本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：張釔璟

拿地八個(gè)月后，黃浦區(qū)國(guó)企上海永業(yè)企業(yè)（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“永業(yè)集團(tuán)”）旗下總價(jià)超190億的三宗新天地地塊終于迎來(lái)了合作方。

6月23日，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所app滬聯(lián)天下顯示，永業(yè)集團(tuán)出讓的上海永業(yè)城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“永業(yè)城更”）50%股權(quán)正式掛牌交易。當(dāng)日上午9點(diǎn)48分，該項(xiàng)目競(jìng)價(jià)結(jié)束，通過(guò)一次報(bào)價(jià)成交，股權(quán)成交價(jià)格為底價(jià)28.9365億元。

圖片來(lái)源：滬聯(lián)天下

此前6月19日晚，港資房企瑞安房地產(chǎn)（00272.HK）和天安（00028.HK）相繼發(fā)布公告稱(chēng)，擬設(shè)立合資公司上海瑞天里企業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“上海瑞天里”），通過(guò)公開(kāi)掛牌競(jìng)價(jià)程序收購(gòu)上述標(biāo)的。

據(jù)了解，瑞安房地產(chǎn)和天安在合資公司上海瑞天里的股權(quán)分占比分別為30%、70%。此次股權(quán)交易后，天安將擁有永業(yè)城更35%股權(quán)，瑞安房地產(chǎn)擁有該公司15%股權(quán)，剩余50%股權(quán)則由永業(yè)集團(tuán)持有。

資產(chǎn)評(píng)估情況顯示，永業(yè)城更的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為205.72億元，負(fù)債評(píng)估價(jià)值為147.84億元，凈資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為57.87億元。

雖然此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓最終成交價(jià)格為28.9365億元，但若計(jì)入負(fù)債，天安、瑞安聯(lián)合體此次實(shí)際獲得的總資產(chǎn)估值高達(dá)約102.9億元。

專(zhuān)家稱(chēng)項(xiàng)目售價(jià)或成上海新房天花板

據(jù)悉，永業(yè)城更旗下的主要資產(chǎn)為上海市黃浦區(qū)豫園街道的的501、504及505號(hào)三宗商住地塊，總占地面積為49175平方米。2024年11月，永業(yè)城更通過(guò)協(xié)議出讓的方式獲得上述三宗地塊，成交總價(jià)194.9億元，成交樓面價(jià)8.96萬(wàn)/平方米。

資料顯示，上述三宗商住地塊位于黃浦區(qū)新天地東區(qū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新天地東區(qū)項(xiàng)目”），西至西藏南路、南至方濱中路、東至人民路、北至桃園路，總占地面積約4.9萬(wàn)平方米，地上總建筑面積約21.7萬(wàn)平方米。其中，住宅部分總建筑面積約15.6萬(wàn)平方米，包括兩棟150米與170米的超高層住宅、1棟100米的高層住宅以及若干洋房、風(fēng)貌別墅等。

2025年2月，永業(yè)集團(tuán)公告稱(chēng)，為了提升項(xiàng)目品質(zhì)與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、及時(shí)回籠資金，公司擬通過(guò)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所，公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓永業(yè)城更50%股權(quán)；4月，新天地東區(qū)項(xiàng)目正式完成了建設(shè)備案，總投資額提升至289億元，總開(kāi)發(fā)體量超40萬(wàn)平方米。

作為上海盛產(chǎn)頂級(jí)豪宅的區(qū)域之一，新天地板塊的市場(chǎng)熱度無(wú)需多言。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，2024年全國(guó)共有11個(gè)項(xiàng)目銷(xiāo)售規(guī)模超過(guò)百億，top5項(xiàng)目有兩個(gè)位于新天地板塊。

其中，中?！ろ槻晾镂涣械谝?，2024年銷(xiāo)售370億元，均價(jià)（含別墅）高達(dá)21.4萬(wàn)元/平方米；翠湖六期“翠湖天地六和庭”則以119.8億元的成績(jī)位列第五，均價(jià)20.8萬(wàn)元/平方米。值得注意的是，上述這兩個(gè)項(xiàng)目也是去年全國(guó)11個(gè)超百億樓盤(pán)中唯二均價(jià)超過(guò)20萬(wàn)元/平方米的樓盤(pán)。

圖片來(lái)源：克而瑞

2025年，新天地板塊的熱度依然在延續(xù)。5月21日，該板塊內(nèi)豪宅項(xiàng)目上海壹號(hào)院三批次開(kāi)盤(pán)入市，64套房源實(shí)現(xiàn)“日光”，銷(xiāo)售額40.25億元。截至目前，該項(xiàng)目累計(jì)開(kāi)盤(pán)三次，年內(nèi)累計(jì)銷(xiāo)售額達(dá)到108.71億元，成為今年全國(guó)首個(gè)單盤(pán)破百億元的項(xiàng)目。

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦認(rèn)為，當(dāng)前豪宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)較為強(qiáng)烈，此次瑞安、天安兩家港資企業(yè)入股新天地東區(qū)項(xiàng)目，將在產(chǎn)品的特殊性上進(jìn)行許多努力和嘗試，未來(lái)該項(xiàng)目很有可能將上海豪宅產(chǎn)品再往上拔高一個(gè)臺(tái)階。

而對(duì)于未來(lái)新天地東區(qū)項(xiàng)目的售價(jià)，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)援引克而瑞數(shù)據(jù)指出，2024年5月至2025年4月，新天地所在的淮海路板塊的項(xiàng)目交易均在19萬(wàn)/平方米左右。如果按照當(dāng)前上海新房市場(chǎng)的趨勢(shì)，未來(lái)項(xiàng)目入市均價(jià)大概率超22萬(wàn)/平方米。

此外，盧文曦也指出，作為上海市中心的市中心，新天地東區(qū)項(xiàng)目的入市均價(jià)或是屆時(shí)新房市場(chǎng)的價(jià)格天花板。

合作方天安一上海項(xiàng)目前后開(kāi)發(fā)22年

作為深耕上海新天地板塊近30年的老牌房企，業(yè)內(nèi)對(duì)瑞安入股并不意外，此前大賣(mài)的翠湖六期項(xiàng)目正是由永業(yè)集團(tuán)和瑞安聯(lián)手打造。所以早在永業(yè)城更50%股權(quán)掛牌之初，市場(chǎng)上便有傳言稱(chēng)“翠湖七期要來(lái)了”。

查閱瑞安2024年年報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，其在新天地板塊的項(xiàng)目貨值已所剩不多。截至期末，瑞安擁有的住宅可售權(quán)益貨值總額為269億元，其中在上海共有59億元的可售權(quán)益貨值，而在新天地板塊剩余的可售權(quán)益貨值為41億元。

圖片來(lái)源：瑞安房地產(chǎn)2024年年報(bào)

今年3月舉行的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，瑞安行政總裁王穎便曾表示，在投資方面仍然會(huì)重點(diǎn)關(guān)注一線城市，尤其是上海，繼續(xù)聚焦于我們有優(yōu)勢(shì)的中高端細(xì)分市場(chǎng)的業(yè)務(wù)發(fā)展機(jī)會(huì)，持續(xù)強(qiáng)化公司的品牌影響力和市場(chǎng)吸引力?！?/p>

不過(guò)，彼時(shí)王穎也給出了一個(gè)投資前提，她表示，“鑒于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體調(diào)整尚未結(jié)束，未來(lái)一個(gè)時(shí)期在業(yè)務(wù)拓展上仍然會(huì)在保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健的前提下再考慮新的投資發(fā)展機(jī)會(huì)，不會(huì)冒進(jìn)。”

基于上述審慎的投資策略，此次瑞安并未直接接手永業(yè)城更50%股權(quán)，而是選擇與天安一起聯(lián)手，自身僅占永業(yè)城更15%股權(quán)。

相較于瑞安，合作方港資房企天安的出現(xiàn)似乎更讓人意外。對(duì)于雙方的合作，6月24日，瑞安品牌部相關(guān)人士在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，“瑞安與天安對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及產(chǎn)品打造均秉持長(zhǎng)期主義，天安長(zhǎng)線開(kāi)發(fā)模式，注重資產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)值的開(kāi)發(fā)理念，以及對(duì)于卓越品質(zhì)的追求與我們不謀而合。

資料顯示，截至2024年末，天安在上海的項(xiàng)目的并不多，僅有天安1號(hào)、天安千樹(shù)、天安象嶼西江悅、天安象嶼萃湖臻境四個(gè)項(xiàng)目。

其中，天安1號(hào)則為該公司長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)的典型項(xiàng)目，前后開(kāi)發(fā)約22年。據(jù)媒體報(bào)道，2003年，天安以1.13億獲得上海市七寶鎮(zhèn)52號(hào)地塊，地塊面積13.63萬(wàn)平方米，容積率1.4，折合樓面價(jià)592元/平米。

該地塊分為動(dòng)遷房和商品房，其中動(dòng)遷房部分名為“天安豪園”于2011年完成全部交付。然而，該項(xiàng)目的商品房部分“天安1號(hào)”首次開(kāi)盤(pán)時(shí)間則已經(jīng)來(lái)到了2022年，樓盤(pán)均價(jià)升至8.75萬(wàn)/平方米。2025年4月19日，天安1號(hào)第五批房源正式過(guò)會(huì)，備案均價(jià)達(dá)到9.75萬(wàn)/平方米。經(jīng)歷22年的時(shí)間，該樓盤(pán)的最新均價(jià)已超過(guò)最初拿地時(shí)的164倍。

對(duì)于此次聯(lián)手瑞安，天安也在6月19日公告中指出，天安透過(guò)合營(yíng)企業(yè)公司的權(quán)益將進(jìn)一步強(qiáng)化其于中國(guó)物業(yè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的良好機(jī)會(huì)，并有助集團(tuán)的長(zhǎng)遠(yuǎn)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。

2024年，天安實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收30.12億港元，同比增長(zhǎng)8.27%；股東應(yīng)占虧損2.07億港元，上年同期盈利12.17億港元，由盈轉(zhuǎn)虧。