曾經喊出“千億目標”的中交地產，“退房”草案于近日落地，其擬將持有的房地產開發業務相關資產及負債，以1元的價格轉讓給控股股東。

作為央企中交集團旗下的房地產平臺，在行業整體下行周期，中交地產也未能獨善其身，連虧兩年且面臨退市風險。面對危機，中交地產祭出“壯士斷腕”之策。雖然中交地產獲得了喘息之機，但這最后一搏也將其推向轉型賭局，失去房地產主營業務后，中交地產能否支撐上市公司持續經營仍然存疑。

中交地產公告顯示，其擬將持有的房地產開發業務相關資產及負債，以1元的價格轉讓給控股股東。圖/IC photo

控股股東1元接盤虧損資產

根據6月17日中交地產發布的重大資產出售暨關聯交易報告書（草案），擬將其持有的房地產開發業務相關股權、債權等資產及相關債務，以1元的價格轉讓給控股股東中交房地產集團有限公司。

中交地產在公告中表示，此次交易目的是剝離房地產業務，聚焦穩定性更強的物業服務和資產管理與運營（包括商業管理及自持物業租賃）等輕資產業務。

中交地產還表示，上市公司房地產開發業務已持續對公司整體經營業績造成不利影響。總體來看，近年來為滿足項目建設的需要，公司債務融資規模較大，資產負債率水平較高，截至2022年末、2023年末及2024年末，公司合并口徑資產負債率分別為86.13%、85.45%及89.75%。截至2024年末，公司合并口徑融資余額合計為576.44億元，面臨較大償債壓力。

本次交易完成后，中交地產將“由重轉輕”，其資本結構和盈利情況將得到改善，但預計上市公司總資產及營收規模等指標將出現較大幅度下降。

據安永華明會計師事務所出具的報告顯示，交易完成后，中交地產總資產將從1076.98億元降至約20.36億元，減少98.11%；負債總額從966.59億元降至約8.18億元，減少99.15%；資產負債率從89.75%降至40.17%；營業收入從183.02億元降至10.97億元，減少94.01%；凈利潤從虧損63.96億元轉為盈利9785.76萬元，增長了101.53%。

從以上數據不難看出，交易后，中交地產資產規模、營業收入規模均大幅下降。

值得關注的是，另據公告發布的資產評估報告，截至2024年12月31日，中交地產的資產賬面凈值為-39.19億元，經評估為-29.76億元，評估增值24.06%。

那么，控股股東為何接手這樣一個負資產，且雙方協商的價格是象征性的1元呢？在業內人士看來，房地產開發行業資金需求量大、負債規模高。中交地產通過剝離負資產，可以甩掉房地產包袱。在1元交易的背后，也是其斷臂求生之舉。

從沖擊千億目標到深陷虧損

2015年，中交集團整合旗下地產業務，中交地產由此成為集團唯一A股上市平臺。2019年是中交地產的快速擴張期，被派遣到綠城任職的李永前，從綠城中國執行總裁的崗位調回中交地產擔任董事長。在綠城的5年，李永前見證了其規模從百億到千億再到2019年突破2000億元。

彼時，李永前為中交地產提出的發展目標是：“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年遠在千億之上，做到央企前三。”這個目標也讓中交地產在土地市場高歌猛進。

2024年9月，李永前辭職，其在中交地產的職務由郭主龍接任。隨后的2024年11月，中交地產高管團隊發生變更，總裁、執行總裁均有調整。一系列人事變動，足見中交集團對于房地產板塊的重視。

但是，當傳統高杠桿、高周轉模式失效，即便背靠中交集團這棵“大樹”，中交地產也不得不通過徹底退出開發賽道來換取財務報表的安全邊際。

中交地產“退房”的背景正是房地產市場深度調整，從沖擊千億走到深陷虧損、退市邊緣。

從目前來看，中交地產已經連續兩年虧損，2022年、2023年及2024年，中交地產實現歸屬于母公司的凈利潤分別為0.34億元、-16.11億元及-51.79億元。凈利潤下降的同時，中交地產銷售規模也在嚴重縮水。2022年、2023年以及2024年，中交地產銷售金額分別為458.82億元、373.61億元以及156.4億元。

中交地產曾在2023年發布的公告中披露，“公司存貨的變現能力直接影響到公司的資產流動性及償債能力，如果公司因在售項目銷售遲滯導致存貨周轉不暢，將對償債能力和資金調配帶來較大壓力。”

在2024年，中交地產實現營業收入183.02億元，較上年降低44.59%；公司房地產業務實現簽約銷售面積85.32萬平方米，較上年同期降低52.51%；實現簽約銷售金額156.43億元，較上年同期降低58.13%；銷售回款247.07億元，較上年同期降低45.07%。上述業績指標幾乎都在腰斬。

“退房”轉型能否順利保殼？

值得關注的是，截至2024年12月31日，中交地產總資產1076.98億元，歸屬于上市公司股東的凈資產為-35.79億元。因為凈資產為負值，中交地產因此觸發了《深圳證券交易所股票上市規則》規定的退市風險警示條件。

4月14日，中交地產發布股票交易被實施退市風險警示的公告。實施退市風險警示后，中交地產股票簡稱由“中交地產”變更為“*ST中地”。

為應對退市風險，中交地產表示，董事會已制定多項措施。公司將密切關注政策和市場變化，調整經營策略，優化產品結構，提升開發運營能力。此外，公司還將推動重大資產出售，聚焦輕資產業務，實現業務戰略轉型，并加強內控體系建設，細化內部控制制度，增強抗風險能力。

而此次剝離房地產重資產，為中交地產“保殼”贏得了喘息機會。不過，除房地產開發業務，中交地產旗下的租賃、物業管理等業務的營收占比很小。根據2024年財報，從中交地產的營收構成來看，房地產開發171.81億元，物業管理7.28億元，代建項目管理費收入0.58億元，其他收入1.64億元。

也就是說，中交地產的房地產開發收入占比高達約95%。

在剝離了房地產主營業務之后，在總資產和營收規模大幅縮水的情況下，中交地產能否在輕資產業務中翻身，還是未知數。

在業內人士看來，中交地產要想借此保住上市地位，從完成重組，到期末凈資產轉正，直到摘掉“*ST”的帽子，仍面臨很大的挑戰。

新京報貝殼財經記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對 趙琳