房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師，靳律師（13426037149）團(tuán)隊(duì)專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

一、案情梳理

（一）原告的訴訟請(qǐng)求與事實(shí)依據(jù)

A公司向法院提起訴訟，請(qǐng)求：

判令被告陸川將一號(hào)房屋過戶給A公司，A公司向陸川支付剩余房款 950 萬元；

判令陸川承擔(dān)本案訴訟費(fèi)、保全費(fèi) 。

A公司稱，被告陸川因個(gè)人原因，將名下房屋以 1050 萬元出售給A公司。2022 年 12 月 30 日，A公司法定代表人方宇通過轉(zhuǎn)賬支付 100 萬元定金，并與陸川簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，完成建委備案登記 。合同約定，陸川應(yīng)于 2023 年 1 月 31 日前注銷房屋抵押權(quán)，并在 2023 年 2 月 28 日前辦理過戶手續(xù)；A公司則在過戶當(dāng)天付清尾款 。然而，從簽約至今，陸川既未注銷抵押，也未完成過戶。A公司認(rèn)為陸川違約，請(qǐng)求法院判令其繼續(xù)履行合同并承擔(dān)責(zé)任 。

（二）被告的抗辯理由

被告陸川未到庭參加庭審，但口頭答辯稱，不同意原告訴求。他表示根本不認(rèn)識(shí)A公司，此前因欠 30 萬元急需還錢，通過中間人趙磊借了 100 萬元。所謂的 “房屋買賣合同”，是在大街上的汽車機(jī)蓋上匆忙簽署的，自己沒細(xì)看內(nèi)容就按了手印，完全不知道是賣房合同 。收到的 42 萬元現(xiàn)金和 10 萬元轉(zhuǎn)賬，都給了趙磊等人，不清楚這些錢的性質(zhì) 。此外，陸川稱只記得有人來看過房，不確定是否是A公司的人，對(duì)整個(gè)交易過程存在諸多疑問 。

（三）法院查明的關(guān)鍵事實(shí)

合同簽訂與付款：2022 年 12 月 30 日，雙方簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定房屋成交價(jià)格 1050 萬元，A公司此前支付的 100 萬元定金抵作房款，剩余款項(xiàng)在過戶前一次性支付 。合同顯示房屋已抵押，抵押權(quán)人為吳婷，抵押登記于 2022 年 5 月 18 日 。該合同僅前四條填寫內(nèi)容，涉及房屋基本信息、權(quán)屬、成交價(jià)格等，其余關(guān)于房屋交付、違約責(zé)任、戶籍遷出等重要條款均為空白 ，并于當(dāng)日完成網(wǎng)簽備案 。

購房過程細(xì)節(jié)：A公司法定代表人方宇稱，經(jīng)朋友孫陽介紹，得知陸川有房出售 。簽約當(dāng)天，方宇因事未到場(chǎng)，讓兒子方昊與孫陽去看房 。方昊與陸川協(xié)商后確定房價(jià) 1050 萬元，約定先付 100 萬元辦理解押，過戶后付尾款 。隨后，方宇轉(zhuǎn)賬支付 100 萬元定金 。

證人證言：

證人孫陽證實(shí)，受方宇委托幫忙找房，經(jīng)朋友劉暢得知陸川賣房 。看房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋有抵押，陸川急于用錢，雙方將房價(jià)從 1100 多萬元壓至 1050 萬元 。簽約過程中，劉暢幫忙聯(lián)系網(wǎng)簽，合同打印后因是 “北京市統(tǒng)一模板” 且陸川著急用錢，雙方未仔細(xì)審查條款就簽字 。孫陽還提到，看房時(shí)陸川樓下有人催債，簽約時(shí)也有不明身份人員跟隨 。

證人方昊表示，受父親委托看房，具體交易細(xì)節(jié)由孫陽與陸川溝通，自己對(duì)合同條款、抵押權(quán)人等情況并不清楚 。

二、案件分析

（一）合同真實(shí)性存疑

條款缺失不合常理：房屋買賣涉及巨額資金與重要權(quán)益，正常交易中，雙方會(huì)對(duì)房屋交付時(shí)間、違約責(zé)任、戶籍遷出等核心條款詳細(xì)約定 。但本案合同大量關(guān)鍵條款空白，付款時(shí)間僅模糊表述為 “過戶前”，與常理嚴(yán)重不符 。A公司稱購房是為孩子上學(xué)，卻未約定戶籍遷出條款，進(jìn)一步削弱了合同真實(shí)性 。

交易過程疑點(diǎn)重重：從案外人劉暢積極促成交易、幫忙網(wǎng)簽，到陸川樓下催債人員的出現(xiàn)，種種跡象表明交易背后可能另有隱情 。陸川提出 “找到錢就還錢不賣房”，A公司卻以此壓價(jià)，卻無法合理解釋為何既不同意該條件又能成功壓價(jià)，這一矛盾點(diǎn)難以自圓其說 。

舉證責(zé)任與事實(shí)認(rèn)定：根據(jù)法律規(guī)定，主張合同關(guān)系成立的A公司負(fù)有舉證責(zé)任 。但現(xiàn)有證據(jù)無法消除合同真實(shí)性的合理懷疑，導(dǎo)致 “雙方是否存在真實(shí)房屋買賣合同關(guān)系” 這一關(guān)鍵事實(shí)處于真?zhèn)尾幻鳡顟B(tài) 。法院依據(jù)證據(jù)規(guī)則，對(duì)A公司的主張不予認(rèn)定 。

（二）法律適用要點(diǎn)

本案依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條第一款（當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)）及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第一百零八條第二款（待證事實(shí)真?zhèn)尾幻鲿r(shí)，負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果） ，因A公司無法充分舉證證明合同真實(shí)性，最終承擔(dān)敗訴結(jié)果。

三、裁判結(jié)果

法院判決：駁回A公司的全部訴訟請(qǐng)求 。

四、案件啟示

（一）購房者避坑指南

簽約前盡調(diào)與條款審查：

全面核查房屋產(chǎn)權(quán)、抵押、查封等情況，可通過不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢 。

合同條款務(wù)必逐條明確，特別是交付時(shí)間、付款方式、違約責(zé)任、戶籍遷出等核心內(nèi)容，避免模糊表述或留白 。必要時(shí)委托律師審核合同，排除法律風(fēng)險(xiǎn) 。

謹(jǐn)慎對(duì)待 “急售” 房源：遇到賣方急于出手、價(jià)格異常優(yōu)惠的情況，務(wù)必提高警惕 。深入了解賣方背景與賣房原因，避免卷入債務(wù)糾紛或其他潛在風(fēng)險(xiǎn) 。

規(guī)范交易流程：選擇正規(guī)中介或律師參與交易，確保資金通過資金監(jiān)管賬戶流轉(zhuǎn) 。保留所有溝通記錄、付款憑證、書面協(xié)議等證據(jù)，為可能出現(xiàn)的糾紛提供支撐 。

（二）企業(yè)交易警示

完善內(nèi)部決策機(jī)制：企業(yè)大額資產(chǎn)交易需經(jīng)法務(wù)、財(cái)務(wù)等部門聯(lián)合審核，避免法定代表人個(gè)人草率決策 。

強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)：建立交易前背景調(diào)查制度，對(duì)交易對(duì)象信用、資產(chǎn)狀況進(jìn)行評(píng)估 。合同簽訂前，務(wù)必召開內(nèi)部會(huì)議審議條款，杜絕關(guān)鍵條款缺失 。

（三）法律程序要點(diǎn)

重視舉證責(zé)任：無論是原告還是被告，都需圍繞主張積極收集證據(jù)。證據(jù)不足或存在漏洞，將直接影響案件結(jié)果 。

積極參與訴訟：收到法院傳票后，應(yīng)及時(shí)委托律師出庭應(yīng)訴，行使答辯、質(zhì)證等權(quán)利，避免因缺席導(dǎo)致不利判決 。

購房無小事，合同細(xì)節(jié)藏著 “大風(fēng)險(xiǎn)”。如果你正準(zhǔn)備買房或遇到類似糾紛，歡迎私信專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)，獲取一對(duì)一法律解決方案，守護(hù)你的財(cái)產(chǎn)安全！

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）