2025年“畢業季租房服務進校園”系列活動近日啟動。每年畢業季,大批高校畢業生涌入租房市場開啟獨立生活。然而,租房路上陷阱重重,從虛假房源到合同貓兒膩,從押金難退到房東隨意漲租,諸多問題讓初入社會的“菜鳥”焦頭爛額。那么,畢業季租房的各個環節如何才能不踩坑呢?

踩坑1 上“照騙房”的當

法官支招:多渠道核實房源真實性

在各大社交平臺和中介門店,虛假房源屢見不鮮。一些不良中介或房東為吸引承租方眼球,發布圖片精美、價格低廉且地段優越的房源信息,但實際看房時發現房屋破舊不堪、面積狹小或是位置偏遠。例如網上標注的是市中心精裝修公寓,實地卻是老舊小區內的簡陋出租屋;又如宣傳圖中的寬敞客廳,實際上是只能容一人通過的狹窄過道。甚至一些房源根本不存在,純屬虛構,發布者的真實目的在于騙取承租方看房費或收集承租方個人信息。

依據民法典第七條規定,民事主體從事民事活動,應當遵循誠信原則,秉持誠實,恪守承諾。故意提供虛假房源信息,使承租方產生錯誤認識并基于此作出租房意向決策,侵害了承租方的知情權與選擇權,構成民事欺詐。若造成承租方經濟損失,如支付不必要的看房費、定金等,房東或中介需承擔賠償責任。畢業生小陳就踩過虛假房源的“坑”,他在網上輕信了“房東不在北京,需承租方提前支付定金、租金”的話術,通過手機向騙子轉去租房定金,但對方遲遲未給鑰匙,小陳發現被騙后趕緊報警。最終,黃某、盧某被公安機關抓獲,他們累計騙取了34名受害人的26萬余元,被法院判詐騙罪處有期徒刑4年,罰金4萬元。

畢業生租房時,務必多渠道核實房源真實性,除了在正規租房平臺查看房源,還可通過周邊房產中介門店了解市場行情,對比同區域同類房屋租金價格。對于圖片精美、價格異常低的房源保持警惕,要求中介或房東提供房屋實景照片、房產證等相關證件。還可通過視頻通話等方式遠程看房,初步確認房屋狀況。若條件允許,實地考察是最為可靠的方式,避免只看網上信息就輕易交定金。

踩坑2 遭遇霸王條款

法官支招:切勿倉促簽合同

一份合法有效的租賃合同是保障雙方權益的關鍵,合同應明確雙方當事人基本信息,包括房東姓名、身份證號、聯系方式,以及承租方姓名、身份證號及緊急聯系人信息等。房屋詳細信息必不可少,如房屋地址、面積、戶型結構、裝修狀況,且需附上房屋平面圖作為附件。租賃期限要精確到起止年月日,避免模糊表述引發后續爭議。租金金額、支付方式(如每月銀行轉賬、押一付三等)及支付周期需清晰約定,同時注明租金是否包含物業費、水電費等費用,若不包含,各項費用的承擔方也應明確。

部分不良房東或中介會在合同中設置霸王條款,將自身責任義務弱化,加重承租方負擔。常見的如“房屋自然損耗由承租方負責維修”“房東可隨時無理由收回房屋,只需提前一周通知”“承租方不得因任何原因提前解約,否則押金不退”等。這些條款違反公平交易原則,依據民法典第四百九十六條,格式條款提供方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務,并采取合理方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系的條款。此類不公平條款承租方可主張無效。

例如,小馮與房東楊先生簽訂了房屋租賃合同,約定小馮承租楊先生房屋至拆遷時截止。楊先生后來提出,房屋需要裝修,要求小馮搬離。由于雙方未達成一致意見,楊先生訴至法院,要求解除租賃合同,并要求小馮在合理期限內搬離承租房屋。小馮表示,按照合同約定,目前房屋尚未拆遷,房東無權要求自己搬離。法院審理后認為,根據民法典第七百三十條規定,當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確,依據本法第五百一十條的規定仍不能確定的,視為不定期租賃;當事人可以隨時解除合同,但應當在合理期限之前通知對方。房東楊先生與小馮雖簽訂書面合同,但雙方約定租賃期限至拆遷時止,屬于租賃期限約定不明確。經與雙方溝通,承租房屋簽訂合同至今并無拆遷計劃,雙方也未補充約定租賃期限何時截止。本案屬于租賃期限約定不明確,應視為不定期租賃。因此,最終法院判決小馮在合理期限內搬離承租房屋。小馮很后悔當初沒有在合同中寫明具體租賃時間。

簽訂合同前,承租方要仔細閱讀每一條款,對不理解或認為不合理之處及時提出修改意見,切勿倉促簽字,對約定不明的事項一定要書面確認,避免口頭承諾。另外,房屋租賃合同應一式兩份,雙方各執一份,確保雙方手中持有原件,以防后續糾紛口說無憑。簽字時,最好有第三方見證,如邀請同學或請親友在場,增強合同簽訂的公正性。同時,承租方可留存與房東或中介溝通房租、押金、房屋設施等問題的聊天記錄、通話錄音等證據,萬一出現糾紛,這些能作為輔助證明材料。

踩坑3 碰上二房東轉租

法官支招:仔細核查承租方身份與權限

為減輕經濟壓力,很多畢業生在租房時選擇了合租。合租能分攤租金成本,但也存在諸多隱患。一方面,合租者背景復雜,可能存在人際沖突與財物安全的風險。另一方面,若合租中有二房東轉租情況,即二房東未經房東同意將部分房屋轉租給他人,這種轉租行為可能無效,一旦原房東發現,有權要求次承租人(合租者)搬離,導致承租方面臨無家可歸的窘境。

例如,租客小何突然接到法院開庭通知,原來,向他出租房屋的王某是二房東。現房主李先生認為王某拖欠房租,已經向其郵寄過解除房屋租賃的通知,王某不但不返還房屋還未經自己同意將房屋轉租給小何,因此李先生要求王某支付拖欠的房租,并要求小何騰退房屋并支付房屋使用費。小何十分委屈,認為自己是向王某租的房,與李先生不存在合同關系,李先生無權向其主張權利。法院審理后,依據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(2020年修正)第十三條規定,房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除,出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占用使用費的,人民法院應予支持。因此,法院判決王某應補齊所欠租金,李先生收回涉案房屋,小何還需向李先生交納自李先生向王某發送房屋租賃合同解除通知之日至小何實際搬離之日的房屋使用費。

選擇合租時,最好與合租室友簽訂書面合租協議,明確各自權利義務,如租金分攤比例、水電費繳納方式、公共區域使用規則、衛生打掃安排等。同時,留存室友身份證復印件、聯系方式等信息,以便出現糾紛時能及時溝通解決。日常相處中,注意保護個人財物安全,貴重物品妥善保管,避免因合租引發不必要的經濟損失與矛盾糾紛。

為避免二房東風險,承租方合租時要仔細核查二房東身份與轉租權限。要求二房東出示與原房東簽訂的租賃合同、原房東同意轉租的書面證明,并核實合同真偽。承租方還可通過撥打原房東電話、查看房產證復印件等方式確認轉租合法性。若二房東無法提供有效證明,則堅決不要與其簽訂轉租合同,防止陷入非法轉租陷阱。

踩坑4 房東無故索賠維修費

法官支招:遇爭議可請專業人員鑒定

看好房簽完合同后,就到了交房環節,此時承租方要仔細檢查房屋現有設施狀況,如門窗是否能正常開關、鎖具是否完好、水電表讀數是多少、燃氣設備能否正常使用、家電家具可否正常使用等。對于檢查中發現的問題,應及時記錄并與房東核實,要求房東在交房前維修好或在合同中注明由房東負責維修的時間與方式。例如,冰箱制冷效果不佳,可當場拍照留證,約定房東維修或更換,否則承租方可自行維修后從押金中扣除相應費用。

租賃期間,一般日常小修如燈泡更換、水龍頭擰緊等由承租方負責;因房屋老化、正常使用導致的較大維修,如水管破裂、電路故障、屋頂漏水等,根據民法典第七百一十三條規定,承租人在租賃物需要維修時可以請求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的,承租人可以自行維修,維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的,應當相應減少租金或者延長租期。因承租人的過錯致使租賃物需要維修的,出租人不承擔前款規定的維修義務,由承租人承擔維修或賠償責任。例如,租戶不當使用洗衣機致使電機損壞,需自行承擔維修費用。

退房時,房東與承租方應共同驗收房屋設施。發現新損壞時,先判斷損壞原因,分清責任。若是承租方責任,承租方按約定賠償;若非承租方原因,如自然損耗或由房東前期未維修導致損壞,房東不得追究承租方責任。雙方對設施狀況有爭議時,可請專業維修人員評估鑒定,依據鑒定結果處理糾紛,確保退房過程公平公正,避免押金因設施問題被無端扣減。

踩坑5 押金莫名被扣

法官支招:協商不成可尋求調解或訴訟

小美與房東趙先生簽訂了房屋租賃合同,交納了3個月的房租和押金,約定押金用于抵扣小美未交納的房租,如果小美違約,押金還用于承擔違約金或賠償金,剩余押金應在退房3個工作日內由趙先生退還小美。在小美依約退房后,趙先生卻以房屋損壞為由拒不退還押金,小美訴至法院。法院審理后認為,小美對房屋的使用屬于合理范圍,不應承擔賠償責任,判決趙先生退還押金。

押金作為租賃關系的一種擔保方式,常引發諸多矛盾。在承租方依約履行租賃義務,退房時房屋及附屬設施無損壞、水電費等費用結清的情況下,房東應無條件退還押金。例如,承租方按時退房,房屋僅存在正常使用痕跡,如墻面輕微污漬、地板正常磨損,房東不得以莫須有的理由扣除押金。若房東拒不退還,承租方可依據民法典第三百一十一條關于物權返還請求權的規定,要求房東返還押金,并可主張因拖延退還產生的利息損失。

租金支付應嚴格按照合同約定執行,房東不得隨意漲價或變相漲租。若遇市場租金大幅波動,房東想調整租金,需與承租方協商一致,并簽訂書面補充協議。未經承租方同意,房東單方面漲租,承租方有權拒絕支付超出合同約定部分的租金。如房東以斷水斷電、換鎖等極端手段逼迫承租方接受漲租,這種行為嚴重侵犯承租方合法權益,承租方可向相關部門投訴或通過法律途徑起訴房東侵權,要求賠償損失并恢復原狀。

一旦發生押金或租金糾紛,承租方首先應與房東友好協商,闡明事實與法律依據,嘗試和平解決。協商不成,可向當地住房和城鄉建設部門、消費者協會投訴,尋求行政調解。若調解無果,承租方可憑借租賃合同、支付憑證、溝通記錄等證據向房屋所在地法院提起訴訟,通過司法程序維護自己的合法權益,追討押金或合理租金。

畢業季租房雖充滿挑戰,但只要熟知相關法律知識,在各個環節保持警惕、嚴謹操作,就能有效避開租房常見“雷區”,開啟安全、舒適、安心的居住生活。

來源：北京日報

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