房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師， 靳律師（13426037149） 團(tuán)隊(duì)專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

在商品房交易過程中，購房人支付近 500 萬元購房款并實(shí)際入住多年后，仍未能取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，且開發(fā)商存在逾期交房違約金拖欠情形。此類不動(dòng)產(chǎn)糾紛案件在司法實(shí)踐中屢見不鮮，本文將結(jié)合典型案例，系統(tǒng)梳理不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛及違約責(zé)任追索的法律要點(diǎn)，為權(quán)利人維護(hù)合法權(quán)益提供專業(yè)指引。

案情梳理

（一）購房合同簽訂與履行

2019 年 8 月 8 日，購房者孫昊與甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（簡(jiǎn)稱甲公司）簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，購置通州區(qū)二號(hào)房屋。房屋建筑面積 89.18 平方米，總價(jià) 4936033 元，約定首付 40%，余款通過貸款支付，交房日期為 2020 年 10 月 30 日 。合同明確告知，房屋所在土地及在建工程已抵押給乙信托公司，且乙信托公司已出具同意銷售聲明。

孫昊依約履行付款義務(wù)，通過他人代付、個(gè)人轉(zhuǎn)賬及銀行貸款等方式，完成全部購房款及面積補(bǔ)差款支付，累計(jì)支付 4938804 元 。甲公司于 2021 年 8 月 6 日交付房屋，孫昊也繳納了契稅 45310.13 元，但房屋及樓棟始終未辦理權(quán)屬證書。

（二）逾期交房與產(chǎn)權(quán)糾紛

交房當(dāng)日，雙方簽訂《玫瑰東筑家園房屋延期交付和解協(xié)議》，約定甲公司支付逾期交房違約金 77539 元，于 2021 年 12月 31 日前付清 。然而，甲公司并未按時(shí)履約。此外，孫昊發(fā)現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)登記困難重重，經(jīng)調(diào)查得知：2017 年甲公司將項(xiàng)目土地及在建工程抵押給乙信托公司；2021 年，乙信托公司將債權(quán)及抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙資產(chǎn)管理公司，但未完成抵押變更登記。

（三）各方爭(zhēng)議焦點(diǎn)

孫昊訴求：要求甲公司辦理房屋初始登記、滌除抵押、協(xié)助產(chǎn)權(quán)過戶，支付逾期交房違約金及利息；乙信托公司和丙資產(chǎn)管理公司承擔(dān)相應(yīng)協(xié)助義務(wù)；訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

甲公司答辯：同意辦理初始登記、抵押滌除和產(chǎn)權(quán)過戶；認(rèn)可違約金本金，但認(rèn)為利息按 LPR 的 1.5 倍計(jì)算過高，應(yīng)按LPR 的 1 倍計(jì)算 。

乙信托公司抗辯：僅為名義抵押權(quán)人，已轉(zhuǎn)讓債權(quán)，非合同當(dāng)事人，不是適格被告，不承擔(dān)金錢給付義務(wù)，正與不動(dòng)產(chǎn)登記中心協(xié)商抵押權(quán)變更。

丙資產(chǎn)管理公司抗辯：案涉房屋當(dāng)前無抵押登記，但購房款應(yīng)優(yōu)先清償主債務(wù)；孫昊僅提供房款發(fā)票，無法充分證明已支付全部房款，無權(quán)援引消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)。

案件分析

（一）合同效力與抵押合法性

預(yù)售合同有效：甲公司售房雖處于抵押期間，但經(jīng)抵押權(quán)人乙信托公司同意，且合同如實(shí)披露抵押情況，合同合法有效，對(duì)雙方具有法律約束力。

抵押登記與債權(quán)轉(zhuǎn)讓：乙信托公司的抵押權(quán)依法設(shè)立并登記，后將債權(quán)及抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給丙資產(chǎn)管理公司 。雖未完成抵押變更登記，但依據(jù)法律規(guī)定，丙資產(chǎn)管理公司取得實(shí)際抵押權(quán)。

（二）各方責(zé)任認(rèn)定

甲公司違約：未按約定時(shí)間交房，也未履行辦理產(chǎn)權(quán)登記義務(wù)，違反合同約定，需承擔(dān)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記、支付違約金及利息的責(zé)任。

乙信托公司與丙資產(chǎn)管理公司：非房屋買賣合同當(dāng)事人，根據(jù)合同相對(duì)性原則，無支付違約金義務(wù) 。但丙資產(chǎn)管理公司作為實(shí)際抵押權(quán)人，在房屋抵押相關(guān)事務(wù)上存在一定關(guān)聯(lián)。

（三）法律依據(jù)與爭(zhēng)議解析

消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)：孫昊以居住為目的購房并支付全款，符合《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》條件。不過，需進(jìn)一步完善付款證據(jù)，以應(yīng)對(duì)抵押權(quán)人的質(zhì)疑 。

抵押滌除請(qǐng)求：因涉案房屋未辦理抵押登記，孫昊該項(xiàng)訴求缺乏事實(shí)依據(jù) 。

違約金利息標(biāo)準(zhǔn)：法院綜合考慮公平原則，以全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率確定利息損失，平衡雙方利益。

裁判結(jié)果

法院經(jīng)審理判決：

甲公司于判決生效之日起七日內(nèi)，協(xié)助孫昊辦理通州區(qū)二號(hào)房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，將房屋登記至孫昊名下 ；

甲公司給付孫昊逾期交房違約金 77539 元及利息損失（以 77539 元未付部分為基數(shù)，自 2022 年 1 月 1 日起至實(shí)際付清之日止，按一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算），于判決生效之日起七日內(nèi)執(zhí)行清。

案件啟示

（一）購房者避坑指南

簽約前謹(jǐn)慎核查：通過不動(dòng)產(chǎn)登記中心官網(wǎng)或線下窗口，查詢房屋抵押、查封等產(chǎn)權(quán)狀態(tài) 。要求開發(fā)商出示抵押權(quán)人同意銷售的書面證明，避免陷入產(chǎn)權(quán)糾紛。

保留完整付款憑證：無論何種付款方式，都要保留好銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)、發(fā)票等憑證 。轉(zhuǎn)賬時(shí)務(wù)必備注款項(xiàng)用途，如“支付二號(hào)房屋購房款”，確保付款證據(jù)鏈完整 。

細(xì)化合同條款：簽訂合同時(shí)，明確房產(chǎn)證辦理期限、逾期交房違約金計(jì)算方式和支付時(shí)間 。可約定如 “若逾期辦理房產(chǎn)證，開發(fā)商每日按房?jī)r(jià)款的萬分之三支付違約金”，增強(qiáng)合同約束力。

（二）開發(fā)商合規(guī)要點(diǎn)

規(guī)范抵押銷售流程：銷售抵押房屋時(shí)，必須取得抵押權(quán)人書面同意，并在銷售過程中如實(shí)告知購房者房屋抵押情況，保障消費(fèi)者知情權(quán) 。

積極履行辦證義務(wù)：建立健全產(chǎn)權(quán)登記工作機(jī)制，安排專人跟進(jìn)，及時(shí)辦理房屋初始登記和轉(zhuǎn)移登記手續(xù) ，避免因自身原因?qū)е沦彿空邿o法按時(shí)取得房產(chǎn)證。

（三）法律維權(quán)關(guān)鍵

及時(shí)溝通與投訴：遇到問題先與開發(fā)商協(xié)商溝通，協(xié)商無果可撥打12345 市民熱線或向住建部門投訴，借助行政力量督促開發(fā)商解決問題 。

充分準(zhǔn)備訴訟證據(jù)：一旦進(jìn)入訴訟程序，要收集齊全購房合同、付款憑證、交房證明、溝通記錄等證據(jù) 。必要時(shí)，可申請(qǐng)法院調(diào)取相關(guān)檔案材料，增強(qiáng)自身維權(quán)底氣。

善用法律保護(hù)權(quán)益：了解并運(yùn)用《民法典》《最高人民法院關(guān)于商品房消費(fèi)者權(quán)利保護(hù)問題的批復(fù)》等法律法規(guī) ，明確自身權(quán)利，在法律框架內(nèi)維護(hù)合法權(quán)益。

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（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）