整理：張萬軍，江蘇連云港東?？h人，畢業(yè)于西南政法大學(xué)，法學(xué)博士，現(xiàn)任教內(nèi)蒙古科技大學(xué)法學(xué)系，法學(xué)教授，內(nèi)蒙古鋼苑律師事務(wù)所律師。

入庫案例：2025-07-2-471-001

關(guān)鍵詞 民事 執(zhí)行異議之訴 以房抵債 案外人 排除執(zhí)行

基本案情

李某訴郭某英、未某印、邯鄲某泰房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡稱邯鄲某泰房地產(chǎn)公司）民間借貸糾紛一案，河北省邯鄲經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)人民法院（以下簡稱邯鄲經(jīng)開區(qū)法院）于2016年8月15日作出（2016）冀0421民初196號民事判決：一、被告郭某英、未某印在本判決生效之日起十日內(nèi)償還原告李某本金人民幣172.8萬元（幣種下同）……；二、被告邯鄲某泰房地產(chǎn)公司對上述借款承擔(dān)連帶責(zé)任。因郭某英、未某印、邯鄲某泰房地產(chǎn)公司未履行生效法律文書確定的義務(wù)，李某申請強(qiáng)制執(zhí)行，邯鄲經(jīng)開區(qū)法院于2017年12月26日查封了邯鄲某泰房地產(chǎn)公司名下包含案涉房產(chǎn)在內(nèi)的共計八套房產(chǎn)。2018年8月6日河北省邯鄲市中級人民法院（以下簡稱邯鄲中院）作出（2016）冀0421民初196號民事判決書由該院執(zhí)行的裁定。后柴某貝、付某楊向邯鄲中院提出書面執(zhí)行異議，邯鄲中院裁定駁回柴某貝、付某楊異議請求，柴某貝、付某楊遂提起案外人執(zhí)行異議之訴。

柴某貝、付某楊訴稱，案涉房產(chǎn)于2015年10月29日經(jīng)邯鄲某房產(chǎn)中介從張某芳處購得，邯鄲某泰房地產(chǎn)公司出具了銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，確定該房由柴某貝、付某楊購買，并實際居住至今。因上述房產(chǎn)系新房，無法辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證書，后被邯鄲經(jīng)開區(qū)法院查封?，F(xiàn)該小區(qū)已可正常辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證書，為維護(hù)柴某貝、付某楊合法權(quán)益，特提起訴訟，請求：撤銷邯鄲經(jīng)開區(qū)法院（2016）冀0421民初196號民事判決書對位于河北省邯鄲市邯山區(qū)興和路XXX號房產(chǎn)的查封等執(zhí)行措施，終止對上述房產(chǎn)的執(zhí)行。

法院經(jīng)審理查明：李某申請訴前保全，邯鄲經(jīng)開區(qū)法院于2015年 12月25日作出（2015）邯縣民保字第202號民事裁定，對登記在邯鄲某泰房地產(chǎn)公司名下案涉房產(chǎn)在內(nèi)的共計八套房產(chǎn)予以查封。

柴某貝、付某楊提交的2015年10月29日柴某貝與張某芳簽訂的《房屋買賣（置換）合同》約定，張某芳將案涉房產(chǎn)出售給柴某貝，房款共計420000元。2015年11月6日，付某楊向張某芳轉(zhuǎn)賬400000元。柴某貝、付某楊提交的2016年1月28日銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票（自開）載明，付款方為柴某貝、付某楊，收款方為邯鄲某泰房地產(chǎn)公司，不動產(chǎn)名稱為案涉房產(chǎn)樓牌號，金額為303300元。柴某貝、付某楊現(xiàn)居住在該房屋。柴某貝、付某楊系夫妻關(guān)系，二人名下無其他住房。

另查明，邯鄲某泰房地產(chǎn)公司與河南某城建公司簽訂《河北省建設(shè)工程施工合同》，將案涉小區(qū)發(fā)包給河南某城建公司，河南某城建公司又將案涉小區(qū)A區(qū)6#樓、B區(qū)7#樓工程分包給王某、張某芳。2015年9月 8日《河南某建設(shè)公司工程款審批表》記載，邯鄲某泰房地產(chǎn)公司用房屋抵賬方式支付了所欠張某芳的工程款。2015年11月6日邯鄲某泰房地產(chǎn)公司《變更事項登記表》和《記賬憑證》記載，張某芳將房屋變更至付某楊、柴某貝名下。

河北省邯鄲市中級人民法院于2021年11月9日作出（2021）冀04民初 128號民事判決：駁回原告柴某貝、付某楊的訴訟請求。宣判后，柴某貝、付某楊提起上訴。河北省高級人民法院于2023年2月27日作出

（2022）冀民終629號民事判決：一、撤銷邯鄲市中級人民法院

（2021）冀04民初128號民事判決；二、停止對案涉房產(chǎn)的查封等執(zhí)行措施。

裁判理由

本案的爭議焦點(diǎn)為：付某楊、柴某貝就案涉房產(chǎn)是否享有足以排除人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！钡诙艞l規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”據(jù)此，付某楊、柴某貝若排除案涉房產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行，需要滿足上述第二十八條或第二十九條規(guī)定的條件。

其一，在法院查封案涉房產(chǎn)之前，購房人付某楊、柴某貝已簽訂合法有效的書面買賣合同。2015年9月8日，張某芳與邯鄲某泰房地產(chǎn)公司就工程款支付金額、方式等達(dá)成了以房抵工程款協(xié)議，按照欠付工程款的數(shù)額抵頂了案涉房產(chǎn)房款，張某芳基于抵銷原有之債取得案涉房產(chǎn)的相關(guān)權(quán)益，后張某芳通過邯鄲某房產(chǎn)中介進(jìn)行房屋售賣。同年10月29日，付某楊、柴某貝在邯鄲某房產(chǎn)中介公司與張某芳簽訂了《房屋買賣（置換）合同》，購買了案涉房產(chǎn)，該合同所載的不動產(chǎn)項目名稱、房產(chǎn)樓牌號、面積、金額等均明確具體。11月6日付某楊向張某芳轉(zhuǎn)賬400000元。

邯鄲某泰房地產(chǎn)公司對張某芳與付某楊簽訂《房屋買賣（置換）合同》出售案涉房產(chǎn)的行為予以認(rèn)可，并且為付某楊、柴某貝辦理了更名手續(xù)，為二人開具了正式購房發(fā)票。因上述行為均發(fā)生于法院查封之前，故應(yīng)予認(rèn)定在法院查封之前付某楊、柴某貝簽訂了合法有效的書面買賣合同并履行了購房合同的付款義務(wù)。。

其二，付某楊、柴某貝所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋。付某楊、柴某貝夫妻二人所購案涉房產(chǎn)是為了自住，二人名下在邯鄲市也沒有其他用于居住的房屋，故該房產(chǎn)涉及公民基本的生存權(quán)，應(yīng)當(dāng)依法予以保護(hù)。而申請執(zhí)行人李某的債權(quán)為高利率民間借貸債權(quán)，因此對于李某與邯鄲某泰房地產(chǎn)公司之間基于民間借貸形成的合同法律關(guān)系，雖有生效判決予以確認(rèn)，但從權(quán)利實現(xiàn)的優(yōu)先性判斷，申請執(zhí)行人查封在后，已支付全部價款在先的購房人的權(quán)利應(yīng)優(yōu)先得到保護(hù)。

綜上，付某楊、柴某貝在人民法院查封案涉房產(chǎn)之前已簽訂了合法有效的書面買賣合同，其所購商品房用于居住且二人已支付了全部購房價款，因此應(yīng)對商品房消費(fèi)者的生存權(quán)優(yōu)先予以保護(hù)。

裁判要旨

在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，并非僅指購房人與開發(fā)商直接簽訂房屋買賣合同，還包括直接與所有權(quán)人簽訂合同以及與以房抵債的債權(quán)人簽訂合法有效的合同等情形。購房人通過中介機(jī)構(gòu)與以房抵債的債權(quán)人簽訂了購房協(xié)議、支付了購房款，在開發(fā)商同意的情形下完成了更名并實際居住，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、二十九條的規(guī)定，主張其享有的民事權(quán)益足以排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持。

關(guān)聯(lián)索引

《中華人民共和國民法典》第555條（本案適用的是1999年10月1日施行的《中華人民共和國合同法》第88條）

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》

（法釋〔2015〕5號，2022年修正）第309條、第311條

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2015〕10號，2020年修正）第28條、第29條

一審：河北省邯鄲市中級人民法院（2021）冀04民初128號民事判決（2021年11月9日）

二審：河北省高級人民法院（2022）冀民終629號民事判決（2023年 2月27日）

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