北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我是北京土著，土得掉渣兒的那種人，土的一直沒買房，現(xiàn)在陪孩子上學(xué)在北七家租的房子。我們現(xiàn)在覺得這里的地段兒其實(shí)挺好的，有地鐵，配套齊全，而且最重要的有未來科學(xué)城的超大規(guī)模高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，所以考慮在這里買套房，看好未來的發(fā)展。

您覺得這想法靠譜嗎？如果買的話我們看了桃園公寓、望都新地、名佳花園、龍冠冠華苑的，還有王府的幾個兩居，您看哪個好？自住兼升值的角度。

A：

1、北七家的地段兒是不錯，北京第一批京郊小城鎮(zhèn)之一，當(dāng)年買房能落戶的范疇。產(chǎn)業(yè)發(fā)展也確實(shí)不錯，我也看好未來的發(fā)展。

不過這里屬于兩極分化的板塊，也就是板塊利好沒有平均分配，而是被地鐵沿線的次新房拿走了大部分，尤其是離園區(qū)近的次新小區(qū)，價格走勢遠(yuǎn)超離的遠(yuǎn)的老小區(qū)。

這就是郊區(qū)新區(qū)的特點(diǎn)，主要原因是收入的差距大。老小區(qū)的客群以剛需為主，對價格相對敏感，所以價格走勢普通。而高新產(chǎn)業(yè)的員工收入高，而且年輕，心氣兒也足，所以愿意多花錢購買更高品質(zhì)的生活，也就推高了部分小區(qū)的房價。

2、您看的這幾個小區(qū)都挺好的，都是當(dāng)年的品質(zhì)樓盤。就是老了點(diǎn)兒，離地鐵和園區(qū)也稍微遠(yuǎn)點(diǎn)兒，所以這些年價格走勢不太強(qiáng)。優(yōu)勢是經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，居住的性價比高。但對應(yīng)的就是升值方面不占優(yōu)，否則也不會今天的價格。

我還真說不好哪個更好了，自住用房還是看自己的喜好吧。主要是這些年我只去過望都和王府，其他的都好幾年沒去了。在我看來王府的更宜居，畢竟是當(dāng)年的富人區(qū)。不過這里的價格走勢也是不強(qiáng)，所以才顯的有些沒落了。

3、總之還是多關(guān)注居住角度吧，看自己的喜好。另外如果過幾年要出手，盡量別選擇戶型太大的。兩居室最好在90平之內(nèi)，三居室不超120平為宜。這幾個小區(qū)的戶型都偏大，看自己的喜好。

僅供參考。

二

Q:

請問，按你的說法，我們窮人的房子就不是剛需了嗎？衣食住行和教育、醫(yī)療、養(yǎng)老就必須是剛需，這是人權(quán)。這些剛需本來就不應(yīng)該是商品，是國家政府必須免費(fèi)提供給底層百姓的。

A：

1、人類穿衣服是剛需，但穿貂皮和LV不是剛需，那是欲望。吃飯是剛需，但山珍海味那是欲望的享受。出行是剛需，但坐飛機(jī)頭等艙不是，買豪車更不是，買超跑兒還有炫富裝叉的嫌疑呢。

居住是剛需，但買房不是剛需。租房，租政府提供的公租房都可以滿足居住需求，沒必要非得買房。而且，公租房也能提供上學(xué)的劃片資格，沒必要非得擁有房子的產(chǎn)權(quán)。

2、教育是剛需，也是義務(wù)，但只限于九年。之后的上高中大學(xué)不算剛需，學(xué)不學(xué)的不耽誤打螺絲。至于上清北和歐美留學(xué)就更不算了，那是某些人的幻想。

基礎(chǔ)醫(yī)療是剛需，低保戶都能得到。但再往上無限制的醫(yī)療欲望就不是剛需，長命百歲或特護(hù)病房更不是，任何稀缺資源都得付出代價，最直接的就是得拿錢買。

養(yǎng)老是剛需，養(yǎng)兒防老是中華傳統(tǒng)，年輕時種什么因，到老了就收什么果。國家必須免費(fèi)提供，那就是讓別人家孩子給您養(yǎng)老，憑什么啊？隔壁老王同意嗎？別人家孩子缺爹啊？

3、這世上萬物都是稀缺的，任何事物都要付出代價去交換。按勞分配的原則公平嗎？誰享用誰掏錢的原則公平嗎？如果承認(rèn)，那憑什么自己享受卻讓別人買單啊？

所謂免費(fèi)的福利不就是占別人的便宜嗎？您可以試試，跟隔壁老王商量一下就行，讓他承擔(dān)你們家所有的消費(fèi)，然后讓他掏錢給你養(yǎng)老送終，這就是福利的本質(zhì)。或者在家族里試試也行，看哪個親戚比你家有錢，就讓他家承擔(dān)你的所有剛需。再擴(kuò)大點(diǎn)兒可以是村里或小區(qū)，看誰家有錢就讓他給你提供免費(fèi)的福利。

如果都找到給你掏錢的人選了，那就可以擴(kuò)大到街道、區(qū)縣、省市乃至國家，反正都是讓別人掏錢養(yǎng)活自己而已。

4、總之吧，剛需和欲望是兩碼事兒，需求和需要也是兩碼事兒。男女結(jié)婚是剛需，但三妻四妾就是欲望。夜眠八尺是需求，但豪宅大廈就是欲望了。想買豪宅是需要，但只能買的起老破小就是需求。需求有三要素：購買資格+購買意愿+支付能力，缺一個就只能是需要，不是需求。

也可以這么說，需求是滿足之后就不想再要了，而欲望是用不滿足的，金錢權(quán)利美食美色莫不如此。但是所有的欲望都得跟能力相符，否則就只能等著天上掉餡兒餅吧，一切皆有可能，但只靠在網(wǎng)上發(fā)泄是不可能得到的，隔壁老王也不同意。

僅供參考。

三

Q:

請問，我32歲，男，北漂兒，未婚，有可能不婚，月薪7000，請幫我找到一個買房的理由？錢不是問題，只是我想不通為什么要買房？我現(xiàn)在在南五環(huán)租房挺好的，1000塊錢18平米的單間，一個人吃飯睡覺玩手機(jī)而已，足夠用了，為什么要買房？

A：

1、人這種動物啊，不做一件事兒是不需要理由的，不做就是了，誰還能逼您不成？甭說不買房了，就是不工作+不掙錢+不結(jié)婚+不生孩子+不給父母養(yǎng)老都沒問題，只要自己覺得合適就行。

而人類下決心做一件事情才是需要理由的，因為要付出各種代價。而且即便付出了代價還未必能做成，所有的付出也就成了無法回收的沉沒成本。

2、而您現(xiàn)在考慮的很清楚了，都是不買房的理由，也就是更加堅定了自己不做什么的信念。但其實(shí)都沒必要，不干事兒的話不用找借口。另外其實(shí)沒必要再琢磨為什么要干一件事兒了，挺費(fèi)腦子的，而且說了也白說。

再多說一句，人類，或者說是動物，之所以去做某件事，肯定是源于欲望，無論吃飯睡覺還是打游戲都是。而之所以不做某件事，通常都是因為恐懼，擔(dān)心失敗或者是付出成本，比如搞對象結(jié)婚生孩子，還有學(xué)習(xí)+工作+賺錢，不是不想，也未必是不能，只是因為不敢而已，害怕失敗后悔和被嘲諷什么的，所以才不干的。

3、總之我給不了您買房的理由，也沒必要有理由。我不想干的事兒也有的是，比如私人飛機(jī)，比如去蘿莉島學(xué)外語，再比如去航天站搞科研，不需要理由，我就是不想做。

或者說錢不是問題，問題是我沒什么錢。再加上我是個好高騖遠(yuǎn)+好吃懶做的人，索性享受這好整以暇的時光吧，挺好的。

僅供參考。

四

Q:

請問，石景山魯谷算不算當(dāng)?shù)刈詈玫膶W(xué)區(qū)？我們是北漂，如果買了的話能否確保進(jìn)入景山學(xué)校？請幫我看看以下幾套房，性價比如何？值不值得剛需購買？

A：

1、魯谷的景山遠(yuǎn)洋，我也說不好算不算最好的，但和京源都肯定是數(shù)一數(shù)二，沒必要非得分出誰最好了，都挺好的。倆學(xué)校放到北京都是至少中上等，這也就是高中不算頂級，否則學(xué)區(qū)內(nèi)的房子溢價低不了。而且缺乏頂級高中也不是師資的原因，而是石景山的人口基數(shù)少，再加上天牛娃被西海掐尖兒，所以才沒有頂級高中。

但如果家長目標(biāo)不是985起步，那石景山算是相對性價比高的，價格不貴+各項兼顧。

2、北漂兒是否能確保上學(xué)？我不敢，也不知道當(dāng)?shù)貙W(xué)位的情況，這還是問教委吧，或者直接問學(xué)校。

我感覺夠嗆能確保，景遠(yuǎn)在入學(xué)高峰開始之前就學(xué)位緊張，之后就更緊張了唄。前幾年一直都是得落戶五六年以上才順位在前，而且還得是京籍家庭。

3、這房源我也不敢說什么，不到現(xiàn)場的話看戶型圖意義不大。而且您這也不是遠(yuǎn)洋山水的房啊，是玉興園的，這里不是景遠(yuǎn)的學(xué)區(qū)，應(yīng)該是師范附小的。

4、值不值的沒標(biāo)準(zhǔn)，只能家長定。而且還是先跟中介問好了對口學(xué)校吧，然后再聊值不值。

僅供參考。

五

Q:

請問，剛需買房，結(jié)婚用，120萬首付+1.5萬按揭，要求南北通透兩居室，學(xué)區(qū)至少中上，小區(qū)環(huán)境好，停車位充足，人車分流。地段是四環(huán)內(nèi)，離地鐵近，附近配套齊全，最好有盒馬。保值角度必須跑贏大盤，出手時好租好賣，請問推薦哪里？

A：

1、我推薦不了，您這要求太高了，高到都像是進(jìn)廟許愿了，逗著玩兒呢吧？

2、這預(yù)算基本就是400萬左右的總價吧，南北通透兩居一般至少80多平，單價4/5萬的。但卻要求學(xué)區(qū)至少中上，那這就是學(xué)區(qū)房了，北京哪兒有這么便宜的啊？而且還是四環(huán)內(nèi)，那就更不可能有了。東西海朝的學(xué)區(qū)房基本都400萬起步，這還是老破小或小公寓，不可能買到這么大面積的。

3、其他要求也不太可能，這幾乎是十全十美了。另外考慮好學(xué)區(qū)房的溢價，現(xiàn)在可還在入學(xué)高峰期呢，溢價比較高。而明年之后就趨勢逆轉(zhuǎn)了，自己判斷溢價部分的風(fēng)險吧。而且說實(shí)話我都不知道哪兒有盒馬，沒買過東西，還是問中介吧，只有他們才熟悉這些。

4、多說一句，跟中介提要求時最好別期望值太高了，否則他們有可能給您貼上“對北京樓市不懂”的標(biāo)簽，那就更敢忽悠和瞎承諾了，有可能吃虧，或者買到帶硬傷的房子。

僅供參考。

借這話題多說一句，經(jīng)常接到這種咨詢，我也分不清他們是真的想要這種牛叉房子，還是拿我打镲逗咳嗽呢？簡直就是純粹的許愿，不可能買到。

但這就是人類和動物的區(qū)別吧，有理想，敢幻想，欲望永遠(yuǎn)得不到滿足。另外這也是人類的“迷信來源”，也就是想用最小的代價換來最大的收益。許愿就是燒根兒香就敢提要求，金榜題名+早生貴子+健康長壽+升官發(fā)財。反正也沒什么成本，萬一實(shí)現(xiàn)了呢……

關(guān)注“章哥說買房”公共號，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。