2025年上半年，北京房地產市場在政策組合拳的推動下走出上揚行情，但市場冷暖不均的現象尤為突出。數據顯示，部分樓盤憑借區位優勢和產品力實現銷售額破87億元、去化率超90%，而另一些項目則深陷去化率不足30%的困境。這種分化既反映了政策調控的精準性，也折射出市場需求的深刻變革。

一、政策驅動下的市場復蘇與結構性分化

2025年初，北京發布《2025年北京市住房發展年度計劃》，明確優化住房用地供應、加大“好房子”建設力度、規范租賃市場等八大任務。政策組合拳包括非京籍家庭購房社保年限放寬、首付比例下調、公積金貸款支持綠色建筑及多子女家庭等，直接降低了購房門檻，激活了改善型需求。

在此背景下，北京新房市場成交18563套，同比增長23.89%，二手房網簽量突破9萬套，創近三年同期新高。然而，市場復蘇并非普惠式上漲，而是呈現出顯著的區域和產品分化。

二、冰火兩重天：熱銷盤與滯銷盤的對比分析

1. 熱銷盤：區位+產品力雙輪驅動
以海淀區的和樾望雲項目為例，其上半年銷售額達87.33億元，去化率超90%，成為京樓“雙冠王”。該項目位于北五環外，毗鄰地鐵6號線，周邊聚集了中關村軟件園、永豐產業基地等科創資源，產業支撐強勁。產品定位上，項目主打14棟6至10層低密住宅，戶型設計兼顧改善與高端需求，得房率因“好房子”政策提升至90%以上，疊加10.5萬元/平方米的均價，精準吸引了海淀科技精英的置換需求。

類似案例還包括朝陽酒仙橋板塊的招商序項目，開盤5天凍資超160組，首日銷售額破億元。其熱銷邏輯在于：一方面，酒仙橋受CBD外溢效應影響，周邊商業、教育配套完善；另一方面，項目響應“好房子”政策，通過贈送面積、科技住宅概念等提升性價比，吸引改善客群快速決策。

2. 滯銷盤：定位偏差與區域失衡的困境
與熱銷盤形成鮮明對比的是，部分遠郊項目去化艱難。大興區西紅門某項目開盤千余套僅售出零頭，成交額3.25億元，去化率不足30%。該項目雖試圖通過“贈送面積”營銷破局，但高定價（9.5萬元/平方米）與周邊競品相比缺乏競爭力，且區域庫存高企，客戶選擇空間大，導致去化緩慢。

朝陽區某項目則因認籌不足延期開盤，最終網簽僅42套，銷售額與宣傳嚴重不符。其困境源于產品定位與市場需求脫節：在改善型需求主導的市場下，項目仍以高層住宅為主，而購房者偏好已轉向低密洋房或小高層。此外，項目所在區域競爭激烈，同質化產品供過于求，進一步加劇了去化壓力。

三、分化背后的深層邏輯與未來趨勢

1. 政策導向：從“規模擴張”到“質量優先”
北京“好房子”政策的推行，標志著房地產市場從增量時代進入存量優化階段。政策通過提高得房率、強化配套設施、規范租賃市場等手段，推動行業向高品質、差異化發展。數據顯示，2025年上半年1000萬至2000萬元總價段新房成交套數同比增長近90%，占比從12%提升至19%，印證了高端改善需求對市場的主導作用。

2. 需求變遷：從“有房住”到“住好房”
購房者偏好發生根本性轉變：一方面，剛需群體通過二手房解決居住問題（500萬元以下二手房成交占比超6成）；另一方面，改善客群更注重居住品質，低密洋房、科技住宅等“好房子”產品成為首選。這種需求分層導致新房市場分化加劇，核心區優質項目供不應求，而遠郊高層住宅則面臨需求萎縮。

3. 土地市場：核心區與遠郊的冰火兩重天
土拍數據進一步印證了市場分化。海淀四季青鎮地塊因鄰近地鐵、配套成熟，成為房企必爭之地，樓面價突破10萬元/平方米；而房山、密云等遠郊區域庫存高企，去化周期長達28.5個月，部分項目甚至通過降價、首付分期等手段促銷。

四、結論：分化中的機遇與挑戰

2025年上半年北京房地產市場的分化，本質上是政策調控精準性與市場需求升級的共同結果。對于開發商而言，核心區優質地塊仍具投資價值，但需通過產品創新（如“好房子”政策下的高得房率設計）提升競爭力；遠郊項目則需調整定位，聚焦剛需或特色需求（如養老、文旅）。

對于購房者，核心區改善型項目因資源稀缺性仍具保值潛力，而遠郊高層住宅需謹慎評估長期持有成本。展望下半年，隨著“十四五”老舊小區改造收官、500個老舊小區綜合整治推進，城市更新或將成為新的市場增長點。在“穩市場、防風險、促轉型”的政策基調下，北京樓市的結構性分化或將持續，但高質量發展的主線已清晰可見。