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一、案情梳理

（一）原告的訴訟請求與事實依據

原告林強向法院提起訴訟，請求：

確認 2011 年 7 月 22 日，父親林遠與弟弟林輝簽訂的《存量房屋買賣合同》無效；

判令被告承擔本案全部訴訟費用 。

林強稱，父母林遠與陳芳育有三子一女，分別是自己、弟弟林輝、三弟林剛和妹妹林梅。母親陳芳于 2010 年 7 月 29 日因病去世，父親林遠也于 2016 年 2 月 11 日因病離世 。1995 年 3 月 1 日，父親林遠與甲公司簽訂《房屋買賣合同書》，買下位于大興區的一號房屋，登記在林遠名下，此房屬于父母的夫妻共同財產 。然而，2011 年 7 月 22 日，父親林遠瞞著其他子女，將房屋通過 “買賣合同” 過戶給了林輝 。林強認為，母親去世后，其房產份額應按法定繼承處理，在遺產未分割的情況下，父親的處分行為屬于無權處分，且林輝存在惡意，因此該合同應屬無效，遂訴至法院 。

（二）被告的抗辯理由

被告林輝辯稱，房屋買賣合同是父親林遠的真實意愿，屬于合法有效的真實買賣，而且林強的起訴已超過訴訟時效 。他表示，母親生前曾口頭承諾將一號房屋給自己，當時全家人關系和睦，未立書面遺囑，沒想到母親去世后林強反悔 。此外，林輝強調，父母生前的贍養主要由自己一家負責，二老的喪葬費也是自己承擔；母親去世后，林強家遭遇車禍，其愛人去世，相關費用均由自己負擔；父親生前的退休金也大多給了林強 。基于以上理由，林輝請求法院駁回林強的全部訴訟請求 。

（三）法院查明的關鍵事實

家庭關系與房產來源：林遠與陳芳為夫妻，育有子女林強、林輝、林剛、林梅。陳芳于 2010 年 7 月 29 日去世，林遠于 2016 年 2 月 11 日去世 。1995 年 3 月 1 日，林遠與甲公司簽訂合同，購買一號房屋，雙方均認可該房為林遠與陳芳的夫妻共同財產 。

房產過戶情況：2011 年 7 月 21 日，林遠與林輝簽訂《存量房屋買賣合同》，將一號房屋以 193521 元的價格賣給林輝，并完成過戶登記 。

二、案件分析

（一）合同效力的爭議焦點

本案核心在于判斷林遠與林輝簽訂的房屋買賣合同是否有效。林強主張合同無效，理由是父親無權處分且林輝存在惡意；林輝則強調合同是雙方真實意思表示，合法有效 。

（二）法律適用與舉證責任

根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規定》，若民法典施行前的合同，按當時法律合同無效，但按民法典有效，則適用民法典 ?！睹穹ǖ洹芬幎?，僅違反法律、行政法規強制性規定的民事法律行為才無效，且需該強制性規定必然導致行為無效 。

在本案中，林強未能舉證證明父親林遠處分房屋屬于無權處分。即便存在無權處分，房屋買賣合同也并非必然無效。林強沒有充分證據證明合同存在其他無效情形，因此需承擔舉證不能的不利后果 。

（三）訴訟時效與贍養情節的影響

林輝提出的訴訟時效問題，因林強主張合同無效，而無效合同不受訴訟時效限制，故該抗辯在本案中不影響合同效力認定 。至于林輝提及的贍養、費用承擔等情節，雖體現其對家庭的付出，但與合同效力本身并無直接關聯，不能作為認定合同有效的依據 。

三、裁判結果

法院判決：駁回林強的全部訴訟請求 。這意味著林遠與林輝簽訂的房屋買賣合同有效，一號房屋歸林輝所有。

四、案件啟示

（一）家庭財產處置的法律規范

明確產權歸屬：夫妻共同房產登記時，盡量將雙方名字都寫入房產證。若僅登記一方，可通過婚內財產協議明確產權份額，避免單方擅自處分 。

規范遺囑訂立：涉及房產繼承，建議訂立書面遺囑，明確房產分配方案，并進行公證?？陬^遺囑在法律效力上存在爭議，易引發家庭糾紛 。

（二）房產交易的風險防范

謹慎對待親屬間交易：親屬間的房產買賣，即使關系親密，也應簽訂規范合同，明確交易價格、付款方式等關鍵條款，避免因 “口頭約定” 產生糾紛 。

保留交易證據：無論是購房款支付、過戶手續辦理，還是溝通協商過程，都要保留相關證據，如轉賬記錄、聊天記錄、書面協議等，為可能出現的糾紛提供有力支撐 。

（三）家庭糾紛的解決之道

優先協商溝通：涉及家庭財產矛盾，優先通過家庭成員協商解決，盡量避免對簿公堂。協商時可邀請中立第三方參與，簽訂書面協議固定結果 。

及時尋求法律幫助：若協商無果，及時咨詢專業律師，了解自身權益和法律風險。在訴訟過程中，注意收集和保存證據，積極維護合法權益 。

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）