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簽了合同交了定金，卻因購房資格問題毀約？賣家索賠 24 萬，買家稱合同無效，中介也卷入糾紛！這起房屋買賣爭議背后，藏著哪些法律門道？今天，我們結合真實案例為你詳細解析。

一、案情梳理

（一）合同簽訂與約定

2024 年 2 月 1 日，在乙房地產經紀有限公司的居間介紹下，房主王明與購房者陳琳簽訂《北京市房地產買賣合同》，約定陳琳以 1205000 元購買王明名下位于平谷區一號房屋 。合同明確：陳琳需在 2 月 20 日前支付首付款 205000 元（定金 15000 元抵作部分首付），剩余 100 萬元通過商業貸款支付；若一方違約，需賠付房屋成交價 20% 的違約金，即 241000 元 。

（二）糾紛爆發與各方主張

合同簽訂后，陳琳未按約定支付首付款，并表示因自身無北京市購房資格，無法繼續履行合同 。王明認為陳琳違約，將其與乙公司訴至法院，要求：

陳琳與乙公司支付違約金 241000 元；

解除雙方簽訂的《北京市房地產買賣合同》；

二被告承擔訴訟費用 。王明主張，乙公司作為中介未盡審查義務，應與陳琳共同擔責。

陳琳則提出抗辯：

合同因違反北京限購政策應屬無效，不存在違約一說；

簽約是因乙公司及中介梁某未審查其購房資格，責任在中介；

即便構成違約，241000 元違約金過高，請求法院調整。

乙公司辯稱：

公司非買賣合同當事人，不承擔違約責任；

已盡中介義務，購房資質由住建委審核，陳琳故意隱瞞無購房資格事實 。

梁某也表示：

自己以個人名義從事中介，與乙公司是合作關系；

已提示購房資格問題，因陳琳隱瞞婚姻狀況導致誤判，不應擔責 。

（三）案件關鍵事實

交易過程：陳琳通過梁某聯系購房，看房時未明確回應戶口情況；簽約后，陳琳于 2 月 14 日告知梁某無購房資質，雙方協商解約未果 。

費用支付：陳琳支付王明定金 15000 元，支付梁某中介費 7000 元（梁某轉給乙公司 3500 元） 。

損失主張：王明稱因解約產生借款利息、房屋差價、房租等多項損失，要求賠償 。

二、案件分析

（一）合同效力認定

根據《中華人民共和國民法典》，合同違反法律、行政法規強制性規定才無效 。北京限購政策屬于行政規章，并非法律、行政法規，因此王明與陳琳簽訂的合同系雙方真實意思表示，合法有效。陳琳以違反限購政策主張合同無效，缺乏法律依據。

（二）違約責任判定

陳琳違約：陳琳未按約定支付首付款，且明確表示無法履行合同，構成根本違約 。依據合同約定及《民法典》，王明有權解除合同，并要求陳琳承擔違約責任。

違約金調整：王明主張 241000 元違約金，但部分損失（如連環買賣損失）與違約無直接因果關系。法院可根據公平原則，結合實際損失、合同履行情況等因素，對過高違約金進行調整。

（三）中介責任界定

乙公司與梁某：二者非買賣合同當事人，王明要求其承擔違約責任于法無據 。若王明認為乙公司及梁某在居間服務中存在過錯（如未盡審查義務），需基于中介合同關系另行起訴。

審查義務爭議：根據《北京市房地產經紀管理辦法》，中介有了解委托人購房資格的義務 。本案中，乙公司與梁某是否盡到審查責任存在爭議，需結合證據判斷（如是否詢問購房資格、是否要求提供證明等）。

三、裁判結果

法院經審理判決：

確認王明與陳琳簽訂的《房屋買賣協議》于 2024 年 2 月 24 日解除 ；

陳琳于判決生效后 7 日內支付王明違約金 40000 元（已付 15000 元定金抵扣后，實際支付 25000 元） ；

駁回王明要求乙公司承擔違約責任的訴訟請求 。

四、案件啟示

（一）購房者注意事項

提前核查資質：在京購房前，務必通過住建委官網或線下窗口確認自身購房資格，避免因資質不符導致違約 。

謹慎簽訂合同：簽約時仔細閱讀條款，明確違約責任；若對政策存疑，可在合同中約定 “若因購房資格問題無法履約，雙方協商解約”。

警惕中介風險：選擇正規中介，要求其書面確認已審查購房資格；保留溝通記錄，若中介失職，可追究其賠償責任。

（二）賣房者風險防范

明確違約責任：合同中細化違約金計算方式、解約條件，避免因約定不明導致損失無法主張 。

核實交易背景：簽約前可主動詢問購房者資質情況，或要求中介出具審查證明 。

合理主張損失：索賠時需提供損失與違約的直接因果關系證據（如評估報告、借款合同等），避免訴求被駁回 。

（三）中介機構合規要點

嚴格審查流程：建立購房資格核查制度，留存委托人資質證明文件，避免口頭確認 。

規范合同簽署：在居間協議中明確雙方權利義務，提示購房風險；避免為促成交易隱瞞重要信息 。

房屋買賣糾紛往往涉及大額資金與復雜法律關系。若你正面臨類似問題，歡迎留言或私信咨詢，專業律師將為你提供一對一法律解決方案！

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）