從幾毛錢(qián)到六塊多，物業(yè)費(fèi)漲出了新高度，也成了壓垮剛需的最后一根稻草

“哥們，您猜怎么著？我上個(gè)月剛收房，物業(yè)費(fèi)一算差點(diǎn)沒(méi)背過(guò)氣去！”

老張?jiān)陔娫捓锔彝虏郏曇衾锿钢鵁o(wú)奈，“六塊八一平！我那九十平的兩居，一個(gè)月光物業(yè)費(fèi)就六百多，快趕上老家一套房的月供了。”

這位在北五環(huán)搶到限價(jià)房的“幸運(yùn)兒”，此刻正被天價(jià)物業(yè)費(fèi)壓得喘不過(guò)氣。

按他的說(shuō)法，物業(yè)費(fèi)已成了北京剛需購(gòu)房者的“隱形月供”。

想想二十年前，北京人還在為幾毛錢(qián)的物業(yè)費(fèi)斤斤計(jì)較。

轉(zhuǎn)眼間，普通住宅突破6元/㎡、豪宅站上10元/㎡的時(shí)代已呼嘯而來(lái)。

當(dāng)100平米的房子每月要交600元物業(yè)費(fèi)，一年就是7200元。

這相當(dāng)于普通北京人稅后一個(gè)多月的工資。

翻看北京物業(yè)費(fèi)變遷史，就像在看一部魔幻現(xiàn)實(shí)主義小說(shuō)。

上世紀(jì)90年代末的老小區(qū)，高層住宅物業(yè)費(fèi)不過(guò)1.7元/㎡，房改房每年每戶才交80元保潔費(fèi)。

2015年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京物業(yè)費(fèi)均價(jià)2.81元/㎡，已是全國(guó)第二高。

變化發(fā)生在不知不覺(jué)間。

2015年，南六環(huán)外的自住房項(xiàng)目金科天籟城物業(yè)費(fèi)竟達(dá)到4元/㎡，比周邊商品房還高，被戲稱(chēng)“堪比別墅”。

而如今的新盤(pán)，6元/㎡已成標(biāo)配。

開(kāi)發(fā)商對(duì)此理直氣壯：

“物業(yè)費(fèi)千年不漲，前期收貴點(diǎn)，一是服務(wù)好，二是為未來(lái)十年做準(zhǔn)備。”

這話半真半假，物業(yè)成本確實(shí)在漲。

人工成本占到老舊小區(qū)物業(yè)支出的70%。

一個(gè)1998年建成的老小區(qū)，全年物業(yè)支出1400萬(wàn)，業(yè)主繳費(fèi)加補(bǔ)貼才1000萬(wàn)，虧空高達(dá)400萬(wàn)。

但新盤(pán)的高物業(yè)費(fèi)，更像精心設(shè)計(jì)的金融游戲。

某項(xiàng)目銷(xiāo)售私下透露：“地價(jià)限死了，總房?jī)r(jià)控住了，總得找地方找補(bǔ)吧？”

物業(yè)費(fèi)成了開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的“調(diào)節(jié)閥”。

老張的遭遇不是孤例。

朋友小陳買(mǎi)了南四環(huán)某“網(wǎng)紅盤(pán)”，收房時(shí)發(fā)現(xiàn)樓道瓷磚空鼓、電梯三天兩頭故障。

找物業(yè)理論，對(duì)方兩手一攤：“您這6塊錢(qián)的物業(yè)費(fèi)，在當(dāng)下也就是溫飽水平。”

業(yè)主們自然不買(mǎi)賬，有人開(kāi)始拒繳物業(yè)費(fèi)。

結(jié)果可想而知——物業(yè)裁員降本，服務(wù)更差，更多人拒繳費(fèi)。

完美閉環(huán)由此形成。

數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)費(fèi)收繳率能達(dá)到六七成在業(yè)內(nèi)已屬不錯(cuò)。

法律層面，業(yè)主很難用拒繳費(fèi)維權(quán)。

法院明確：房屋空置不能成為減免理由，住一樓也得交電梯費(fèi)。甚至房屋質(zhì)量問(wèn)題是開(kāi)發(fā)商責(zé)任，與物業(yè)費(fèi)無(wú)關(guān)。頂多因服務(wù)瑕疵打個(gè)八折。

我的老朋友申公豹有一次在喝酒的時(shí)候說(shuō)：“我們小區(qū)去年把物業(yè)告了，折騰大半年，法院判物業(yè)費(fèi)減收20%，省下的錢(qián)還不夠律師費(fèi)。”

這場(chǎng)博弈里，似乎沒(méi)有真正的贏家。

2020年5月，《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施帶來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)。

“市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)”成為關(guān)鍵詞。

但別慌，這不是物業(yè)公司坐地起價(jià)的“尚方寶劍”。

“市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)不是單方?jīng)Q定，必須與業(yè)主協(xié)商。”

條例同時(shí)要求物業(yè)公司按時(shí)“曬賬單”：

服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收支情況全公開(kāi)。

更妙的是，電梯廣告等公共收益必須單獨(dú)列賬，歸全體業(yè)主所有。

針對(duì)業(yè)委會(huì)成立難的老大難問(wèn)題，北京還創(chuàng)造性地推出“物業(yè)管理委員會(huì)”。

在朝陽(yáng)區(qū)某小區(qū)，由街道組建的物管會(huì)成功推動(dòng)物業(yè)下調(diào)0.8元/㎡費(fèi)用。

業(yè)委會(huì)十年沒(méi)搞成，物管會(huì)三個(gè)月就解決問(wèn)題。

解方已有，關(guān)鍵在于落實(shí)。

物業(yè)費(fèi)困局的本質(zhì)是信任危機(jī)：

業(yè)主懷疑錢(qián)沒(méi)花在刀刃上，物業(yè)抱怨收不抵支。

豐臺(tái)怡海花園社區(qū)的故事或許能帶來(lái)啟發(fā)。

這個(gè)老小區(qū)在2010年和2017年兩次通過(guò)業(yè)主大會(huì)成功上調(diào)物業(yè)費(fèi)。

“物業(yè)服務(wù)好，大家信任，成本上漲屬實(shí)，我們就簽字了。”

老業(yè)主王女士道出關(guān)鍵。透明與信任，成為解開(kāi)死結(jié)的鑰匙。

朋友小陳最終放棄新房，轉(zhuǎn)投二手房懷抱：

“新房得房率高、戶型好，可用不起啊！”

他的選擇折射出殘酷現(xiàn)實(shí)——當(dāng)物業(yè)費(fèi)變成奢侈品，剛需購(gòu)房就成了偽命題。

老張還在堅(jiān)持。他聯(lián)合鄰居們準(zhǔn)備啟動(dòng)物業(yè)費(fèi)談判：

“六塊八？成本清單拿出來(lái)曬曬！公共收益分過(guò)嗎？”

這場(chǎng)業(yè)主與物業(yè)的博弈，才剛剛開(kāi)始。

離他家不遠(yuǎn)的售樓處，新一批購(gòu)房者正在簽約。

銷(xiāo)售笑容可掬地介紹：“咱項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)才六塊五，隔壁盤(pán)都七塊了...”

陽(yáng)光下，價(jià)目表上的數(shù)字格外刺眼。