最高法院：車位買受人的權利能否對抗申請執行人的擔保物權？

如果車位依附于消費者購買的商品房，具有必要居住權利屬性，買受人的權利能夠對抗擔保物權

閱讀提示：

商品房消費者的權利可以排除強制執行，車位作為商品房配套設施，其買受人的權利能否排除強制執行？能否對抗申請執行人的擔保物權？李營營律師團隊長期專注研究與執行有關業務的問題，并形成系列研究成果陸續發布。本期，我們以最高人民法院處理的執行異議之訴案件為例，與各位讀者分享法院審理類似案件的思路。

裁判要旨：

車位依附于消費者購買的商品房，具有需特別保護的必要居住權利屬性，買受人的權利能夠對抗擔保物權。

案件簡介：

1.2016年6月21日，黃某與華駿公司簽訂《商品房買賣合同》，黃某支付全部款項購買某車位，登記在華駿公司名下。

2.2016年7月4日，華駿公司將名下房屋與車位（包含案涉車位）用作抵押，為甘肅銀行辦理抵押登記。

3.2018年11月21日，甘肅銀行向甘肅高院申請實現抵押權，甘肅高院裁定查封案涉車位。買受人黃某不服執行裁定，向甘肅高院提起執行異議之訴。

4.2019年8月29日，甘肅高院認為黃某不是商品房消費者，而是車位買受人，其權利不足以對抗甘肅銀行的抵押權，一審判決準予執行案涉車位。買受人黃某不服一審判決，上訴至最高法院。

5.2022年6月29日，最高法院綜合認定案涉車位具有依附商品房的居住權利屬性，黃某的權利足以排除甘肅銀行抵押權，二審判決撤銷一審判決，支持黃某的上訴請求。

爭議焦點：

黃某就案涉車位是否享有足以排除人民法院強制執行的民事權益？

裁判要點：

一、黃某是案涉車位買受人，對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合排除執行要件。

（一）黃某在查封前已簽訂合法有效的買賣合同、支付全部價款、實際占有使用案涉車位、對未辦理過戶登記沒有過錯，符合買受人排除執行要件。

最高法院認為，黃某作為案涉車位的購買人，已經符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定的四個要件，即：在查封前簽訂了合法有效的買賣合同、支付了全部價款、實際占有使用了案涉車位、黃某對未辦理產權過戶登記沒有過錯。黃某上訴主張本案應當適用《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定，認定黃某對執行標的享有足以排除強制執行的民事權益。

（二）不動產買受人權利是否可以對抗擔保物權執行存有爭議，需經實質審理后綜合認定。

最高法院認為，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十七條規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外”。《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條是否屬于第二十七條規定的但書范圍，即不動產買受人滿足了第二十八條規定的四個要件，是否可以對抗擔保物權的執行存有爭議。《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》是對執行程序中執行異議進行審查的規范。進入審判程序后，人民法院應當對當事人的民事權益進行實質審理，依法確認各方當事人享有的權利屬性及效力關系。人民法院可以參照《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十七條、第二十八條、第二十九條等規定進行審查，但還需依據相關民事法律規定并結合案件的具體情況綜合判斷異議人享有的權利能否對抗人民法院的執行。

二、案涉車位是住房必要配套設施，具有保障業主基本居住權益的屬性，依法可以排除抵押權執行。

（一）車位雖不屬于住宅，但依法應當優先用于滿足業主需要。

最高法院認為，《中華人民共和國物權法》（以下簡稱物權法）第七十四條第一款規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”。國家住房和城鄉建設部發布的《城市居住區規劃設計規范》規定：“居住區內必須配套設置居民汽車（含通勤車）停車場、庫……”，明確規定了在城市商品房建設階段建設單位應設計、修建車位、車庫以滿足業主需求的強制性義務，賦予車位以特定用途。案涉車位所在地的廣州市《廣州市房地產開發項目車位和車庫租售管理規定》也明確要求“房地產開發項目規劃用于停放汽車的車位和車庫應當首先滿足業主的需要。”“房地產開發項目規劃用于停放汽車的車位數量少于本房地產開發項目的房屋套數的，房屋購買人每購買一套房屋，只能相應購買或租用本房地產開發項目的一個規劃用于停放汽車的車位。房屋所有權人出租房屋時，所擁有的車位應當首先滿足承租人的需要。”

（二）車位依附于商品房存在，系住宅配套設施，具有需特別保護的必要居住權利屬性。

最高法院認為，雖然建筑區劃內的車位、車庫不同于居住的商品房，但車位依法依附于商品房而存在，功能在于滿足小區業主的居住需要，屬于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。在私家車日益成為普通家庭日常交通工具的現代社會，車位使用權與業主居住權密切相關，具有滿足居民基本生活需要的屬性。對小區業主而言，一定數量的車位、車庫的配備，是與其居住權密切相關的一種生活利益，該利益應當受到法律保護。本案中，黃某系案涉小區的業主，所購買的車位為其購買的住宅的必要生活配套設施，自購買以來，一直用以停放車輛使用至今。因此，可以認定黃某購買的車位具有《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十九條對“消費者購買的商品房”特別保護的必要居住權利屬性。

三、黃某購買并占有使用案涉車位在先，其權利依法應當予以保護。

（一）黃某已經占有使用案涉車位，履行了《商品房買賣合同》項下的主要義務。

最高法院認為，黃某與華駿公司簽訂《商品房買賣合同》是雙方當事人的真實意思表示，合法有效，黃某負有支付購買款，華駿公司負有將車位所有權轉移給黃某的義務。黃某支付了全部購買款，華駿公司也交付了車位，黃某實際占有并使用了案涉車位，已經履行了《商品房買賣合同》項下的主要義務。黃某已經取得了購買車位的占有、使用和收益權利，只需要華駿公司履行辦理產權登記手續的義務，整個《商品房買賣合同》轉讓車位所有權目的就能實現，即黃某取得完整的車位所有權。從雙方整個合同履行過程看，符合我國房屋、車位買賣中先交付后登記的習慣做法。此際，黃某享有的不再是單純的債權，事實上接近于完整的所有權，華駿公司只是名義上的所有權人。

（二）不動產物權變動中登記生效只是原則，存在例外情形。

最高法院認為，物權法規定不動產物權以登記為生效要件，登記是不動產物權變動的公示方法，經登記不動產受讓人取得對抗第三人的排他效力。但不動產物權登記生效只是原則，物權法第九條、第一百四十二條等多處規定了例外情形。第一百四十二條規定，“建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人，但有相反證據證明的除外。”建設用地使用權人建造的建筑物所有權，按照房地一體原則一般歸建設用地使用權人，在他人有證據證明時依法也承認他人的所有權，并不以登記為權利取得的生效條件。

（三）黃某作為車位買受人，取得車位的事實所有權，具備權利外觀，其占有對在后設定的抵押權具有公示力。

最高法院認為，司法實踐中，開發商將開發的商品房預售給他人的情形視為物權法第一百四十二條規定的但書情形之一，實際上承認了商品房的買受人在不動產登記之前亦可成為所有權人，是登記生效主義的例外情形。本案中，黃某對案涉車位所享有的權利因其付款和交付使用，取得了事實上的所有權，并已經具有所有權的權利外觀，具有一定的公示力。黃某與華駿公司雖是買賣關系，不是租賃關系，但民法典第四百零五條規定精神在處理在先權利與在后權利的保護順位時具有參考價值。依此，黃某就案涉車位取得的權利，應當優于一般債權予以保護，其占有對在后設定的抵押權具有公示力，甘肅銀行中央廣場支行應對黃某的權利負有適當的注意義務。

綜上，最高法院認為黃某就車位享有排除強制執行的權利，二審判決撤銷一審判決，支持黃某的上訴請求。

案例來源：

《黃某、甘肅銀行股份有限公司蘭州市中央廣場支行等申請執行人執行異議之訴民事二審民事判決書》[案號：最高人民法院(2022)最高法民終83號]

實戰指南：

一、要理解最高法院的裁判思路，首先應當明確如下兩條執行規定：

（一）不動產買受人的權利能夠排除一般強制執行。

根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定(2020修正)》第二十八條規定，如果車位買受人已經合法占有車位，在能夠符合相應要件的情況下，享有排除強制執行的權利。但是，不動產買受人的權利是否能夠對抗擔保物權執行，實踐中存在爭議。

（二）商品房消費者的權利可以對抗申請執行人的擔保物權。

根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定(2020修正)》第二十七條規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外”，該條用于處理案外人申請排除執行的實體權利與申請執行人優先受償權沖突，通常認為，該條中的但書部分即指向建設工程價款優先受償權與商品房消費者的生存居住權。

二、要厘清車位買受人的權利能否確定對抗申請執行人的擔保物權，需要首先明確標的“車位”在法律適用層面的特殊性。

通常情況下，“商品房消費者”僅限定于名下無其他用于居住的房屋買受人，第二十九條之立法目的也旨在保護個人消費者的居住權，據此，本案中的一審法院就認定，上訴人僅是“車位買受人”而非“商品房消費者”，其所享有的僅是一般買受人的權利，而非商品房消費者權利，故不能確定對抗申請執行人的擔保物權。

最高法院沒有采納這一觀點，而是將本案中的“車位”與“商品房”作為整體看待，經綜合分析后認定車位屬于必要生活配套設施，明確車位買受人同樣享有對抗申請執行人擔保物權的權利。考慮到消費者往往會一并購入車位、商品房，車位與其日常生活居住密切相關的現實情況，這一觀點體現出對消費者權益的充分保護。

綜合以上，如果車位被認定為必要生活配套設施，買受人對車位所享有的權利足以排除申請執行人的擔保物權。當然，我們也要提示車位買受人，車位買受人的權利并非在所有情況下均能對抗擔保物權，對此，法院往往會結合其所購車位數量、是否為案外人所購商品房的必要配套設施等因素進行綜合分析判斷。

法律規定：

1.《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定(2020修正)》第二十七條　申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。

2.《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定(2020修正)》第二十八條　金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

4.《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定(2020修正)》第二十九條　金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

1.案外人主張對抗申請執行人擔保物權的，應舉證證明具備建設工程價款優先受償權、商品房消費者生存權等除外情形。

案例1：《張某芳、中國某某股份有限公司建甌市支行等申請執行人執行異議之訴民事申請再審審查民事裁定書》[案號：最高人民法院(2024)最高法民申3755號]

最高法院認為，《執行異議和復議規定》第二十七條規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。”本案中，張某某申請排除某某支行對抵押物的強制執行，需舉證證明其符合《執行異議和復議規定》第二十七條規定的除外情形。根據現行法律和司法解釋規定，《執行異議和復議規定》第二十七條規定的除外情形，主要是指建設工程價款優先受償權，以及《執行異議和復議規定》第二十九條規定的商品房消費者的生存權。張某某未舉證證明其符合第二十九條“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”等要件，即根據在案證據，張某某不符合《執行異議和復議規定》第二十九條之規定。

2.案外人就其所購車位所享有的民事權益能否排除基于抵押權的執行，需結合其所購車位數量、是否為案外人所購商品房的必要配套設施等因素綜合分析判斷。

案例2：《林某妹、江西某某金融資產管理有限公司等案外人執行異議之訴民事申請再審審查民事裁定書》[案號：最高人民法院(2024)最高法民申4081號]

最高法院認為，《執行異議和復議規定》第二十七條規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。”林某某主張對抗抵押權人某1公司的執行，需證明其符合《執行異議和復議規定》第二十七條規定的“法律、司法解釋另有規定的除外”的情形。案涉不動產系車位，案外人就其所購車位所享有的民事權益能否排除基于抵押權的執行，需結合其所購車位數量、是否為案外人所購商品房的必要配套設施等因素綜合分析判斷。結合本案現已查明的案件事實以及林某某所提交的相關證據，林某某在一、二審階段未提交與某2公司簽訂的書面買賣合同，且亦未提交證據證明其在案涉小區內除案涉車位外再無其他車位能夠保障其基本居住需要。故原審法院認定林某某對案涉車位不享有排除抵押權強制執行的民事權益，不屬于《執行異議和復議規定》第二十七條規定的例外情形，并無不當。

專業背景介紹：李營營，北京云亭律師事務所高級合伙人，北京企業法律風險防控研究會第二屆理事會理事，畢業于中國社會科學院研究生院，民商法碩士（公司法方向），專注于民商事訴訟與仲裁、商業秘密民事與刑事、保全與執行等實務領域，在最高人民法院、各省級高級人民法院成功辦理多起重大疑難復雜案件，辦理案件標的金額超過百億元。在合伙業務、擔保業務領域，李營營律師長期帶領團隊扎根深入研究合伙業務、擔保與反擔保訴訟案件相關的法律問題和裁判規則。在合伙業務、擔保與反擔保領域，李營營律師根據長期深入研究專項領域的積累成果，形成了近百篇專業研究文章，在交出版社陸續出版成書的同時在平臺上進行發布，希望讀者能夠更多了解合伙業務、擔保與反擔保知識，避免使自己合法權益收到損害。同時，李營營律師辦理多件大額合伙業務、擔保案件，并取得良好效果。在商業秘密非訴項目方面，李營營律師團隊可以有效協助企業完成與商業秘密相關的融資、債轉等業務。李營營律師團隊深耕合伙業務、知識產權民事糾紛和刑事犯罪領域多年，對涉合伙業務、知識產權（尤其是商業秘密）相關法律問題均有深入研究。截至目前，李營營律師在“法客帝國”“民商事裁判規則”“保全與執行”等公眾號發表與商業秘密、公司實務、保全與執行等話題相關專業文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院轉載，廣受業內人士好評。2022年，李營營律師結合多年來辦理大量執行審查類相關業務的經驗，以真實案例為導向，對各種業務場景下的主要法律問題、典型裁判規則、風險應對策略和解決方案建議進行類型化匯總和歸納，合著出版《保全與執行：執行異議與執行異議之訴實戰指南》。接下來，李營營律師團隊會陸續出版商業秘密訴訟實戰的相關書籍、技術合同糾紛、擔保糾紛、合伙糾紛實戰相關書籍，以更好服務客戶。