通過在南佛羅里達銷售豪華公寓，豪爾赫·佩雷斯（Jorge Pérez）積累了巨額財富。如今，這位富有的移民需設法應對特朗普關稅計劃和移民政策帶來的雙重挑戰。這些政策不僅嚇跑了部分買家，還令建筑成本進一步攀升。

佩雷斯和兩個兒子喬恩·保羅（左）與尼古拉斯（右）在Related Group緊密合作，但在政治立場上并非總是一致。他說，“喬恩·保羅是共和黨人，尼克更偏向民主黨，而我絕對是堅定的民主黨人。我們鼓勵不同觀點的碰撞，這讓我們保持年輕，推動我們成長。” 圖片來源：Related Group

原文標題：《特朗普關稅和移民政策兩相夾擊，億萬富豪公寓之王謀劃應對之道》

2月底，在特朗普宣布對進口鋼鐵和鋁征收關稅兩周后，豪爾赫·佩雷斯的語氣中明顯透著猶疑。

“在特朗普從政前，我們曾是非常要好的朋友，但后來我們意識到，大家的價值觀差異太大了。”這位75歲的億萬富豪公寓開發商在邁阿密總部接受《福布斯》視頻采訪時表示，“讓我們擔憂的因素之一就是政策帶來的不確定性。我們正經歷著一段過山車般的時期。”

圣路易斯聯邦儲備銀行的數據顯示，自關稅政策宣布以來，邁阿密地區新住房單元建筑許可數量驟降29%。邁阿密房地產經紀人協會（Miami Association of Realtors）的數據也顯示，過去一年，邁阿密及附近布勞沃德縣的公寓和聯排別墅總銷售額降至4月的13億美元，同比下降17%。

2月的關稅就已引發Related Group擔憂，并估算3月建筑成本可能上漲20%。而到了6月3日，特朗普又將鋼鐵和鋁關稅翻倍至50%。

“關稅增加了成本，但你并不總能通過漲價來把成本轉嫁給客戶，因為在某些市場環境下，他們根本無法接受漲價，”豪爾赫40歲的兒子、Related Group總裁兼首席執行官喬恩·保羅·佩雷斯（Jon Paul Pérez）說，“這直接拉低了我們部分項目的利潤率。”

特朗普對移民的打擊則構成了另一重大擔憂。

美國約四分之一的建筑工人是移民，特朗普的政策對Related Group這樣的開發商造成了沖擊。“移民政策影響了我們的勞動力成本，”佩雷斯補充道，“在杰克遜維爾，我們本來正在建造一個公寓綜合體，（州長羅恩·德桑蒂斯）突然宣布要嚴厲打擊非法勞工，結果第二天就有一半的工人逃去了喬治亞州。”

Related Group的許多客戶也是拉丁美洲人，他們一度占公司買家的80%。“如果關稅和移民政策讓拉美客戶覺得美國對他們的態度不友善，于是害怕或不愿意來這里，那我們的房地產業務肯定會受到影響。”佩雷斯說。

移民議題對佩雷斯本人也有切身意義。

他1949年出生于阿根廷，父母是古巴人。1959年卡斯特羅領導的革命取得勝利后，古巴政府推行企業國有化，他的家人成為流亡者，最終落腳哥倫比亞。

1968年，19歲的佩雷斯前往邁阿密，在一家披薩店工作，并挨家挨戶推銷百科全書。后來他獲得獎學金進入長島的C.W. Post學院，獲得經濟學學位，又前往密歇根大學攻讀城市規劃碩士學位。之后他回到邁阿密，從事低收入社區的城市規劃工作，1976年成為美國公民。

三年后，他與紐約房地產億萬富豪斯蒂芬·羅斯（Stephen Ross）及其旗下開發公司Related Companies合作創立了Related Group。（2022年，佩雷斯收購了羅斯在Related Group持有的 25%股份，金額未公開。）今年3月，他辭去首席執行官一職，將日常管理交給兒子喬恩·保羅和尼克。

佩雷斯目前身家據估為26億美元，主要來自對Related Group的100%持股，以及包含7000多件藏品的龐大藝術收藏。

他并未對美國夢喪失信念，對自己的夢想更是沒有絲毫動搖。他在這個行業打拼四十余年，聲稱已累計建造和管理超10萬套公寓。“我們是一群幸運兒，得到了這個國家的接納，賺到了遠超想象的財富。”他補充道。

誠然，勞動力和材料成本將會上升，但他的公司會做出調整。“我們一直都非常擅長適應市場變化，”佩雷斯說，并指出公司已經想辦法改善供應鏈和施工方法，目前因關稅導致的成本增長微乎其微。

目前來看，市場似乎印證了佩雷斯的判斷。

“市場曾有四周的停滯期，所有人都對關稅感到恐慌。但隨后陰云散去，進入6月，我們的業務繁忙程度和1月已沒有區別。” Douglas Elliman房地產公司專注超豪華公寓的經紀人迪娜·戈爾登塔耶（Dina Goldentayer）說。至于勞動力和關稅成本上漲的影響，她將其比作保險費上漲：“買家不會因為保險太貴就放棄買房，他們會把這當作砍價的籌碼，想得到一點實惠，但這不構成不買房的理由。”

佩雷斯還認為，市場放緩在一定程度上是預期之中的，未必全然是政策所致。

“過去三年，我們迎來了一波需求，不過我不覺得這是自然的需求，”他指的是疫情后大批富裕買家涌入邁阿密地區的情形。“人們仍在繼續遷居這里，雖然節奏不像之前那樣迅猛，但我們依然能看到很強勁的需求。我們在南佛羅里達砸下重金，在這里傾注了很多心血，我覺得再過十年都找不到比這更好的地方。”

今年1月，Related Group啟動了W龐帕諾海灘酒店及公寓（W Pompano Beach Hotel）預售，項目預計2027年開工，包含一座內置77個住宅單元的豪華公寓樓，以及一家位于勞德代爾堡北部海濱設有296間客房的W酒店。圖片來源：ARX CREATIVE

他列舉Related Group一些最昂貴項目的強勁銷售情況加以佐證，其中之一便是Six Fisher Island——這座10層豪華公寓內含50套住宅，附帶碼頭、高爾夫球場和海灘俱樂部，單套起價1500萬美元，銷售額已超過5億美元。2025年前四個月，該項目單平方英尺的售價遠高于邁阿密地區1000美元的中位數。

“像Related這樣的優秀開發商推出的頂級項目銷售依然很好，每平方英尺的價格也很可觀。”MR Luxury Group和ONE Sotheby’s的房地產經紀人馬爾科·戈亞諾維奇（Marko Gojanovic）說。

即使在受沖擊更嚴重的低端市場——根據豪華房地產公司ISG World的數據，過去一年，建成30年或更久的公寓價格下跌21%，而較新樓盤價格上漲8%——佩雷斯也看到了買入機會。

2021年，邁阿密郊區瑟夫賽德一棟40年歷史的12層公寓樓倒塌，造成98人死亡。此后，佛羅里達州通過一項法律，要求高層公寓樓在樓齡滿30年時開展檢查，此后每10年檢查一次，首次檢查截止日期為2024年12月31日。去年，隨著截止日期臨近，許多舊樓業主將房產掛牌出售，以避免支付高額檢查費用。

Related Group雖對舊樓興趣不大，但很樂意以低價收購并拆除重建。今年4月，該公司與另外兩家公司合作，以1.4億美元收購了陽光島海灘郊區的一棟海濱公寓樓，計劃將其拆除，建造一座820英尺高（約合250米）的“超豪華”公寓塔樓。

Related Group還在已獲批開發的土地上籌建另外1萬套公寓，未來兩年半內將陸續開工。佩雷斯一向都很務實：公司有一半業務來自面向高端客戶的項目，另一半則來自租賃公寓和經濟適用房。“當市價租賃房和公寓價格下跌時，我們還有穩定的經濟適用房業務為公司持續創收。”豪爾赫37歲的兒子、負責公寓業務的尼克·佩雷斯（Nick Pérez）補充道。

即使邁阿密市場繼續疲軟，他廣闊的業務版圖也可提供緩沖。在佛羅里達州之外，他還在亞利桑那州、喬治亞州和北卡羅來納州，以及更遠的巴西和墨西哥布局豪華公寓和租賃公寓。“我們相信南佛羅里達和這個國家的未來，我們布局的地方也都是高增長地區，”佩雷斯說，“只要我們判斷市場時機合適，就會立即出手。”

他也知道該何時套現。

6月，佩雷斯將勞德代爾堡一棟新落成、共設259個單元的豪華公寓樓出售給西班牙快時尚億萬富豪阿曼西奧·奧爾特加（Amancio Ortega），售價1.65億美元，比最初要價低28%，但規模仍居今年同類交易前列。Related Group原本計劃在該樓全部租出后再出售，借機構投資者對邁阿密公寓樓日益增長的興趣獲利一筆。

盡管佩雷斯對美國在特朗普第二任期內的走向心存憂慮，但他對如今稱之為家的州要樂觀得多：“從長遠來看，我認為南佛羅里達的前景一片光明。”

本文譯自：

https://www.forbes.com/sites/giacomotognini/2025/06/17/this-billionaire-condo-king-plans-to-beat-trumps-tariffs-and-immigration-crackdown/

文：Giacomo Tognini

翻譯：Lemin

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