員會(huì)委員，上海市人民調(diào)解協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)，上海市浦東新區(qū)物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解委員會(huì)主任

共有產(chǎn)權(quán)保障住房帶有政策性、社會(huì)性特點(diǎn)，受當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)范性文件的調(diào)整。當(dāng)購(gòu)房人斷供房貸時(shí)，由于各方對(duì)于政策解讀不一，容易導(dǎo)致法律糾紛。根據(jù)上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房的相關(guān)政策規(guī)定，購(gòu)房人在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿(mǎn)5年的情形下享有申請(qǐng)政府回購(gòu)的權(quán)利。這起案件中，購(gòu)房人取得房屋后不久便斷供且怠于向政府申請(qǐng)回購(gòu)，導(dǎo)致公積金管理中心無(wú)法收回貸款、政府無(wú)法履行回購(gòu)，各方陷入僵局。因此，公積金管理中心在事先取得購(gòu)房人授權(quán)后代為申請(qǐng)回購(gòu)，可使政府履行回購(gòu)法定義務(wù)具有合同和法律依據(jù)。同時(shí)，各方對(duì)回購(gòu)責(zé)任的具體履行標(biāo)準(zhǔn)形成統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，確保審執(zhí)銜接。

優(yōu)化共有產(chǎn)權(quán)保障住房供后管理，是保障人民群眾住房權(quán)益，維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定的重要任務(wù)。人民法院正確解讀政策規(guī)定，對(duì)政府在履行回購(gòu)責(zé)任的過(guò)程中回購(gòu)條件、主體、方式及金額標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一，不僅有效維護(hù)了購(gòu)房人、貸款方、政府方的合法權(quán)益，也規(guī)制了各方的責(zé)任義務(wù)，實(shí)現(xiàn)了法律效果與社會(huì)效果的和諧統(tǒng)一，為后續(xù)同類(lèi)案件的公正裁判提供明確規(guī)范指引。

一、《中華人民共和國(guó)民法典》

第五百七十七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

?二、《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房供后管理實(shí)施細(xì)則》

第十條 取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿(mǎn)5年，有下列情形之一的，購(gòu)房人（繼承人）、同住人應(yīng)當(dāng)騰退共有產(chǎn)權(quán)保障住房，并申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)保障住房回購(gòu)：

（一）全部購(gòu)房人和同住人的戶(hù)口遷離本市或者出國(guó)定居；

（二）購(gòu)房人和同住人均死亡；

（三）本市戶(hù)籍家庭購(gòu)買(mǎi)商品住房、經(jīng)區(qū)住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)核定不再符合住房困難面積標(biāo)準(zhǔn)，或者非滬籍家庭購(gòu)買(mǎi)商品住房;

（四）非滬籍家庭購(gòu)房人和同住人的居住證全部被注銷(xiāo)，但因戶(hù)口遷入本市導(dǎo)致的除外。

取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿(mǎn)5年，因夫妻離婚析產(chǎn)或者無(wú)法償還購(gòu)房貸款等原因，確需轉(zhuǎn)讓共有產(chǎn)權(quán)保障住房的，購(gòu)房人、同住人可以申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)保障住房回購(gòu)。

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文字：劉婷

漫畫(huà)：徐秋雨

攝影：陳偉

視頻：趙玲

責(zé)任編輯：陳鳳

編輯：左雨欣

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上觀號(hào)作者：浦江天平