房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師，靳律師（13426037149）團(tuán)隊(duì)專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

一、案情梳理

（一）原告的訴訟請求與事實(shí)依據(jù)

原告陳明向法院起訴，請求：

確認(rèn)自己與周偉于 2022 年 9 月 3 號簽訂的《北京市房屋買賣合同》有效；

訴訟費(fèi)由周明、吳芳承擔(dān)。

陳明稱，2022 年 9 月 3 日，周明的父親周偉與自己簽署《北京市房屋買賣合同》，約定周偉將北京市一號房屋（某區(qū)某號樓某單元某號，性質(zhì)為拆遷安置房）以 155 萬元賣給自己。合同約定，簽訂時(shí)支付 100 萬元定金，2022 年 10 月 15 日前付 40 萬元，產(chǎn)權(quán)變更后付 15 萬元；周偉保證房屋無產(chǎn)權(quán)糾紛，收到 100 萬元后于 2022 年 10 月 15 日 18 時(shí)前交房；辦理房產(chǎn)證 15 日內(nèi)共同辦理過戶。協(xié)議簽署前，陳明已于 2021 年 12 月 23 日通過呂某轉(zhuǎn)給周偉 100 萬元作為首付款。簽約后，陳明履行付款義務(wù)，周偉也交付了房屋。后周偉去世，周明作為唯一法定繼承人，應(yīng)承接合同權(quán)利義務(wù)，因此陳明訴至法院確認(rèn)合同效力。

（二）被告的抗辯理由

被告周明、吳芳共同答辯，不同意陳明的訴訟請求，理由如下：

兩人未與陳明簽合同，且一號房屋產(chǎn)權(quán)歸周明所有；

房屋購房指標(biāo)與周偉無關(guān)，購房款由周明一人支付，周偉無權(quán)處分該房屋；

不清楚合同是否為周偉簽署，也未授權(quán)或追認(rèn)該合同；

合同存在多處疑點(diǎn)：付款時(shí)間與合同約定不符，陳明未在交房日主張權(quán)利，房價(jià)與市場價(jià)差距大，合同對房屋信息描述不準(zhǔn)確，認(rèn)為雙方是虛假意思表示，合同應(yīng)無效；

即便合同有效，周偉無權(quán)處分房屋，不影響房屋所有權(quán)歸屬。

（三）法院查明的關(guān)鍵事實(shí)

房屋權(quán)屬相關(guān)：周強(qiáng)、吳芳是周偉父母，周明是周偉之子。2019 年周強(qiáng)去世，2023 年周偉去世，周偉的第一順序繼承人是吳芳、周明 。2009 年某區(qū)某鎮(zhèn)某村拆遷，被拆遷人周強(qiáng)，家庭人口 16 人。2017 年 7 月 9 日，甲公司出具確認(rèn)書，一號房屋產(chǎn)權(quán)人為周明，面積 86.63 平方米，占周明、吳芳購房指標(biāo)，二人簽字確認(rèn)。2017 年 7 月 10 日，周明支付購房款、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用并獲收據(jù)，后續(xù)物業(yè)費(fèi)也由其支付；2017 年 10 月 16 日，周明將房屋出租給乙公司，租期至 2023 年 10 月 16 日。

借款情況：陳明提交與周偉的《借款協(xié)議》，約定周偉借款 100 萬元，以一號房屋作抵押，借款期限 2021 年 12 月 23 日 - 2022 年 5 月 30 日，款項(xiàng)交付至呂某賬戶 。陳明提供的轉(zhuǎn)賬記錄顯示，2021 年 12 月 23 日劉某 2 向呂某轉(zhuǎn)賬 70 萬元，2021 年 12 月 24 日呂某存入 30 萬元現(xiàn)金后，向秦鵬轉(zhuǎn)賬 100 萬元，但無法證明陳明實(shí)際支付 100 萬元給周偉。

房屋買賣情況：2022 年 9 月 3 日，周偉與陳明簽訂《北京市房屋買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，周偉出具說明認(rèn)可 2021 年的 100 萬元借款轉(zhuǎn)為購房首付款 。2022 年 12 月 1 日，陳明轉(zhuǎn)賬 40 萬元購房款，同日周偉轉(zhuǎn)賬 18000 元，陳明確認(rèn)是房租。2023 年 4 月，陳明強(qiáng)行占有房屋并換鎖居住至今。

二、案件分析

（一）爭議焦點(diǎn)

陳明與周偉簽訂的《北京市房屋買賣合同》是否為雙方真實(shí)意思表示？

周偉是否有權(quán)處分一號房屋？

該合同效力應(yīng)如何認(rèn)定？

（二）法院認(rèn)定邏輯

合同真實(shí)性存疑：借款協(xié)議顯示雙方最初有抵押房屋借款的合意，且轉(zhuǎn)賬記錄無法證明陳明支付首付款；合同對房屋面積記載錯(cuò)誤，陳明未查看房屋產(chǎn)權(quán)材料，在明知房屋涉及周明權(quán)益的情況下，未取得周明同意就簽約，不符合正常購房流程 。

房屋交付不合規(guī)：合同約定 2022 年 10 月 15 日交房，但實(shí)際未交付，2022 年 12 月 1 日的房租轉(zhuǎn)賬不能視為交付，陳明強(qiáng)行占房屬于非法占有 。

無權(quán)處分認(rèn)定：一號房屋產(chǎn)權(quán)歸周明，購房指標(biāo)、費(fèi)用均與周偉無關(guān)，周偉出賣房屋屬于無權(quán)處分，損害了周明的權(quán)益 。

（三）法律依據(jù)適用

依據(jù)《中華人民共和國民法典》第一百四十三條（民事法律行為有效要件）、第一百四十六條（虛假意思表示無效），因合同并非雙方真實(shí)意思表示，且存在無權(quán)處分，法院判定合同無效 。

三、裁判結(jié)果

法院判決：駁回原告陳明的訴訟請求 ，即確認(rèn)陳明與周偉簽訂的《北京市房屋買賣合同》無效。

四、案件啟示

（一）拆遷安置房交易風(fēng)險(xiǎn)

核查權(quán)屬信息：拆遷安置房權(quán)屬復(fù)雜，購買前務(wù)必到不動產(chǎn)登記部門、拆遷辦等核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)人、購房指標(biāo)歸屬，確認(rèn)賣方是否有權(quán)處分 。

警惕低價(jià)陷阱：價(jià)格明顯低于市場價(jià)的房屋，可能存在產(chǎn)權(quán)糾紛、無權(quán)處分等問題，切勿因貪便宜陷入風(fēng)險(xiǎn)。

（二）房屋買賣合同簽訂要點(diǎn)

明確條款細(xì)節(jié)：合同中應(yīng)詳細(xì)約定房屋信息（面積、產(chǎn)權(quán)狀況等）、付款方式、交付時(shí)間、過戶期限及違約責(zé)任，避免模糊表述 。

留存交易證據(jù)：保留轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)、溝通記錄等，涉及多人共有產(chǎn)權(quán)的房屋，需所有權(quán)利人簽字同意，必要時(shí)進(jìn)行公證。

（三）糾紛防范建議

咨詢專業(yè)人士：大額房產(chǎn)交易前，委托律師審查合同、調(diào)查房屋背景，規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn) 。

依法維權(quán)：發(fā)現(xiàn)合同存在問題，及時(shí)通過法律途徑解決，避免采取強(qiáng)行占有等非法手段，否則可能承擔(dān)法律責(zé)任。

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（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）