北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我現在住的房子是98年的學區房，市中心，72平米6樓，房價高的時候108萬，現在應該只能賣70萬，內蒙古包頭市，唯一住房，沒有學區需求，我現在應該低價賣了？去新區買新房嗎？主要考慮年齡大，爬樓不方便，兒子20歲大一，在外地上，還是再等幾年兒子研究生畢業了，定了生活的城市再買房，就不考慮我自己了，看網上說3-4線城市未來房價還會一路跌。

我們兩口子打工生活，倆人一個月工資8000左右。不穩定，不知道該怎么規劃，求您指點一下。主要擔心學區房會沒有學區屬性，將來六樓不值錢，如果現在賣了，換新房，大房，還得再添30萬，100萬新區的房子又擔心3-4線城市房子跌，也是風險。章哥不要笑話我，普通人，沒認知，辛苦攢的錢，怕最后被套住。

A：

1、108萬看懵了我了。我只是略懂北京的樓市，外地的都不熟，包頭更是好幾年都沒去過了，不敢瞎說。

2、不過前些日子幫網友看過包頭一套房，包頭樂園旁邊阿爾丁小區的。看了看售價是8/9000，60多平的房子50萬左右。每月租金在1000左右，那這里的“毛租售比”就是500多，在我看來還可以，不算太高。

網友說這阿爾丁小區屬于學區房，但在我看來這里好像沒什么溢價，就算有也不高。因為既然是租金1000，每年就是1.2萬，對應50萬總價的毛收益率就是2.4%，高于同期銀行存款利率。就算是減去物業費和取暖費什么的，凈收益也至少在1.8%左右吧，還是比存款利息高。所以我不認為網友這套阿爾丁的房子有多少溢價或泡沫，沒什么下跌的空間。

3、我建議您也算算這套房的租售比吧，如果也在500左右，也就是租金能到1200，那就算合適，至少短期沒什么下跌空間。

4、六樓如果沒電梯的話肯定算硬傷，但如果是在北京核心區，這種硬傷一般不影響保值，只是影響流動性，也就是出手的時候掛牌期長。包頭是不是這種情況我不敢說，問問當地中介吧。

或者說我認為看人口趨勢，如果包頭是“年輕人凈流入”的城市，那核心區的頂樓也至少不弱，什么時候年輕人減少才會走弱呢。

5、包頭新區的我完全不懂，是濱河新區嗎？我上次去還是十多年前呢，不敢亂評價。我要建議的話也是計算租售比，能達到或超過同期銀行存款利率的再買。這樣意味著沒泡沫或風險低，將來不管房價是漲是跌，也能確保收益率不吃虧。

僅供參考。

二

Q:

請問，北京**大學博士，央企工作三年，未婚，準備買保障房，目前年薪22萬，國管公積金有可能已經滿額。父母在前年用我的名字貸款在老家買了一套房，但因為房價下跌賣掉了，留下了貸款記錄，賣房+存款140萬，請問買在北京哪里合適？工作地點北四環（朝陽），希望地鐵通勤盡量近，兩居室或能改的大一居。

A：

1、準備買“保障房”，可現在的保障房只有共有產權房啊，而且好像還不多了，我都不知道有哪些項目。這上住建委官網上查詢+申請吧，我真的不知道哪兒還有。

2、國管公積金已滿額，但卻是二貸資格，這確實有點兒虧了。但也可以等等新政策，有可能對公積金貸款有利好。

如果是只用公積金，那以北四環來說就是昌平和順義了。在不看預算的情況下，一般建議板塊是兩個，一個北七家地鐵沿線的次新，一個是順義后沙峪的。140首付+60萬肯定能買到房，但兩居的難度很大。

3、而且多說一句，如果注重保值，那盡量不買能改的大一居。這種戶型肯定是開發商都不好辦的，否則就直接設計成小兩居了，還能多賣錢。既然是設計成了大一居，那就說明即便能改動，效果也不會太好。強行改動的話，在出手的時候未必能收回改造成本，無論接盤人是否喜歡改動的效果，都會以不喜歡+拆除來當砍價借口的。

4、總之我建議是做個預算吧，既然月薪2萬左右，那是不是在公積金之外能適當的增加些商貸？要不然就等等公積金的政策，或許有利好。

僅供參考。

三

Q:

請問，我是在北京交通大學附近上班的人，想在單位附近買房，總預算600萬。目前看了下附近房產，除去老破小和無電梯的房子，目前小區環境還可以的就是今典花園。目前有必要入手嗎？還是繼續觀望。

A：

1、房子是用來住的，有需求就買唄，不著急就觀望。從北京整體樓市來講我認為是底部了，因為平均租金收益率已經跟同期銀行利率差不多，朝石豐等地的非學區房不少都已經超過存款利息了，有的超的還不少呢。

如果單看這類房產，那就可以看作超跌了。比如最小戶型200萬左右的，年租金凈是在5萬左右的，租金回報率（凈）達到至少2%以上。那這種房還能怎么跌啊？

而且至少在兩三年內，利率還是下降通道，這參考銀行的五年期倒掛吧。也就是說，假如某人手中有閑置資金，那買房出租的收益高于存款，所以我不認為房價還能跌。

2、不過海淀學區房是有溢價的，這部分價值得看明年入學人數拐點之后的政策，另說吧。

3、今典花園沒什么不合適的，質量非常好，創了北京好幾個第一。劣勢就是塔樓，其他沒什么。

4、可以觀望，一看政策二看成交量，出現一個利好就關注，兩個都出現就做好準備，都沒有就繼續等。反正今典從來也不是領漲樓盤，等確定了行情之后買也不會吃虧。

僅供參考。

四

Q:

請問，預算250-300萬之內，寬敞兩居，地段首選東四環外，次選東五環外。不要兩限房和回遷房，對學區不強求，只要求離地鐵近和配套全，請問五環內推薦哪里？蘋果派和柏林愛樂是否有房推薦？

另外請問，如果朝向不好的話對保值是否有影響，占比多少？樓層四層以下算硬傷嗎？出手時是不是不好賣？租金受不受影響？

A：

1、五環內300萬寬敞兩居+商品房。寬敞的標準一般是80多平起步，也就是用小三居的面積做成兩居，那每平米就是3.5萬左右。這價格在東五環基本買不到，南五環還有些選擇，但小區也談不上多好。

要不就自己看看吧，從東南五環內小紅門向西看，舊宮東高地和西紅門都有這價格的，期望值別太高就行。

2、想買這倆小區的就找當地中介唄，不過這倆小區都至少4萬多塊錢，如果有3萬多的，那基本就兩種情況，一是房子有硬傷，二是兇宅。

否則這種低價房源根本就不會公開掛牌，中介內部就有人買下了。就算他們自己錢不夠，誰手機里還沒幾個有錢想投資的客戶啊，憑什么讓陌生人撿便宜？

3、朝向對保值的影響得看具體情況。純北向+無景觀的肯定影響保值，東西向的則影響不大。占比的話最高10-15%吧，低了也就5%。

4、一層算硬傷，二層看情況，三四層不算硬傷，只能算有瑕疵的低樓層。而且這還得說是12層以上的高層樓棟，否則10層以下的無所謂，六層小板樓還算是占優的中間樓層呢，金三銀四。

是否好賣看掛牌價，價錢低了怎么都好賣。租金看情況，如果是整租的有可能受影響。合租的則不受什么影響，反正都是單間，租客大多數也都早出晚歸的，無所謂陽光和景觀。

僅供參考。

五

Q:

請問，預算1000w左右，用公司名義購房，辦公兼自住，如果追求保值好的話您建議哪里？西二旗一帶的會不會好些？或者是望京一帶的？另外朋友建議索性買老牌SOHO這種的，理由是價格已經是底線，請問是否有道理？

A：

1、辦公兼自住，那如果追求保值好的就是反過來，選擇自住為主的小區，也就是辦公的少的就保值好了。但這種小區多半都不在交通太方便的地方，物業也都管的嚴，對辦公來說不算太友好，或者說影響辦公，所以拿來當辦公室的才少。

2、而如果是辦公的多的小區，那無論是商務型還是商住型的，價格走勢都不算太強。因為追求居住改善類的買房人不追捧這些小區，也就不會出高價。

這跟哪個地段兒的關系不大，所有辦公多的小區都一定是好地段兒，品質什么的也都差不多。所以這就看自己的交通方便和喜好吧，沒必要非得限定哪里。

3、Soho已經是底線，這怎么說呢？可以說如果以現有的租金均價來說，肯定是底線了。但如果商辦類的租金繼續走低，那大概率也會影響到Soho的價格，再接下來就是售價突破底線了。因為只要哪個小區里的辦公的多，就勢必跟商辦類租金有強相關。

4、總之我推薦不了，在我看來這種小區都差不多，售價的走勢都不太強，而且和寫字樓市場的關系大。

僅供參考。

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