上海新房的迭代風向，終于從卷顏值、卷公區、卷會所，刮到了卷空間！

去年底，越秀聯合招商蛇口，以總價21.8億競得長寧區天山板塊一宗宅地，開發了：

和樾長寧。

最近，項目陸續發布了效果圖和戶型圖。

原本以為越秀這次會延續他們在普陀越秀·蘇河·和樾府的產品設計語言，讓艷姐意外的是，他們竟然打造了：

上海中環內首個三陽臺戶型項目。

像建面約143㎡的4房戶型，在3陽臺+5飄窗+無連廊+類獨立采光電梯廳的加持下，空間實得率達到夸張的92.4%。

這是個什么概念？

某種程度上說，在同樣的地段，2000萬的和樾長寧帶來的實得空間，相當于市面2400萬的產品。

這也意味著，上海內中環新房價格格局，將被和樾長寧改寫。

布局上海僅僅5年，越秀已經靜悄悄地打造了一個12個項目，每一個項目都能成為市場爆款。這樣恐怖的產品進化速度，艷姐不禁感嘆，還讓別的項目怎么玩？

01

超級王炸終于要來了？

和樾長寧項目，是越秀今年在上海的最重磅項目。

怎么理解這個項目的含金量？

去年12月，越秀聯合招商蛇口，以總價21.8億、溢價率24.39%、樓面價8.8萬/㎡競得長寧天山鉆石地塊。

并創下1個紀錄：

長寧公寓樓面價最高紀錄。

也就是說，越秀聯合招商蛇口以“地王”標簽首次躋身長寧鉆石地段。

要知道長寧天山區域自2015年以來，總供應量不過1100套。長寧的新房說是“一房難求”，真的毫不夸張，但凡上新，只要產品和價格說得過去，手慢一拍都不一定能搶到。

艷姐看了下，拿下地塊后，越秀和招商蛇口組建了項目公司，越秀股權占比70%，也就是說，項目由越秀操刀。

在越秀和招商蛇口競得長寧地塊后，坊間一直傳聞，未來項目售價將在14萬+/㎡，總貨值接近40億。

所以市場也都在期待，對于首次落子長寧的越秀、招商蛇口，他們到底會帶來什么樣的產品？

先來看一下地塊的基本質素：

地塊并不太方正，呈L形；

西側緊鄰中環，東側緊鄰公交樞紐。

貴為“地王”，第一眼看上去全是bug，十分考驗開發商的設計能力。不過對于越秀來說都不算難題，他們的解決方案非常巧妙：

下挖、上拓。

根據公示的規劃方案，越秀在社區中央位置往下挖了一層，做了一個面積約500㎡的下沉式會所；將配套用房、保障房放在西邊緊靠中環的一側，并在配套商業用房的2層樓頂做了一個面積約300㎡的屋頂花園。

和樾長寧規劃示意

這樣的設計將土地利用效率做到了極致，很好地解決了因地盤面積較小導致的會所和綠化不足問題，保持了社區功能的相對完整性和豪宅的基本調性。

從總圖來看，項目一共4棟12層-14層住宅，基本呈現北高南低錯落式布局。

原以為地塊形狀不規整會導致樓棟比較局促，在越秀的調教下，現在樓棟之間保持了大約30米左右的樓間距，而且每棟樓也都有較好的面寬條件和南向采光。

另外，艷姐也看到，越秀這次在社區內部和外部設計了4個景觀組團，而且通過下沉式庭院和局部架空創造了多層次豐富的景觀空間。有這樣完整的景觀空間，相信未來社區的居住體驗也會非常舒適。

艷姐也了解到，和樾長寧前兩天正式過會，均價13.88萬/㎡，雖然沒有達到14萬+/㎡，但刷新區域同產品新房天花板。

看來越秀給長寧甚至上海的豪宅客戶又多了一個更好的選擇了。

02

長寧地王的豪宅底盤

時間回到去年12月，上海2024年第八批次土拍，越秀聯合招商蛇口，以總價21.8億、溢價率24.39%、樓面價8.8萬/㎡競得長寧天山鉆石地塊。

這是上海2024年土拍中含金量十足的一幅地塊！也是去年上海單價第4高的地塊，僅次于綠城8月在徐匯濱江拿下的13.1萬/㎡的全國單價地王、宸嘉12月在徐匯龍華拿下的12.6萬/㎡的板塊地王，以及華潤置地11月在虹口北外灘拿下的9.3萬/㎡的虹口地王。

大家知道，要想在上海成為地標級作品，地段、品質、服務、圈層，缺一不可。

地塊占地面積1.12萬㎡，計容建筑面積2.47萬㎡，總套數173套，非常秀珍，但底盤實力十分強悍。

從區位上看，地塊質素還算不錯。西側緊鄰中環，直線距離2號線北新涇站約300米，蘇州河約500米，北邊是天山路，中間還有一塊約1700㎡的代建綠地；

和樾長寧區位示意

從板塊來看，價值也足夠亮眼。長寧天山商圈是長寧能級和品質最高的商圈之一，3KM范圍內有宜家上海薈聚、虹橋南豐城、尚嘉中心、西郊百聯、東方商廈等超100萬㎡高能級購物中心；

尚嘉中心

從氛圍上看，城市界面并不出彩。西側緊貼中環高架，南側是層高6層的天申小區，房齡近30年，東側距離公交樞紐也不遠。

不過，長寧天山一直以來都是上海最熱門的中產板塊，可以看一下一二手房表現。

20年房齡的仁恒河濱花園，二手房掛牌價在10.6萬/㎡~12.7萬/㎡，鏈家上的二手房源只有30套；9年房齡的寶華西郊紫薇花園，二手房掛牌價在12.8萬/㎡~16.3萬/㎡，鏈家上的二手房源只有12套。

不僅二手房價格堅挺、房東惜售，成交周期也相當快。像仁恒河濱花園，今年二手房最快成交周期僅僅3天，寶華西郊紫薇花園最快成交周期也只有19天。

再看新房，目前長寧只有西郊云廬待售，聯動價11.8萬/㎡，價格雖然低了點，但要知道這個盤緊靠外環和虹橋機場。

再來看和樾長寧項目，純粹的高層+無連廊，長寧上一個這樣的盤還要追溯到2020年開盤的中海長寧第，相當難得。

總體來看，艷姐認為和樾長寧的底子還是蠻不錯的。

03

中環內首個3陽臺住宅

又一個超級爆款？

貴為長寧地王，自然要匹配頂級產品。

艷姐觀察到，越秀自2020年首入上海，短短5年時間，便已成為上海高端住宅市場的頂級玩家。

從第一個項目越秀仁恒天樾和園，到越秀·蘇河·和樾府、越秀·靜安天玥，5年12個項目，越秀在上海實現了從改善到豪宅的產品進階。

像今年3月，均價10.4萬/㎡的越秀·蘇河·和樾府，和均價12.1萬/㎡的越秀·靜安天玥同時開盤同時清盤，一天銷售額44億。前者最貴的一套要賣到1600萬，后者最貴的要賣到近2000萬。

艷姐看了下，這次的和樾長寧打造了上海都堪稱王者的神戶型，3個關鍵動作：

3陽臺，南向最多2個陽臺，北向1個陽臺，上海中環內首個3陽臺項目；

無連廊，每一個戶型做到南北通透；

類一梯一戶，每一個戶型都做了采光電梯廳空間。

千萬不要小看這幾個動作，直接決定了項目能不能成為豪宅，而且是一個60分的豪宅，還是一個90分的豪宅，這些對于未來的居住體驗甚至價值天差地別。

具體來看，門頭是一個樓盤的“顏面”，很多開發商會將門頭作為重點來打磨。艷姐看到市面上很多高端項目對門頭的處理都千篇一律，通過拉長尺寸、材質堆砌來做足封面感，看上去或許很美，但往往不走心，有一種用力過猛的感覺。

在和樾長寧，高奢酒店式社區門廳，石材+掐絲琺瑯+鋁板+口袋花園的設計，與城市做了無縫融合，營造極具隱奢感和藝術質感的歸家場域。

和樾長寧效果圖過程稿

立面基于折衷主義美學，藝術玻璃+保加利亞沉香米黃石材+掐絲琺瑯，將現代建筑的靈動簡約與鄔達克的Art Deco建筑經典元素完美融合。

圓潤的弧形轉角，流暢自然，鋁質格柵和環抱的弧形石材呈現出很好的視覺享受。雖然成本更高、工藝更復雜，但營造出來的藝術質感還是非常在線。

和樾長寧效果圖過程稿

穿過隱奢門庭，由下沉庭院、玻璃盒子等組合成的社區景觀便出現在眼前。艷姐覺得這也是整個社區中非常出彩的一個地方。

和樾長寧以意大利細節之神卡洛·斯卡帕標志性的“幾何碎片”、序列疊級、“裂痕”手法為設計語言，通過將中間樓棟一層架空，使得內部景觀融合成一個整體，猶如敞開的院子，能有著很好的層次感和視覺享受。

最讓艷姐意外的是，在這樣一個金貴地段，他們竟然做了一個面積約500㎡，非常摩登的下沉式庭院。這也是未來的社區會所。

和樾長寧效果圖過程稿

面積雖然小了點，但提供了室內高爾夫、斯諾克、健身房等空間場景，并圍繞立體園林呈圍合式布局，大面積的高透光落地玻璃，點綴掐絲琺瑯，最大化地將自然光線引入地下空間，整個空間就像一個通透的玻璃盒子，與自然無界融合。

這應該是整個板塊從未有過的社區會所空間。

進入到室內，你能看到和樾長寧產品力的高階打法。

項目這次推出的建面約120-143㎡的精奢三房和四房，幾乎推翻了市場對于戶型設計的固有印象，在大面寬、大收納、大空間的基礎上，做到了舒適度、私密性，甚至使用率的質的躍升。

像建面約143㎡的4房戶型，類一梯一戶的設計，每一戶都有一個面積約8㎡的獨立采光電梯廳空間；通過LDKB一體化設計，形成一個近50㎡的客餐廳空間，極大提升空間場景的可能性；臥室也采用了酒店化套房設計。

和樾長寧建面約143㎡戶型示意

更夸張的是，他們還做了3陽臺+5飄窗，其中2個南向陽臺形成約8米的面寬。

和樾長寧建面約143㎡陽臺空間示意

像建面約120㎡戶型，雖然只做了3房戶型，但同樣采用了類一梯一戶+獨立采光電梯廳設計，并且還做了2陽臺+3飄窗。

和樾長寧建面約120㎡戶型示意

這樣的設計，在將景觀和采光最大化引入室內的同時，帶來了使用率的大幅提升。

艷姐大致算了下，建面約143㎡戶型做到了約132㎡的實得面積，實得率約92.4%；

建面約120㎡戶型做到了約105.5㎡的實得面積，實得率約87.9%；

這樣的實得率是什么概念？

意味著在同樣的地段，2000萬的和樾長寧帶來的實得空間，相當于市面2400萬的產品。

艷姐也了解到，不僅僅是公區的顏值和戶型，這次的和樾長寧，還在室內玄關柜等位置做了雕刻立體實木，廚房標配嘉格納四件套等等。

和樾長寧樣板間實景示意

這樣的產品力，相當能打！

結語

越秀是家高進化力的企業！

作為一家粵系房企，布局上海5年時間，它在投拓、產品、營銷上的打法已經相當本地化，打造的每一個項目都能成為爆款，每一個項目都能看到它的迭代進化。

堅定布局上海核心板塊、不復制只定制的產品設計邏輯、精細化的操盤打法......

越秀在上海的高端市場，已經流露出了強悍的制霸能力。

唯一的疑問，或許是在長寧天山這樣的熱門中產板塊，越秀會不會延續越秀·蘇河·和樾府、越秀·靜安天玥的熱度，再次驚艷到市場？

我們也拭目以待！

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主編：張艷

責編：Eric

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