5月大多數(shù)城市房價，又在下跌。

雖然常識是沒有永遠下行的市場，但這一輪房地產(chǎn)自21年7月下行周期開啟已長達4年后，未來房價，到底何時能迎來拐點？

這是全民關(guān)注的問題。

目前基于經(jīng)濟下行，投資下行、消費不足以及眾多行業(yè)收入下行、后市信心不足大背景下，大多人尤其沒買房的人都認為未來中國房價還會繼續(xù)跌跌不休，現(xiàn)在25年還遠沒到底。

當(dāng)然，他們給出的理由很單薄，比如人口出生率越來越低，就業(yè)都是個問題了還怎么買房？當(dāng)然大多是泄憤。

當(dāng)然也有人說再跌1、2年到底了，也有人說日本跌了30年，中國房價這一輪要真正見底還早著了。當(dāng)然，還有人說房價不可能再大跌了，因為再大跌就會觸發(fā)銀行金融系統(tǒng)的風(fēng)險，國家會控盤。

在這樣一個背景下，中金有一個預(yù)測結(jié)論，相對目前大眾認知會樂觀一些。

即這一輪房地產(chǎn)拐點（房價拐點）有望1~2年后到來。

也就是2026年到2027年會實現(xiàn)房價見底向上。

與大眾的情緒化、片面化視角研判不同的是，中金有一套更理性、更系統(tǒng)的分析。

1，房地產(chǎn)市場回穩(wěn)三步走

整個房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，在中金看來，核心會分為三個階段。

第一步：交易量止跌（2025年）中央地方持續(xù)救市政策，驅(qū)動銷量環(huán)比改善；

第二部：房價企穩(wěn)（2026年）：供需再平衡后預(yù)期轉(zhuǎn)向；

第三步，投資回升（2026年后）：土地購置和新開工回暖。

一旦中國房地產(chǎn)完成上述三步走，那么整個房地產(chǎn)將進入新一輪正循環(huán)，而彼時新房銷量會開啟顯著的修復(fù)空間（因當(dāng)前二手房分流嚴重），未來中長期商品房年需求中樞約8.5-9.5億平方米。掌控投資目標，掌握建設(shè)進度，點擊了解

2，不同城市房地產(chǎn)拐點研判

一線城市25年穩(wěn)，強二線26年~27年穩(wěn)

追問中國房地產(chǎn)整體拐點已經(jīng)沒有意義，核心在于中國一二三四線城市分化太厲害。我們有必要從一線城市、二線城市、三四線城市去做細分類型城市的拐點研判。

比如針對一線城市，中金認為會在2025年底完成止跌回穩(wěn)。理由是多方面的。比如從政策面看，一線城市政策寬松空間大，比如北上深限購優(yōu)化空間存在，比如從市場面看，一線城市產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先，人口凈利潤大，剛性需求強，加上城中村改造加速，所以一線城市在2025年能迎來率先全面企穩(wěn)！

二線城市還要看強弱之分，比如即使是強二線城市，他們產(chǎn)業(yè)與人口吸附力強，但庫存壓力仍然需要時間去消化。所以，預(yù)計大多強二線城市會在26年~27年企穩(wěn)。

三四線城市談拐點已經(jīng)沒有現(xiàn)實意義。

中金的結(jié)論也很消極，比如三四線城市拐點在2027年后或是更晚的時間。

事實上，更悲觀也理性的研判是，絕大多數(shù)三四線城市，因為人口凈流出，庫存周期太長，而政府收儲很難托底，所以其房價陰跌趨勢中長期看，甚至都難以逆轉(zhuǎn)。線上獲客不停歇，點擊了解

3， 看拐點

房價收入比，租金收益率均非有效指標

到底如何與預(yù)判房價乃至房地產(chǎn)的拐點？

對此，當(dāng)下 市場上或是老百姓常用房價高不高？“房價相對收入的水平高不高？（尤其是國際層面的橫向?qū)Ρ龋﹣碓噲D指引拐點。

這個帶粘性指標比如“房價收入比”，比如租金收益率，這是常見的2個指標。

房價收入比，是衡量居民家庭的住房支付能力，利用其指引拐點的隱含前提是只要房價達到了居民收入負擔(dān)范圍內(nèi)，居民就會放棄觀望、開始購房！

但現(xiàn)實情況是，即便我國各類城市的房價收入比與國際上同等類型城市——比如各國的超級明星城市（紐約，倫敦，巴黎、東京等）作比、第二梯隊的明星城市（舊金山、洛杉磯）作比—— 基本可比。尤其在2021年這一輪房價快速持續(xù)下跌“30%到50%”后，中國除了典型北上深和香港這幾個城市房價收入比相對偏高之外，剩下大多城市房價收入比已經(jīng)與全球明星城市差距在縮小。

而且西方國家典型城市還存在房地產(chǎn)稅開支，而中國當(dāng)下房價短期仍有下行壓力，而且居民對中短期內(nèi)房價繼續(xù)下行的預(yù)期，這決定了觀望情緒，還將延續(xù)！

其次，再從租金收益率去看。點這里，提升租金收繳效率，規(guī)避合同風(fēng)險

租金收益率，是居民家庭租買選擇的關(guān)鍵決定因素，利用其指引拐點的隱含前提是只要租金收益率高于居民購房融資成本，居民購房需求就將復(fù)蘇；

對此，中金表示：對于融資成本，市場通常僅考慮無風(fēng)險收益率和房貸利率按首付比例和貸款比例加權(quán)的成本，也忽視了持有房產(chǎn) 1 年的跌價成本預(yù)期（和交易摩擦）。

圖片來源：中金、洞察智庫

因此中金認為，想要預(yù)判周期拐點何時到來，房價收入比和租金收益率均非有效指標，與供求關(guān)系高度相關(guān)的房價預(yù)期才是應(yīng)被關(guān)注的核心變量。

城市供求關(guān)系即庫存去化周期才是決定城市房價未來拐點的關(guān)鍵指標！

4，預(yù)計去化周期修復(fù)仍須 1-2 年時間

老潘值得補充強調(diào)的是，在中國，房地產(chǎn)的短期拐點，其實是由中央乃至地方房地產(chǎn)政策決定，但這一點在當(dāng)下隨著中國這4年超千次效救市，多輪大救市后，房地產(chǎn)市場對政策的敏感度、關(guān)聯(lián)度正在減弱。

而看城市供求關(guān)系是一個很好的參考指標。

比如短期看，目前杭州核心城區(qū)庫存去化周期在4、5個月，成都核心城區(qū)6~8個月，西安核心城區(qū)7~9月，合肥核心城區(qū)8~10月，證明這些城市核心區(qū)域供應(yīng)不足，這種良性供求關(guān)系也會倒逼這些城市房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，甚至價格有望走高。

反過來，類似南京核心城區(qū)12~15個月，武漢18~20個月去化周期也意味著這些城市核心區(qū)域豪宅后期銷售和價格都會承壓！

圖片來源：中金、洞察智庫

從二手房市場看，當(dāng)前 16 個重點城市的二手房掛牌去化周期約為 11 個月，相較于歷史上房價上漲時的水平（約 6-9 個月）仍有一定差距。再考慮到眼下二手房掛牌量仍有所上行，所以，中金預(yù)計去化周期修復(fù)仍須1-2 年時間，以達成供需緊平衡、房價預(yù)期扭轉(zhuǎn)、周期拐頭向上的目標。

圖片來源：中金、洞察智庫

新房市場看，由于當(dāng)前新開工萎縮幅度（25年前5月跌幅21%）遠超新房銷售（25年前5月跌幅3.8%），新開工面積的修復(fù)空間可能較新房銷售面積更為可觀。

但由于竣工面積的滯后性和施工面積基數(shù)較大，二者在新房銷售好轉(zhuǎn)當(dāng)年或僅呈現(xiàn)跌幅收窄的表現(xiàn)，進一步可能在滯后兩年的時間維度上觸底轉(zhuǎn)為正增長。

中金認為土地購置費的同期改善和施工面積的滯后修復(fù)或使得房地產(chǎn)投資呈中庸表現(xiàn)，即銷售好轉(zhuǎn)當(dāng)年跌幅明顯收窄、次年即可能轉(zhuǎn)入正增長，而這也有一個時間差。

整體看，綜合看，未來中國房地產(chǎn)已經(jīng)很難整體回穩(wěn)復(fù)蘇，未有少數(shù)核心城市核心地塊會持續(xù)存在結(jié)構(gòu)性機會。尤其在經(jīng)濟基本面，就業(yè)收入基本面，地緣政策軍事基本面等沒有明顯改善情況下，大多非核心城市非核心地塊非品質(zhì)房產(chǎn)，短期已經(jīng)很難有機會翻盤。

房地產(chǎn)的好時代已經(jīng)明確翻篇了，未來只剩下少數(shù)結(jié)構(gòu)性機會！