觀點(diǎn)網(wǎng) 6月18日，在這個(gè)全民狂歡購(gòu)物的日子里，榮萬家也“買”了一大堆資產(chǎn)。

當(dāng)天，該公司發(fā)布了一份公告，稱與榮盛發(fā)展訂立2025年債務(wù)抵償框架協(xié)議。根據(jù)2025年債務(wù)抵償框架協(xié)議，公司已有條件同意收購(gòu)而榮盛發(fā)展已有條件同意出售清償物業(yè)，總代價(jià)為人民幣10.7億元。

榮萬家這次從關(guān)聯(lián)地產(chǎn)方收購(gòu)而來的資產(chǎn)包中，包含了總計(jì)12689個(gè)停車位、5479套儲(chǔ)藏間（總建筑面積合共約3.62萬平方米）以及112套住宅、公寓及商業(yè)單位（總建筑面積合共約2.59萬平方米）。

經(jīng)由獨(dú)立估值師估值，上述資產(chǎn)估值金額為10.76億元，約等于原價(jià)購(gòu)買。不過，榮萬家買這個(gè)資產(chǎn)包時(shí)并沒有“現(xiàn)金支付”，而是通過“以資抵債”的方式將其收入囊中。

根據(jù)債務(wù)抵償框架協(xié)議，榮萬家與榮盛發(fā)展協(xié)定，集團(tuán)應(yīng)支付的收購(gòu)清償物業(yè)的代價(jià)應(yīng)按等額基準(zhǔn)抵銷余額，因此將不會(huì)向榮盛發(fā)展另行支付現(xiàn)金。

更大規(guī)模的抵債

自從地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期以來，房企與物企之間的關(guān)系逐漸變得微妙起來。過去房企一方作為“爸爸”不斷地向旗下物企創(chuàng)造增量，如今兩者之間的支撐作用發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，物企們開始輸血地產(chǎn)母公司，且大多數(shù)都是被動(dòng)的。

物業(yè)輸血地產(chǎn)的方式不多，主要包括資金挪用和以資抵債。在資金挪用方面，典型代表有恒大物業(yè)、鑫苑物業(yè)和新城悅服務(wù)等；以資抵債相對(duì)來說更廣泛，萬物云、金科服務(wù)、京城佳業(yè)、弘陽(yáng)服務(wù)、榮萬家等等，可以說在當(dāng)前背景下，大部分物企都被關(guān)聯(lián)方“禍禍”過。

實(shí)際上，榮萬家早就披露過關(guān)于這次地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方榮盛發(fā)展“以資抵債”的消息。

2023年11月16日，榮萬家發(fā)布公告稱，公司與榮盛發(fā)展訂立債務(wù)抵償框架協(xié)議，收購(gòu)榮盛發(fā)展出售的清償物業(yè)，將按等額基準(zhǔn)抵銷應(yīng)收款項(xiàng)。2024年1月12日，雙方正式簽訂債務(wù)抵償框架協(xié)議。

至于為何簽訂此項(xiàng)協(xié)議，榮萬家稱，此前公司向榮盛發(fā)展集團(tuán)提供相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)或小型工程及相關(guān)咨詢服務(wù)，應(yīng)收款項(xiàng)12.6352億元，但截至債務(wù)抵償框架協(xié)議日期，該筆款項(xiàng)仍未清償。

之所有會(huì)有這次協(xié)議的簽訂，是因?yàn)闃s萬家長(zhǎng)久以來向榮盛發(fā)展提供相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)、小型工程及相關(guān)咨詢服務(wù)，但截至2022年底，后者仍有約12.64億元的款項(xiàng)尚未與前者結(jié)清。

為了收回這筆錢，才有了雙方這一次的簽約。不過值得注意的是，榮萬家與榮盛發(fā)展首次簽訂的協(xié)議中，抵債資產(chǎn)為10870個(gè)停車位及332套住宅、寫字樓及商鋪（總建筑面積約為2.63萬平方米），同樣是按等額基準(zhǔn)，抵債規(guī)模約5.68億元。

當(dāng)時(shí)，榮盛發(fā)展用于抵債的資產(chǎn)賬面值約為9.18億元（為集團(tuán)支付的總開發(fā)成本），遠(yuǎn)高于抵債的規(guī)模。就在眾人以為榮萬家得了“大便宜”之際，意外發(fā)生了。雙方簽訂協(xié)議不久后，榮盛發(fā)展用于抵債的部分資產(chǎn)就被政府和法院沒收凍結(jié)，這也導(dǎo)致實(shí)際抵債的規(guī)模要低于預(yù)期不少。從簽訂抵債協(xié)議至今，榮萬家僅成功結(jié)清應(yīng)收款項(xiàng)約2.88億元。

正因如此才有了最近的第二次抵債協(xié)議。

根據(jù)6月18日的公告，榮盛發(fā)展這一次用來抵債的資產(chǎn)仍以停車位為主，而且比上一次還增加了1819個(gè)；此外還新增總建面約3.62萬平方米的5479套儲(chǔ)藏間作為抵債資產(chǎn)，住宅、商寫資產(chǎn)則減少了220套；抵債規(guī)模則增加了約5.02億至10.7億元。

難以消化的重量

榮萬家披露的公告中充滿了無奈，該公司表示自己在款項(xiàng)到期后就一直積極采取措施以求收回余額，比如發(fā)送催款函、安排人員前往榮盛發(fā)展集團(tuán)違約成員公司的辦公室催款以及發(fā)起訴訟等等。

然而這些手段均以失敗告終，關(guān)聯(lián)方在銷售下降以及保交樓壓力下，根本不可能有富裕的現(xiàn)金向其結(jié)算應(yīng)收款項(xiàng)。

收不回來的賬款對(duì)公司盈利造成了不小的沖擊。

2021-2024年，榮萬家賬上應(yīng)收款項(xiàng)規(guī)模分別為14.22億元、19.49億元、20.92億元、21.16億元。自2022年開始，該公司對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)進(jìn)行計(jì)提減值撥備，至2024年的三年間減值撥備金額分別為1.41億元、1.58億元及1.31億元。

與此同時(shí)，公司凈利潤(rùn)也自2022年開始減少。2021-2024年，其錄得公司凈利潤(rùn)分別為4億元、2.36億元、1.31億元、1.16億元。

一邊是日漸高企的應(yīng)收款，另一則是走下坡路的盈利數(shù)字，榮萬家能選擇的解決方法就是“以資抵債”，最起碼按照等額基準(zhǔn)抵銷的原則，公司的應(yīng)收賬款將減少10.70億元，較去年底時(shí)縮減一半。

雖然通過以資抵債的方式削減了應(yīng)收款的規(guī)模，但代價(jià)是公司的“重量”增加了，在完成交割后，榮萬家接收的償債資產(chǎn)將被分類為集團(tuán)存貨，也就是說公司存貨規(guī)模將直接增加約10.7億元。

對(duì)榮萬家而言，這實(shí)屬無奈之舉，相比于存貨的增加，應(yīng)收賬款計(jì)提減值對(duì)公司利潤(rùn)水平造成的負(fù)面影響明顯更大。

根據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，榮萬家2024年末賬上的存貨規(guī)模約為3.39億元，較2023年的5476萬元增長(zhǎng)近520%，大幅增加的原因正是關(guān)聯(lián)方第一次的以資抵債。經(jīng)過這次更大規(guī)模的以資抵債之后，其存貨規(guī)模或?qū)⑦M(jìn)一步擴(kuò)大至現(xiàn)有的3倍。

而要消化掉這些“重量”也有一定的難度。據(jù)了解，在第一次抵債所接收的那批資產(chǎn)中，榮萬家僅成功出售約922.05萬元的物業(yè)資產(chǎn)，以2.88億為目標(biāo)的話，一年多時(shí)間的回收進(jìn)度僅有3.2%。

或許是清楚資產(chǎn)變現(xiàn)有難度，榮萬家這一次給了自己十年半的時(shí)間去完成價(jià)值變現(xiàn)。根據(jù)預(yù)期，公司在2025-2035年將分別實(shí)現(xiàn)4000萬、6000萬、8500萬、1.15億、1.30億、1.30億、1.50億、1.50億、1.60億、1.60億、1.69億元的償債物業(yè)變現(xiàn)價(jià)值。

與此同時(shí)，在全部出售前，榮萬家也會(huì)通過旗下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理業(yè)務(wù)部門，將這些物業(yè)資產(chǎn)出租予公司在管項(xiàng)目中的住戶。這一切都是為了盡快消化掉多余的重量。

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