房地產(chǎn)市場回暖了嗎？當(dāng)然沒有！如果按照今年上半年幾個月的樓市態(tài)勢，還真有希望，不過剛過去的月份顯示，樓市又出現(xiàn)了下行波動。

官方給出的解讀是，今年以來，隨著各項穩(wěn)定房地產(chǎn)政策的加快落實(shí)，房地產(chǎn)市場持續(xù)朝著止跌回穩(wěn)的方向發(fā)展。但需要注意的是，房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整過程中，市場信心有待持續(xù)修復(fù)，市場供求關(guān)系也有待改善，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)還需要繼續(xù)努力。

所以，這才是最客觀的說法，樓市向好也罷，沒有回暖也罷，其實(shí)都是對的，盡管向好，也并沒有達(dá)到預(yù)期，也就意味著樓市要想回暖還有很長的路要走。

就在剛剛，6月24日新華社消息，央行等六部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于金融支持提振和擴(kuò)大消費(fèi)的指導(dǎo)意見》，《意見》指出，要夯實(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)金融基礎(chǔ)，支持居民就業(yè)增收，優(yōu)化保險保障，積極培育消費(fèi)需求，共19項重點(diǎn)舉措。這些措施的實(shí)施將有助于釋放消費(fèi)潛力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。

雖然并非針對房地產(chǎn)的政策，但是如果經(jīng)濟(jì)能夠得到持續(xù)恢復(fù)，那么將與房地產(chǎn)形成良好的互動關(guān)系，相輔相成。而且接下來的細(xì)則中一定會有跟房地產(chǎn)直接有關(guān)的利好政策出臺，這是毫無疑問的。

這一輪房價下調(diào)從2021年7月下行周期開啟已長達(dá)4年，那么這種調(diào)整什么時候會止跌回穩(wěn)呢？2025年是止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵一年，相信很多人都非常關(guān)心，不僅有房沒房。

近日，中金也對房地產(chǎn)未來何時形成拐點(diǎn)做出了預(yù)測。中金認(rèn)為，房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”信心已樹立，但逐步實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)的過程或分為三個關(guān)鍵階段，仍須一定耐心。這一輪房地產(chǎn)拐點(diǎn)有望1-2年后到來，也就是說最早有望在2026年實(shí)現(xiàn)，或者2027年見底。

在中金經(jīng)過數(shù)據(jù)大模型分析后，他們認(rèn)為，整個房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，將分三步走，第一步，2025年將實(shí)現(xiàn)交易量的止跌回穩(wěn)，這得益于全國上下的持續(xù)救市政策，從而驅(qū)動銷量環(huán)比改善。

第二步，房價會在2026年實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)，供需再平衡后預(yù)期轉(zhuǎn)向。第三步，投資回升在2026年后，那個時候土地購置和新開工回暖。一旦樓市完成三步走，整個房地產(chǎn)將進(jìn)入新一輪正循環(huán)。

當(dāng)然，在樓市回暖過程中，也是呈分化狀態(tài)的，比如，一線城市會在2025年底完成止跌回穩(wěn)。因?yàn)橐痪€城市產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先，人口凈流入大，剛性需求強(qiáng)，加上城中村改造加速，所以一線城市在2025年能迎來率先全面企穩(wěn)！預(yù)計大多數(shù)強(qiáng)二線城市會在2026年-2027年企穩(wěn)。

至于三四線城市，跟我們之前的判斷一樣，可能很難短期內(nèi)企穩(wěn)。因?yàn)榇蠖鄶?shù)三四線城市可能會隨著人口凈流出，庫存周期持續(xù)拉長，導(dǎo)致樓市逆轉(zhuǎn)壓力很大。

在中金看來，房價水平的橫向?qū)Ρ炔⒉蛔阋灾敢芷诠拯c(diǎn)何時到來，供需關(guān)系所指引的價格預(yù)期才是需要關(guān)注的核心變量。不過短期看，大家的預(yù)期還是決定了觀望情緒，不過隨著市場的逐步向好，大家的預(yù)期也會改變。從而影響房價預(yù)期。

說白了，我們就看看各城市的庫存消化情況吧。就新房而言，有的賣了好幾年還在賣，有的一開盤就能被搶，都是真實(shí)存在的。

整體看，未來中國房地產(chǎn)已經(jīng)很難整體回穩(wěn)復(fù)蘇，因?yàn)闊o論是人口還是城鎮(zhèn)化率都決定了不可能回到過去了，或許還會有少數(shù)核心城市核心地段會持續(xù)存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會。