文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

上海五批次土拍的黑馬，出現(xiàn)在外環(huán)外的浦東曹路，讓外界出乎意料。

浦東新區(qū)曹路科教園區(qū)（PDP0-0306）單元C1A-3、C1A-7地塊吸引了象嶼地產(chǎn)、安徽高速、聯(lián)發(fā)集團(tuán)、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)四家房企參拍。

其中，象嶼地產(chǎn)、聯(lián)發(fā)集團(tuán)、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)都是廈門(mén)國(guó)資，安徽高速是是安徽國(guó)資。

四家房企爭(zhēng)相舉牌，67輪競(jìng)價(jià)后到達(dá)中止價(jià)，溢價(jià)率40%。之后進(jìn)入高品質(zhì)建設(shè)指標(biāo)環(huán)節(jié)，第一項(xiàng)精裝標(biāo)準(zhǔn)從2500元/㎡拍到4500元/㎡封頂，象嶼在第二項(xiàng)配建公共服務(wù)設(shè)施指標(biāo)封頂后退出，國(guó)貿(mào)在第三項(xiàng)高端人才住房配建比例封頂后退出。

最終，在競(jìng)品質(zhì)指標(biāo)觸頂后，聯(lián)發(fā)和安高進(jìn)入新一輪競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)。最終聯(lián)發(fā)集團(tuán)以總價(jià)21億元競(jìng)得該地塊，溢價(jià)率高達(dá)41.68%，成交樓板價(jià)約3.4萬(wàn)元/㎡。

6月20日拿地當(dāng)天，上海聯(lián)泓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司就對(duì)地塊上的商服項(xiàng)目、幼兒園項(xiàng)目、住宅項(xiàng)目發(fā)布了招標(biāo)公告，計(jì)劃投資金額超34億元。該公司由聯(lián)發(fā)集團(tuán)100%控股，法定代表人為孫濤。

這個(gè)溢價(jià)率，已經(jīng)超過(guò)去年首個(gè)雙高雙競(jìng)宅地——浦東新楊思翡雲(yún)悅府地塊40.37%的溢價(jià)率，成為上海集中供地以來(lái)溢價(jià)率最高的地塊。

聯(lián)發(fā)對(duì)這塊地為何如此強(qiáng)勢(shì)？

在地塊南側(cè)，聯(lián)發(fā)和象嶼合作開(kāi)發(fā)的金海汀雲(yún)臺(tái)項(xiàng)目，在曹路走出了一波獨(dú)立行情，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)6.3萬(wàn)/㎡，五開(kāi)五罄，累計(jì)推出620套房源，每次均觸發(fā)積分。

對(duì)于聯(lián)發(fā)來(lái)說(shuō)，曹路是其進(jìn)入上海以來(lái)重倉(cāng)的板塊。金海汀雲(yún)臺(tái)的熱銷(xiāo)，對(duì)新地塊也會(huì)產(chǎn)生正向影響。

新地塊的規(guī)劃大概率與金海汀雲(yún)臺(tái)類(lèi)似，做小高層和疊墅搭配的產(chǎn)品。

土地成本加上建安費(fèi)、裝修、稅費(fèi)等，新地塊會(huì)將曹路板塊的剛需帶上7萬(wàn)，疊墅房源估計(jì)8.5萬(wàn)。

聯(lián)發(fā)新拿下的這塊地并非純住宅用地，C1A-3地塊為普通商品房用地、容積率1.5；C1A-7地塊為其他商服用地、容積率1.2。附加要求也比金海汀雲(yún)臺(tái)多了很多：

1、需配建5220㎡的公共服務(wù)設(shè)施；

2、需出資建設(shè)南側(cè)C1A-8地塊的幼兒園，并代建菜場(chǎng)；

3、金海汀雲(yún)臺(tái)只需配建5%保障房，新地塊除了配建5%保障房外，還需自持10%住宅物業(yè)，另外還有競(jìng)拍后的2%高端人才住房。

從地理位置來(lái)看，新地塊距離地鐵站更近，直線距9號(hào)線顧唐路站、9號(hào)線及12號(hào)線金海路站約900米，且地塊面寬更大。稍有不利的是，北側(cè)即為金海高架，噪音影響較大。

聯(lián)發(fā)集團(tuán)于2022年進(jìn)入上海。上一次拿地是在去年11月，聯(lián)發(fā)集團(tuán)聯(lián)合新加坡豐隆集團(tuán)以90億拿下黃浦新天地風(fēng)貌地塊。此地塊位于上海的核心地段，周?chē)勒至ⅲo挨均價(jià)21萬(wàn)/㎡的翠湖天地六期。

聯(lián)發(fā)激進(jìn)拿地，與上半年的高管調(diào)整不無(wú)關(guān)系。

今年2月，聯(lián)發(fā)進(jìn)行了一次大的人事調(diào)整。

董事長(zhǎng)趙勝華改任總經(jīng)理，不再擔(dān)任董事職務(wù)；原總經(jīng)理莊學(xué)謙升任副董事長(zhǎng)；建發(fā)集團(tuán)副總經(jīng)理王文懷調(diào)任董事長(zhǎng)。

王文懷擅長(zhǎng)投融資，從1998年加入建發(fā)集團(tuán)至2015年11月，他先后擔(dān)任投資部副經(jīng)理、投資二部總經(jīng)理、投資總監(jiān)等職。此后，他還兼任過(guò)廈門(mén)建發(fā)新興產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資有限責(zé)任公司董事長(zhǎng)、君龍人壽保險(xiǎn)有限公司董事長(zhǎng)。

趙勝華在任期間，聯(lián)發(fā)集團(tuán)經(jīng)歷了近十年來(lái)的首次虧損。

2024年聯(lián)發(fā)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入361.34億元，創(chuàng)下歷史新高。但在非經(jīng)常性損益減少、費(fèi)用總額增加、資產(chǎn)減值損失增多這些因素的綜合影響下，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)-18.65億元，其中，歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)為-20.1億元。

2024年，聯(lián)發(fā)集團(tuán)存貨中開(kāi)發(fā)產(chǎn)品占比大幅提升。

截至2024年底，聯(lián)發(fā)集團(tuán)存貨較年初下降26.77%；其中開(kāi)發(fā)成本占比56.69%，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品占比42.43%，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品占比較上年底提升14.96個(gè)百分點(diǎn)。

這意味著，聯(lián)發(fā)的存貨去化壓力越來(lái)越大。

曾經(jīng)重倉(cāng)三四線的聯(lián)發(fā)，貨值貶損明顯。2021年-2024年，聯(lián)發(fā)資產(chǎn)減值損失分別為7.51億、10.15億、14.77億，20.92億，這部分損失侵蝕了聯(lián)發(fā)的利潤(rùn)。

調(diào)整董事長(zhǎng)、總經(jīng)理的同時(shí)，聯(lián)發(fā)集團(tuán)對(duì)組織架構(gòu)也做了改變。

在城市公司層面，撤銷(xiāo)所有13個(gè)城市公司，重組為10個(gè)事業(yè)部。其中，聯(lián)發(fā)上海公司與杭州公司被整合為滬杭事業(yè)部，事業(yè)部總經(jīng)理由集團(tuán)副總經(jīng)理、杭州公司總經(jīng)理孫濤兼任。