洪山橋貫穿南北，北側連接鼓樓西側，南側連接金山淮安片區，一橋之隔的距離，兩側的發展卻各不相同。房價是體現周邊配套的直觀視角，價格越高，說明周邊配套越好；價格越低，說明周邊的發展潛力越一般。

洪塘片區這幾年一直都有在交通，商業，休閑等方面發展，農林立大學這一側的地鐵5號線通車以后，讓附近的居民出行更加便利。建發榕墅灣交付以后，從農大門口上下店路經過的車流量也變得更多起來。

淮安新村所處的位置便是在洪山橋下橋處，農林大學的隔壁。從地理區位上看，它們恰好處在閩江分流處，淮安新村周圍的人流，主要依賴于農林大學。板塊的發展空間小，周邊不會有大型的商業入駐，發展前景可見一斑。

加上淮安新村是老破舊，其價格在這幾年里，逐年降低，原以為單價15000是離鼓樓區最便宜的地方，現在成交已經折半，單價降到7500元/平米，依然是離鼓樓區最近，單價最低的地方。

來看看最近淮安新村，最新的成交數據，或許讓你大吃一驚。

成交小區：淮安新村；

成交時間：2025年5月；

成交數據：產權85.4平米，3房1廳，高樓層，朝南向，簡單裝修，64.5萬，成交單價7553元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌14天的時間，帶看一次客戶成交，效率驚人，業主掛牌價格65萬，僅僅談5000塊錢成交，大概率是鄰里之間交易，中介代辦手續。不論是哪種形式成交，也是真實成交，價格也是由合同上來備案，單價和總價，大家可以做個參考。

2、淮安新村共有38棟樓，1278戶安置戶業主，小區內部大多數的戶型結構是80平米以上，3房結構的戶型，由于劃片學校一般，地段一般，周邊配套不足的影響，價格也就相對較低，目前掛牌二手房的均價10710元/平米，在售房源不多，僅有8套。

3、在貝殼平臺上看到一套，96平米，85萬，單價8845元/平米的房源，裝修還算不錯，用這套房子做參考，業主假設讓價10萬，總價75萬的情況下，單價7800元/平米帶裝修，性價比也算很高了。參考首付14萬，月供承擔2500元左右，與其在鼓樓區租房，不如自己買套房子，住起來也更舒服一些。

4、淮安新村的單價是否還會繼續下行，或者是拆遷，這個問題小編可以很直觀的回復大家。拆遷是大概率是不會的，畢竟是九十年代的框架房，現在拆遷主要集中在市中心地塊，淮安新村拆遷的價值并不高。其次是價格下行是必然，洪塘片區的濱江麗景的價格正在持續走低中，預判，接下去很長時間會維持在7000多的單價。

購房建議：

買房就像是選擇題，要么選擇外圍閩侯的新社區，要么接受近距離的老破舊，有人認為閩侯的房子不能買，寧可市中心，也不要去郊區。也有人認為，寧可享受市中心配套，也不要去外圍。

當然，這種情況大多數局限在錢款預算不足的購房者，譬如低首付十幾萬，又不想租房，月供只能承擔兩三千塊錢的剛需，他們大多數會用時間換空間，路上時間多花一些，房價上就能少支出少一些。

淮安新村這種地方的房子，之所以能成交，我認為是它的價格+地段，價格是大多數純剛需，極剛這種類型的客戶，比較能接受的范圍，地段是距離鼓樓區并不算遠，過一個洪山橋就到了鼓樓區。

對于在鼓樓區租房的群體來說，確實是一個相對不錯的選擇。

大家不要嫌棄這種房子，但凡是有租過合租房的人都體會過那種狹小，密閉，蝸居的感覺。如果能有租金抵月供的房子，他們也相對容易接受。

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