一紙代持協議，擋不住法院的強制執行。

甲某怎么也沒想到，自己出資購買的房產登記在好友乙某名下后，竟因乙某的債務糾紛被法院查封拍賣。2018年，為規避當時的限購政策，甲某與乙某簽訂《房產代持協議》，約定由甲某實際出資購買上海市浦東新區某高檔小區房產，房屋登記在乙某名下，但實際所有權歸甲某所有。

甲某支付了全部購房款共計1200萬元，每月按時償還貸款，并一直實際占有使用該房屋。2023年，乙某因經營失敗欠下丙公司巨額債務，丙公司向法院申請強制執行乙某名下財產。

當甲某得知自己實際居住的房屋被法院查封并啟動拍賣程序時，震驚不已。他立即向執行法院提起案外人執行異議，提交了《房產代持協議》、購房款支付憑證、還貸記錄及物業費繳納證明等全套證據材料，要求中止對該房產的執行。

01 裁判結果

執行法院經審理后作出裁定：駁回甲某的異議請求，準許對涉案房產繼續執行。甲某不服裁定，向某中級法院提起執行異議之訴，請求確認其對涉案房產享有所有權并排除強制執行。

中級法院經審理后判決：駁回甲某的全部訴訟請求。甲某繼續上訴至高級法院，高級法院最終裁定：維持原判，涉案房產繼續執行。

02 裁判理由

法院在裁判文書中闡述了三點核心理由：

第一，不動產物權變動以登記為生效要件。根據《民法典》第209條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力；未經登記不發生效力。

本案中，涉案房產登記在乙某名下，乙某是法律認可的所有權人。甲某與乙某之間的代持協議僅產生債權效力，不能直接導致物權變動。

第二，“法律另有規定”情形不包含故意登記他人名下行為。《民法典》第209條所指的“法律另有規定”，僅指非基于法律行為導致物權變動、法律規定不以登記為生效要件或者登記錯誤等情形，不包括當事人故意將不動產登記在他人名下的情形。

甲某為規避限購政策故意將房屋登記在乙某名下，不屬于“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”的情形。

第三，債權請求權不能對抗擔保物權。涉案房產已被乙某抵押給丁銀行并辦理抵押登記。

根據《民法典》第402條規定，該抵押權已依法設立。甲某基于代持協議享有的債權請求權不能對抗丁銀行享有的擔保物權，也不足以排除丙公司申請的強制執行。

03 法律分析

上海合同糾紛律師俞強律師提示：房產代持協議的法律風險在實踐中日益凸顯，需要從多重法律角度進行專業分析。

物權公示原則的剛性約束

我國不動產物權變動采取登記生效主義，這是物權公示原則的核心體現。在（2021）最高法民終391號等系列案件中，最高人民法院明確：

房產代持協議僅在當事人之間產生債權債務關系，不能直接導致物權變動，案外人不能基于代持協議所享有的債權排除強制執行。

上海君瀾律師事務所俞強律師指出，這一裁判觀點體現了物權公示公信原則的剛性約束。不動產登記簿記載的權利推定正確，善意第三人基于登記外觀產生的信賴利益受法律保護。

代持協議效力與公序良俗的邊界

實踐中，代持協議效力認定存在分歧。在徐某欣案【（2020）最高法民再328號】中，最高人民法院認定借名購房協議因規避限購政策違背公序良俗而無效。

上海合同律師俞強律師分析：代持協議是否無效需區分情形。若僅為親友間代持且不違反強制性規定，協議本身可能有效；但若以規避限購政策為目的，則可能因違反公序良俗而無效。

俞強律師特別提示，即使代持協議有效，其中關于房屋權屬的約定也因違反物權法定原則而不發生物權效力，僅產生債權約束力。

執行異議的審查標準

在刑事裁判涉財產部分執行程序中，案外人以借名買房為由主張排除執行的，執行法院應當進行實體審查。但在普通民事執行中，法院通常堅持權利外觀主義原則。

上海合同糾紛律師俞強律師解釋：金錢債權執行中，案外人要排除執行必須滿足四個條件：查封前簽訂合法買賣合同、合法占有房屋、支付全部價款、非因自身原因未過戶。

規避限購政策顯然屬于“自身原因”，不符合排除執行的法定條件。

風險防范的專業建議

作為上海君瀾律師事務所高級合伙人，俞強律師結合13年執業經驗提出：

第一，謹慎選擇代持方式。確需代持的，應優先選擇直系親屬代持，避免朋友代持。同時需全面核查代持人征信及債務情況，防范代持房產被查封風險。

第二，完善協議條款設計。代持協議應明確約定房屋實際權屬、過戶條件、違約責任等條款。可約定高額違約金（如房價20%），增加代持人違約成本。

第三，強化證據保留意識。保存購房款支付憑證、貸款償還記錄、物業費發票等全套證據。定期查詢房屋登記狀態，必要時可辦理抵押登記限制處分。

第四，及時主張權利。在條件具備時立即要求代持人配合過戶，避免因時間推移增加風險。若代持人拒絕配合，應及時通過法律途徑確權。

俞強律師特別強調：借名購房本質上是在法律邊緣行走。一旦代持人涉訴，實際權利人往往陷入維權困境，這也是借名購房必然面臨的法律風險。

上海合同律師俞強律師指出，房產代持糾紛的核心在于物權公示原則與當事人意思自治的沖突。在司法實踐中，法院通常優先保護交易安全與登記公信力，而非代持協議雙方的內部約定。

代持協議的法律風險防控需要專業規劃。在簽訂代持協議前，建議咨詢專業律師對協議條款進行審查，明確約定雙方權利義務，并設置相應的擔保措施。同時，實際權利人應密切關注代持房產的登記狀態，在條件具備時及時辦理過戶登記，避免因代持人債務風險導致房產被執行。

風險提示：具體案件需要咨詢專業律師。

作者介紹：俞強律師

執業機構：上海君瀾律師事務所（高級合伙人）
地址：上海市浦東新區世紀大道1198號世紀匯廣場一座12樓
教育背景：北京大學法律碩士，具有證券、基金、期貨從業資格
執業證號：13101201210159547

專業榮譽：
2020年上海律師協會“金融證券保險專業認證”
2024年“君瀾專業領航獎”
上海政法學院刑事司法學院實習導師

專業領域：俞強律師專注于合同糾紛、公司法律事務、不動產與建設工程糾紛等民商事法律領域，憑借深厚的理論功底和豐富的實務經驗，為客戶提供全方位的法律解決方案。