東京的天際線，曾因一座座拔地而起的塔式豪宅而風光無限，如今卻正悄然走向風口浪尖。一場關于“塔曼”（塔樓公寓）價格泡沫的風暴正在醞釀，而推動這一輪泡沫膨脹的幕后推手——中國投資客們，正在悄然退場。

曾幾何時，東京23區的塔式公寓是財富與身份的象征，動輒上億日元的價格并沒有嚇退買家。相反，從2013年日銀開啟“超寬松”貨幣政策以來，利率跌至歷史新低，加上日元持續貶值，日本房地產瞬間成為全球投資者眼中的“價值洼地”。特別是來自中國的富裕階層，伴隨著國內房地產市場的冷卻，把目光投向了這個安全、穩定又看似穩賺不賠的島國市場。

根據數據顯示，2024年東京23區的塔樓價格指數較2005年已經暴漲3.1倍，僅2024年一年就上漲了25%。尤其在前半年增幅達19%，令人咋舌。大量“年收千萬日元以上”的雙職工家庭以及海外資金紛紛涌入，爭搶市中心那些離公司近、環境優的地段。塔樓市場一時間熱度不減，仿佛永遠不會下跌。

然而進入2024年下半年，事情開始發生微妙變化。塔樓價格的增長速度明顯放緩，僅為4%，而且4月起平均價格首次跌破1億日元，降至約9000萬，跌幅高達7%。尤其是豐島區、練馬區、江東區等非核心區開始出現實質性下跌，顯示塔樓市場的拐點或已到來。

風向變化的關鍵，還在于曾強勢推動塔樓熱潮的中國投資者正在“撤退”。

一方面，國內經濟持續下行。受貿易摩擦及結構性問題影響，中國2025年初公布的工業生産指數繼續放緩，房地產業投資同比大跌10.7%。另一方面，中國政府對海外資產所得的稅收很可能要“動真格”的了。有消息稱，今后國內有可能對富裕階層海外投資收益征收20%的稅，這讓曾在海外大手筆布局的投資者開始重新考慮資產配置。

而人民幣相對走強也令日元資產的性價比大打折扣。加之日本房地產租金收益率偏低，在全球主要城市中，東京的高端公寓租金遠低于紐約、倫敦等地，僅為其約1/2甚至更少。這直接削弱了“以租養房”或“收益套利”的吸引力。

最典型的例子發生在東京板橋區。一位中國人新晉成為某棟公寓的大房東，隨即宣布將月租從7萬2500日元暴漲至19萬日元，漲幅達2.5倍。此舉引發住戶強烈反彈，在社交媒體上被大規模曝光后，房東被迫取消漲價計劃。但事件背后反映出中國投資者對日本房市逐漸失望的情緒：他們認為日本房產“賺不到錢了”。

目前東京灣岸地區的塔樓中，約有三成屬于外國人所有，其中中國投資者是主力。如果這些人在經濟下行、政策收緊、投資回報下滑的多重壓力下選擇“退出”，其引發的連鎖反應恐怕遠比想象中嚴重。

事實上，日本塔樓市場崩盤不僅會沖擊外國投資者，更會波及大量日本本地中產。調查顯示，超過45%的塔樓買家并無長住意愿，僅將其視為增值資產。倘若市場轉冷、價格下跌，想賣也賣不掉，將陷入“有屋難退”的尷尬局面。

而供應方面的擴張仍在繼續。截至2026年，首都圈預計將有1.9萬套塔樓房陸續交付，接近2007年金融危機前的最高峰。而上一次塔樓泡沫崩盤，正是因為價格過高導致銷售停滯，隨后又遭遇全球金融危機。如今，利率或將回升，全球經濟亦不確定，歷史仿佛正在重演。

日媒稱，或許我們正站在又一個拐點的門口。對于還在觀望是否入手塔樓的人來說，這個市場已經不再是“只賺不賠”的樂園。當中國金主紛紛退場、海外資本撤離，我們也要開始審視：一套塔式豪宅，真的值得傾其所有去買單嗎？