接下來，如果救市力度不夠大，2025年的房地產銷售額可能會跌破8萬億。

先說結論，2025年房地產市場更艱難，但相比2024年會更平穩，我們期待已久的市場底部或許已不太遙遠。

不得不說，在樓市下行周期，統計手法頗為高明，比如只公布月度累計銷售數據，而非單月數據。這樣統計的好處是讓樓市走勢看起來更平穩。

例如，前兩天上午公布的最新數據顯示，2025年1 - 5月份，全國房地產銷售額為3.41萬億，回撤3.8%；全國銷售面積3.53億平方米，回撤2.9%。不說下跌，而用“回撤”這個詞，確實很經典。2025年同比2024年回撤兩三個個位數百分點，相比2024年同比2023年回撤17 - 27個雙位數百分點，顯然2025年樓市走向確實在止跌回穩。

不過，2025年大概率并非樓市底部，大摩、高盛等都預測，2026年下半年或2027年上半年才是真正的底部，而且前提是救市力度必須足夠，否則筑底周期會更長。

為何這一次筑底周期長達4 - 5年？核心在于這一輪調整中，經濟增速放緩，外部紛爭不斷、貿易戰持續，就業與收入承壓，居民負債率高，城鎮化接近尾聲，后半程增速邊際下滑，人口下降壓力增大，庫存量大，供應量不少，且購房者對后市信心不足，這些因素與上幾輪樓市的內外環境截然不同，也注定了這一輪樓市筑底會更為漫長。

好消息是，自2021年7月房價回撤至今已4年，筑底相信不會太遠。我預估，若下半年救市力度再不加大，全年房地產銷售預計真的會破8萬億。前5月銷售額是3.41萬億，且跌幅在擴大。

考慮到4月、5月單月銷售額都在六七千億左右，預計2025年上半年銷售額在4萬億左右。一旦后期救市力度不佳且經濟基本面改善不大，全年不排除銷售額跌到8萬億左右。8萬億是什么概念？2021年是18.2萬億，這可不是簡單的腰斬，甚至連2021年銷售額的零頭都不到。

最嚴重的是，從去年9月起救市力度減弱，2025年購房者信心和購房觀望心理持續加重，沒買房的不敢買，有房的賣不出去、沒錢換房，最終導致下半年銷售承壓。前幾年樓市越調控越火爆，這兩年樓市越救越冷，數輪救市發力都如同中年男人醞釀許久，卻持續不了太久，效果不佳。

如果你夠明智，應該能清醒接受樓市與經濟逐漸脫鉤轉型所帶來的重大變化和陣痛。所以2025年下半年，即使再有一波強力救市開啟，市場可能也會陷入一鼓作氣，再而衰，三而竭的狀態。當下全球經濟蕭條，大家已不敢輕易入市。

為何如此？核心問題還是老生常談，如今樓市內在基本面，即供需結構失衡，以及老百姓就業收入、經濟預期等都沒有實質性改善。所以樓市行情只能依賴外在政策救市紅利來刺激，可這種刺激就像無論怎么給老婆化妝，都提不起興致一樣。關鍵原因一是內在動力缺失，二是需求飽和，甚至壓根沒需求了。

所以我預計2025年下半年，只要內在庫存和就業經濟面沒有改善，即使有更大力度的救市，也很難再有上升行情。唯一的希望在于加大保障房推進力度、加快收儲速度以去庫存，同時改善經濟收入與就業基本面。

從單月視角來看，2025年上半年樓市走出了類似過山車的“倒V”行情，即低開高走再下行。通過2025年單月銷售額變化的三張圖，就能感受到樓市行情的靈敏度。整體而言，2025年樓市1 - 2月表現超弱，3月爆發，4月大幅下降，5月微增，6月微增，這基本就是2025年上半年樓市最真實的表現，房價從魔幻走向魔怔。

4月、5月全國房價均值上漲，但趨勢卻在下行，顯然后勁不足，意味著房價又開始掉頭回撤，還會繼續適度探底。需要提醒的是，4月、5月房價均值上升，是改善型豪宅成交結構占比上升的結果，并非市場預期上行。

這就如同賣火柴的小女孩，點燃火柴僅暖了一下手指，最終還是全身凍僵。所以要想讓樓市全面回暖，去庫存必須提速，不能雷聲大雨點小。高庫存不除，債務比不下降，居民錢包不鼓，樓市止跌回穩的態勢就會如經風吹日曬般不穩定，即便舊的圖表褪色，重新制作也無濟于事。