近日，華陽路街道金陽小區在物業服務改革進程中邁出了關鍵一步，順利完成物業服務企業選聘及物業費調價表決。此次表決得到了居民積極響應，投票參與率高達95.16%，其中84.74%的居民投票支持選聘新物業并同意上調物業費。這一成果不僅讓長期困擾居民的物業管理難題迎來轉折點，更展現出老舊小微小區突破“散小弱”困局的可行路徑。

金陽小區建成于1987年，原由兩個物業管理區域組成，其中一部分是華陽路249弄1號、3號、5號、7號、9號（無物業管理）、11號6棟樓，物業費為0.18元/平方米；另一部分是華陽路217、219、221、223號4棟樓，物業費為0.5元/平方米，兩個區域建筑面積都只有8000平方米，是名副其實的“老破小”，且兩個區域都只有提供基礎維修的托底物業。一般而言，這樣的小區若想單獨聘請物業，除非提高單價，否則沒有物業公司愿意接手，但提高單價的話，又會造成居民的接受程度不高，因此，金陽小區的居民只能長期“忍受”著低質低價的物業服務。

轉機出現在2024年，長寧區發布了《長寧區黨建引領物業高質量發展三年行動計劃（2024-2026）》。該計劃明確提出，老舊小微小區可通過“打包”選聘、區域合并等方式，實現資源統籌共享，降低企業運營成本。《計劃》的出臺，為金陽小區這樣的老舊小微小區的物業改革指明了方向。

金陽小區想要改變，需要徹底打破原有的物業管理模式。華三居委會通過開展“四百大走訪”，充分聽取居民對物業管理的各類訴求和建議，經過多輪溝通和協調，探索出了區域合并統一管理的治理路徑。兩個區域合并以后，整合為擁有10棟樓、372戶的新金陽小區，小區的建筑面積從8000多平方米增至1.6萬平方米，管理規模顯著擴大，為引入專業化物業服務創造了必要條件。

“合并不是簡單‘拼湊’，而是服務資源的重新洗牌。”華三居民區黨總支書記張健介紹道，“原來托底物業連基礎‘四保’（保潔、保安、保修、保綠）服務都難以穩定維系，且公共區域的保潔都需要居委會額外聘請人員，再逐戶收取保潔費用以補貼開支，居民對提升物業服務的需求非常迫切。”

區域合并后，金陽小區想要聘請統一物業公司還需要成立業委會。而金陽小區實際存在兩個業委會，其中華陽路217、219、221、223號是獨立存在的，華陽路249弄1號、3號、5號、7號、11號屬于華寧聯合業主大會管轄區域，華陽路249弄9號也面臨業委會缺失的情況。其中華寧聯合業主大會涉及華陽路街道三個居民區4個小區，情況復雜。為掃清障礙，2024年華陽路街道全力推進華寧聯合業主大會拆分工作，終于在2024年下半年完成。同時，華陽路217號、219號、221號、223號的業委會也到了換屆的時候，這就為后續物業管理奠定基礎。

從今年開始，金陽小區同步推進兩大改革：一是3月啟動選舉，5月組建由退休干部、社區骨干、黨員等組成的業委會，建立“居民—業委會 —物業”三級溝通機制；二是公開招募兩家候選物業。華陽物業和勤濤物業經過測算都報了價格，均提出按住宅1元/平方米、商業2元/平方米收費，承諾公示服務清單。“2024年，這兩家物業服務企業曾按8毛錢做了物業費測算，但還是有缺口，所以，這兩家物業都將物業費提到了1元/平方米。” 張健現場算了筆賬，“僅保安崗位就四班三運轉，加上保潔、維修，人力成本占比很高。”

經歷了一個多月的投票，6月20日開票現場，新金陽小區354戶居民參與投票的熱烈場景，印證了居民對優質服務的迫切期待。“原來物業費才0.18元/平方米，一年到頭家里大事小情找物業，他們倒是態度好，但確實巧婦難為無米之炊。”自小在華陽路249弄長大的居民吳金鳳感慨道，“工資都在漲，物業人工成本也高了，這次調價是趨勢，不漲根本留不住好服務。華陽物業之前一叫就來，服務態度也好，該收費就收費，不該收的分文不取，我信得過他們。”

“以前樓道雜物亂堆、衛生也不干凈，現在就盼著新物業趕緊進場！”來自原華陽路221號的居民廖美香在投票現場難掩期待，“我們原來物業費5毛錢，現在漲到1塊錢，我覺得還挺劃算的，畢竟物價都在漲，而且現在小區環境確實需要改善，希望新物業來了能好好整治，把咱們小區變得更好。”“這次選聘不僅是換物業，更是小區邁向自治管理的新起點。”業委會主任薛梅香強調，“業委會將當好居民的‘眼睛’，配合居委會監督物業，把每一分物業費都花在刀刃上，讓小區環境大變樣，同時監督物業做到信息公開、服務升級。”

華陽路街道房辦負責人表示，金陽小區的變革是政策在老舊小區治理的生動落地，同時也為同類老舊小區提供了范本——通過區域合并擴大管理半徑，用市場化選聘提升服務供給，再以居民自治強化監管，這三步棋精準破解了“規模不經濟、服務無標準、監管缺抓手”的難題。

從“各自為陣”到“抱團取暖”，從“無人問津”到“高票選聘”，這場變革不僅是物業費數字的上調，更是老舊小區治理邏輯的重構 。一個以規模效應激活服務動能、以公開透明倒逼品質提升的新社區，正成為申城老舊小區“逆齡生長”的鮮活注腳。而隨著更多政策紅利的釋放，像金陽小區這樣的老舊小區，將逐步告別“臟亂差”的過去，駛向“美佳優”的未來。

記者手記

好的物業服務是提升居民生活幸福感的關鍵要素，但長期以來，老舊小微小區普遍面臨物業管理難題：部分小區缺乏物業，或僅由收費低廉的托底物業維持；一些小區甚至沒有業委會，托底物業服務有限，連基礎保潔費用都需居委會逐戶收取。這種狀況導致小區維修不及時、環境“臟亂差”，居民的獲得感和幸福感大大降低。

在長寧區華陽路街道，就存在著不少老舊小區。部分老舊小區存在“多頭管理”現象，多個物業同時服務一個小區；有的小區物業費低至0.18元/平方米，托底物業僅能勉強維持基礎運轉；更有弄堂小區長期處于無物業管理狀態。為打破這一困局，自2024年起，華陽路街道積極推進轄區物業管理改革，通過區域拆分整合物業費，終結“一小區多物業”的混亂局面，同時推動臨近小區合并，讓原本無力聘請專業物業的小微小區，得以享受標準化物業服務。

上海市最新發布的《上海市住宅小區物業服務質量提升行動方案》，為物業管理改革指明了方向。方案聚焦信息公開、服務升級和長效監管三大維度，提出14項具體任務，明確要求提升物業信息公示率與履約率，降低居民投訴率，推動物業從傳統“管理者”向現代“服務者”轉型。這一政策的出臺，不僅為物業服務質量提升提供了明確標準，也為居民維護自身權益提供了有力依據。

城市更新不應局限于建筑外觀、基礎設施等物理形態的改造，物業服務質量的提升同樣是城市更新的重要組成部分。優質的物業服務是精品小區改造成果得以長期維持的保障。然而，如何實現高效物業管理，解決“誰來管”“如何管好”等問題，仍需在實踐中不斷探索“最優解”。華陽路街道的探索與實踐，正為破解老舊小區物業管理難題提供了可借鑒的思路與經驗。

撰稿/攝影：李媛媛

編輯：陳 莎

責編：高 琴

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