觀點網 每逢龍湖集團高層與投資者進行互動，5個航道（地產開發、商業投資、資產管理、物業管理、智慧營造）都必然會被問及，6月18日的龍湖周年股東大會也不例外，而且與去年一樣，去庫存、提前安排償債仍是重點工作，而運營及服務業務成為了公司利潤的主要貢獻來源。

據悉，此次周年股東會依然由董事會主席及首席執行官陳序平先生、執行董事及首席財務官趙軼先生、執行董事張旭忠先生、執行董事沈鷹女士、非執行董事孫佳慧女士等高層列席。

大會相關議案表決完成后，隨即進入交流環節。

據與會投資者透露，對于房地產行業大勢，張旭忠表示，今年以來政府繼續在持續出臺一些支持樓市的政策，尤其是五月份央行的降準降息政策也已經落地。還有部分城市也推出了一些例如購房補貼和人才房票等政策。這些政策短期對市場帶來了一些脈沖式的波動，但是持續性比較弱。

其提到，進入5月份以后，在雙節的節假日帶動下，部分房企的單月業績實現環比提升，龍湖5月份的全口徑銷售額環比4月份也提升了26%點。但在價格方面，5月典型房企的新房價格降幅達到了5%到10%，同時二手房價格環比也在持續下降。

“整體來看，市場規模和房價的降幅仍在進一步擴大，各個城市之間還有包括新項目和老項目之間的這種分化也在加大，所以市場和客戶的信心還在修復當中。”

“安全第一位”

“在這么一個背景下，龍湖今年下半年的銷售策略還是繼續攻堅存貨的去化，一方面還是會結合客戶的一些核心的訴求，強化我們的專業能力。”張旭忠如此表示。

在他看來，購房者對“好房子”的認可或許就是專業能力的最好證明。

據了解，龍湖北京的“觀萃”項目，作為全國第一個正式落地的“好房子”項目，截止到5月份的銷售套數就超過了200套，排在全北京市的套數第七名。此外，重慶的御湖境項目，作為龍湖新一代高端產品線的標桿作品，在5月27號也實現首開，第一批次6億多的房源也全面售罄，刷新了重慶年度首開的紀錄……

雖有良好的銷售表現，但在龍湖看來，有質量的簽約和回款更是投資者關注的，因而龍湖會繼續以項目操盤為核心，依托龍湖的數字化能力，對項目實施精細化的管理，敏銳捕捉市場的窗口期，加快決策。

據參會投資者透露，龍湖還針對一些商辦車位，以及現房的難去化的項目，也組建了專職的團隊進行破局，以實現高效快速的去化存貨，實現有質量的簽約和回款。

在投資方面，張旭忠強調，龍湖始終把公司的安全放在第一位，投資方面繼續堅守投資紀律和投資刻度，即聚焦高能級的城市，做到優中選優。據悉，今年1-5月份，龍湖陸續在上海、蘇州、重慶、貴陽等高能級城市獲取了四幅土地，這與龍湖一貫的投資策略相吻合。

“接下來，我們在保證債務安全的前提下，還是會擇機選擇一些新的土地，同時會根據市場的變化，來確保我們彈性的供貨節奏，這就是龍湖下半年的預判和對龍湖銷售和投資方面的策略。”

事實上，除了張旭忠強調“安全第一位”之外， “安全”一詞也被趙軼多次提及，畢竟房企的資金安全仍是投資者聚焦的內容之一。

參會投資者透露，趙軼提到，龍湖集團一直以來堅守財務安全的發展底線，堅決安全兌付所有的債務，有息負債規模穩步下降，債務結構不斷優化。

過往數據顯示，2023年及2024年，龍湖連續兩年實現含資本性支出的經營現金流為正，負債累計壓降超過了300億元。“對于2025年到期的債務，公司已經有非常充分和清晰的鋪排。截止目前，我們已經兌付了70億的國內信用債。”

“對于年內剩余待歸還的債務，公司也會提前安排好資金，保障償債安全”，趙軼如此表示。

趙軼介紹，目前龍湖集團的開發貸一切很正常，新項目有序下貸，老項目該還就還，余額會不斷地減少。而經營性物業貸，今年預計會凈增100億元以上，而上半年目前已經凈增了35億元。海外的美元債大概還剩13億美金，從2027年才開始逐步到期。國內的長租貸款今年會預計新增15億元。

他總結道：“到2025年底，我們基本上會穿越整個債務周期，也是我們穿越周期的最后一年。這個時候我們的有息負債會來到1400億左右，賬期會更長，結構會更加優化。”

趙軼還向與會投資者介紹，接下來龍湖會堅守融資和資金管理的幾個策略。第一，會繼續堅定有序地壓降債務，確保公開市場不違約，銀行貸款不逾期、不展期；第二，進一步優化債務結構，加大長期負債，控制好短期負債，同時永遠提前去籌劃債務的規劃。第三，堅定有序地進一步壓降海外負債，同時保持百分之百的掉期，確保匯率的波動對公司沒有影響。

穿越周期后

事實上，作為民企代表企業，龍湖的資金安全有目共睹，除了有超前的資金安排之外，運營及服務業務的功勞也不容小覷。

陳序平就提到，這幾年龍提前踩剎車，包括提出以經營性現金流去壓降負債的戰略，整體是非常行之有效的。“所以穿越周期后，我們的基本盤就是非常優秀的債務結構，加上我們用現金流去驅動增長的業務模式。”

會上，陳序平還介紹了龍湖基本盤、增長盤、創新盤的表現，這些構成了龍湖發展的大概樣貌。

關于基本盤，據投資者轉述，到今年底之后，龍湖僅余不到1400億元的有息負債，每年需要歸還的信用融資非常少，幾乎用龍湖C4、C5（物業管理、智慧營造）兩個輕資產行業的收入就足夠覆蓋。而龍湖的銀行貸款里面，有接近1000億的銀行貸款是用經營性資產做抵押，而且周期基本上在10到15年，是用租金去償還的經營性貸款。

“所以這部分也是不會有任何安全問題的，所以這就構建了一個非常牢固的基本盤。同時這幾年龍湖堅持以正向的經營性現金流去驅動業務的增長，我們已經連續實現了這個目標。”

陳序平認為，一旦這個動作成為公司業務的習慣，那未來穿越周期后，龍湖的正向現金流就不用再去償還有息負債，“那正向現金流就可以成為公司下一步去增長的基本盤。”

關于增長盤，陳序平介紹，增長盤主要來源于龍湖C2到C5（商業投資、資產管理、物業管理、智慧營造）四個運營及服務賽道，且四個賽道都保持利潤持續增長態勢。

據介紹，其中C2商業項目，1到5月份的收入同比增長了5.7%。截至目前，龍湖商業項目已經開業90座，開業率整體97% 。1到5月份整體的銷售額、客流量都實現了20%左右的增長。據透露，2025到2027年，每年還會保持開業10座商場左右，同時通過CapEx改造、空間優化、業態優化等組合拳，把已經開業的項目實現同店同比增長，希望整個航道能實現持續的收入增長。

C3航道近幾年的策略是不斷優化資產盤面，即主動撤出一些虧損的承租經營項目，同時優化有利潤的項目。這兩個動作的疊加使C3資管航道過去兩三年都實現了利潤增長。

C4物業管理航道，現在累計在管的項目超過2200個，在管面積是4億方。上半年1到5月份收入同比基本持平，全年預計會錄得增長。

C5智慧營造龍智造航道。“這個航道從2022年成立以來，實現了快速的增長。2024年全年實現12億的收入，同比增長52%。今年1到5月份收入同比有較大幅度的增長。這個航道預計全年也會獲得一個快速的增長。”

陳序平總結表示，C2到C5四個運營及服務航道將成為公司未來收入及利潤增長的主要來源。每個航道也在逐步構建自己的顯著護城河，比如說C2，到今年底預計整個開業項目會接近100個，能夠成為整個中國商業收入前二、前三的位置。C3目前在中國國內集中式資管航道中，“利潤是肯定是領先的”。

C4航道，連續16年的服務滿意度到90%以上。現在已經接管了4億方，同時還有接近2億方待接管。這也是構建了C4的一個護城河。C5航道的收入增速，包括實現利潤的情況，在行業里頭也算是一個頭部的選手。

“所以我們C2到C5這四個航道都要成為他所在領域的絕對的一個競爭優勢。這也會構成未來公司的一個增長的盤面。”陳序平向投資者們釋放信心。

據投資者透露，除了基本盤與增長盤之外，龍湖也在規劃一些創新盤，主要是有兩個部分的規劃：

一部分是針對其會員，龍湖在今年年初上線了龍湖的APP，今年的下半年，會把所有航道的會員一同上到這個APP上，成為構建“一個龍湖”直達客戶的生態，未來其2000萬的會員，龍湖可以通過線上直達用戶，創新試點去做一些直達用戶的銷售，以突破航道的壁壘和界限，直接創造一些收入。

第二部分，龍湖從2018年提出空間即服務，包括數字化戰略，過去通過七八年時間，數字化取得了階段性成果，但結合當前的AI風口及整個戰略，龍湖在數字化的基礎上再去賦予智能化的翅膀，從空間即服務轉變為智創空間、智享服務的戰略，能夠通過AI去賦能業務，去取得更高的效益。據稱，龍湖也在嘗試構筑一些AI的基于未來不動產行業的智能體業務規劃，并期待這些業務能夠成為未來的增長引擎之一，這些業務未來也會放在龍湖的千丁數科板塊里。

2025作為龍湖穿越周期的最后一年，已快過去一半，而在龍湖高管們眼中，一切均已安排妥當，只待驗收成效。

免責聲明：本文內容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。