房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師，靳律師（13426037149）團(tuán)隊(duì)專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易實(shí)踐中，借名買房引發(fā)的權(quán)屬糾紛屢見不鮮。近期司法實(shí)踐中，一起歷經(jīng)十余年的借名買房訴訟案件引發(fā)廣泛關(guān)注。本文將結(jié)合該典型案例，從司法裁判視角剖析借名買房合同效力認(rèn)定的法律依據(jù)，并為當(dāng)事人提供風(fēng)險(xiǎn)防范的專業(yè)法律建議。

一、案情梳理

（一）原告的訴訟請(qǐng)求與事實(shí)依據(jù)

購房者陳明向法院起訴，請(qǐng)求：

確認(rèn)與賣房人王剛簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》有效；

判令王剛繼續(xù)履行協(xié)議，協(xié)助辦理一號(hào)房屋（位于北京市朝陽區(qū)）的過戶手續(xù)（后撤回該項(xiàng)訴求）；

訴訟費(fèi)由王剛承擔(dān) 。

陳明稱，2007 年 3 月，他與王剛達(dá)成口頭協(xié)議：王剛將購買乙公司住宅樓房的資格轉(zhuǎn)讓給他，由他以王剛名義購房，王剛配合辦理登記，他支付 20000 元轉(zhuǎn)讓費(fèi) 。3 月 18 日，陳明支付 20000 元轉(zhuǎn)讓費(fèi)；3 月 23 日，雙方補(bǔ)簽書面《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》 。此后，陳明支付 186962 元購房款及相關(guān)費(fèi)用，于 2007 年 7 月入住一號(hào)房屋并居住至今 。如今房屋具備過戶條件，王剛卻拒絕配合，故訴至法院維權(quán) 。

（二）被告的抗辯理由

王剛辯稱，2007 年 3 月初，經(jīng)朋友介紹，他與陳明口頭約定：因自己購房資格靠前，陳明兒子急需用房，先借給他使用，等其兒子排到購房資格再歸還 。陳明寫下 20000 元收據(jù)后，在他酒后不清醒時(shí)，于 3 月 23 日又讓他重新簽字，并簽訂書面協(xié)議 。

此外，王剛表示，交房款時(shí)因房管部門要求 “誰名義購房誰辦理”，陳明承諾過戶時(shí)再付款，后來雙方結(jié)清了 17 萬多元房款 。2013 年房屋補(bǔ)貼下發(fā)，陳明拒絕給他 3 萬元；2015 年房產(chǎn)證到手，他提出讓陳明支付 30 萬元或退房，否則不配合過戶 。

（三）法院查明的關(guān)鍵事實(shí)

協(xié)議簽訂與約定：2007 年 3 月 23 日，陳明與王剛簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定王剛將一號(hào)房屋轉(zhuǎn)讓給陳明，陳明支付 20000 元轉(zhuǎn)讓費(fèi)、集資保證金及全部房款，王剛配合辦理手續(xù) 。協(xié)議還明確了違約責(zé)任、證件保管等事項(xiàng) 。

購房過程：

王剛與乙公司簽訂《某集資建房協(xié)議書》，認(rèn)購一號(hào)房屋，總房款 186962 元 。

2007 年 3 月 18 日，陳明支付 20000 元轉(zhuǎn)讓費(fèi)；6 月 14 日，陳明以王剛名義支付全部房款，王剛對(duì)此認(rèn)可 。

房屋使用情況：一號(hào)房屋由陳明裝修，且自 2007 年 7 月起，陳明一直居住使用該房屋，并自行承擔(dān)裝修費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等 ，王剛對(duì)此無異議 。

二、案件分析

（一）合同效力的認(rèn)定

本案核心在于判斷《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》是否有效。根據(jù)法律規(guī)定，合同有效的前提是雙方真實(shí)意思表示、不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定且不違背公序良俗 。

從事實(shí)來看，陳明與王剛不僅有口頭約定，還簽訂了書面協(xié)議，協(xié)議條款清晰約定了雙方權(quán)利義務(wù)；陳明按約支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)、房款，實(shí)際占有使用房屋多年，王剛?cè)讨榍椅刺岢霎愖h 。因此，法院認(rèn)定該協(xié)議是雙方真實(shí)意愿，合法有效。

（二）借名買房的法律性質(zhì)

本案屬于典型的借名買房糾紛。借名買房中，實(shí)際出資人（陳明）借用他人名義（王剛）購房，雖房屋登記在出名人名下，但實(shí)際權(quán)利歸屬需依據(jù)雙方約定 。在不存在無效情形時(shí)，借名買房協(xié)議受法律保護(hù)，實(shí)際出資人有權(quán)要求出名人配合過戶 。

（三）被告抗辯的不成立之處

王剛以 “酒后不清醒簽字”“未支付補(bǔ)貼款” 等理由拒絕履行協(xié)議，均無法對(duì)抗合同效力 。首先，他未能提供證據(jù)證明簽字時(shí)存在脅迫、欺詐等導(dǎo)致意思表示不真實(shí)的情形；其次，補(bǔ)貼款、過戶費(fèi)用等爭(zhēng)議屬于協(xié)議履行中的其他問題，不能成為否定合同效力的依據(jù) 。

三、裁判結(jié)果

法院判決：確認(rèn) 2007 年 3 月 23 日陳明與王剛簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》有效 。雖陳明撤回過戶訴求，但合同效力的認(rèn)定為后續(xù)可能的過戶糾紛奠定了法律基礎(chǔ)。

四、案件啟示

（一）借名買房的風(fēng)險(xiǎn)防范

簽訂書面協(xié)議：務(wù)必簽訂詳細(xì)書面合同，明確房屋實(shí)際歸屬、費(fèi)用承擔(dān)、過戶時(shí)間、違約責(zé)任等 。避免因口頭約定引發(fā)糾紛，導(dǎo)致舉證困難。

保留交易證據(jù)：保存轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)、聊天記錄、房屋使用證明等，證明實(shí)際出資和占有情況 。這些證據(jù)在糾紛中至關(guān)重要。

核實(shí)出名人信用：借名買房依賴出名人誠信，簽約前可了解其信用狀況、家庭關(guān)系，降低違約風(fēng)險(xiǎn) 。

（二）合同履行的注意事項(xiàng)

嚴(yán)格按約履行：合同簽訂后，雙方應(yīng)積極履行義務(wù)。若需變更條款，需簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議，避免單方擅自變更 。

及時(shí)主張權(quán)利：發(fā)現(xiàn)對(duì)方違約，如拒絕過戶、拖延履行，及時(shí)通過書面通知、律師函等方式主張權(quán)利，必要時(shí)起訴維權(quán) ，防止超過訴訟時(shí)效。

（三）特殊房屋交易的法律合規(guī)

對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、單位集資房等特殊性質(zhì)房屋，交易前需了解政策限制 。若違反政策規(guī)定借名買房，可能導(dǎo)致合同無效，造成重大損失。

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（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）