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在房屋買賣合同履行過程中，買受人于合同簽署后無正當理由拒不履行付款義務，并以單方意思表示提出終止交易，最終因違約行為被判令承擔 25 萬元違約金。該起發生于北京的典型房屋買賣糾紛案件，暴露出房產交易領域存在的諸多法律風險隱患。作為法律專業人士，本文將通過對該案例進行深度剖析，揭示房屋買賣合同中易引發爭議的關鍵條款，并提出切實可行的風險防范建議，以期為市場主體維護自身合法權益提供專業指引。

一、案情梳理

（一）原告的訴訟請求與事實依據

2024 年，賣房人陳風向法院起訴，要求買家周林賠償違約金 33.6 萬元（總房款 168 萬元的 20%），并承擔本案訴訟費 。

陳風稱，2023 年 2 月 18 日，他與周林、乙房產中介公司簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定將位于大興區的一號房屋以 168 萬元賣給周林 。合同明確：周林應于 2023 年 2 月 22 日支付定金 2 萬元，3 月 26 日前支付購房款 166 萬元；陳風需在 3 月 31 日前完成房屋提前還款及抵押注銷，雙方在抵押注銷后 5 個工作日內辦理過戶 。

簽約后，陳風按約于 2023 年 2 月 25 日還清 61 萬元房貸，注銷房屋抵押。但周林卻分文未付，經多次微信、電話催款，周林始終推諉，甚至失聯，構成嚴重違約，理應按合同支付違約金 。

（二）被告的抗辯理由

周林辯稱，不同意陳風的訴求，請求駁回起訴。他表示，雙方簽訂合同只是初步意向，未深入協商房價，且合同簽訂后雙方均未實際履行，陳風也沒有實際損失，因此不應支付違約金 。

（三）法院查明的關鍵事實

合同約定細節：2023 年 2 月 18 日，陳風與周林簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及《補充協議》，明確房屋總價 168 萬元、付款時間、過戶條件及違約責任 。其中約定，逾期付款超 15 日，賣房人有權解除合同，買房人需支付房款總額 20% 的違約金 。

合同履行情況：陳風按時還清房貸、注銷抵押；周林未支付任何定金及房款 。

溝通記錄為證：微信聊天記錄顯示，2023 年 4 月 12 日，陳風向周林催要購房款，但周林未予回應 。

合同解除爭議：雙方均認可合同已解除，但對解除時間存在分歧：陳風主張以起訴日（2024 年 1 月 10 日）為準，周林認為應從庭審日（2024 年 7 月 19 日）起算 。

二、案件分析

（一）合同效力與違約認定

陳風與周林簽訂的合同及補充協議是雙方真實意思表示，不違反法律強制性規定，合法有效，雙方應嚴格履行 。周林未按約定支付定金和房款，且逾期超過 15 日，已構成根本違約。根據《民法典》第五百七十七條，當事人不履行合同義務需承擔違約責任，因此陳風有權要求周林賠償 。

（二）合同解除時間確定

雖然雙方均認可合同已解除，但因陳風起訴時未明確請求解除合同，而是在庭審中主張違約金，法院依據實際情況，確定合同于庭審日（2024 年 7 月 19 日）解除 。這提醒當事人，若要解除合同，應在訴訟請求中明確提出，避免產生爭議。

（三）違約金調整依據

周林主張違約金過高，法院審理后予以調整。根據《民法典》第五百八十五條，法院調整違約金時，需綜合考慮合同履行情況、過錯程度、實際損失等因素 。本案中，陳風未充分舉證證明全部損失，法院結合房屋未實際交付、陳風已收回房屋等情況，酌情將違約金從 33.6 萬元下調至 25 萬元 。

三、裁判結果

法院判決：周林于判決生效后七日內支付陳風違約金 25 萬元 。

四、案件啟示

（一）購房者避坑指南

資金未落實，別輕易簽約：買房前務必確認資金來源，避免因湊不齊房款違約。若需賣房籌款，應在合同中明確置換周期，并設置緩沖條款 。

逐條核對合同：重點關注付款時間、逾期責任、解約條件等條款。例如本案中，“逾期 15 日支付 20% 違約金” 的約定，一旦違約將面臨高額賠償 。不確定的條款，一定要咨詢律師。

溝通留痕，遇事別慌：與賣家、中介的所有溝通（微信、短信、通話錄音）都要保留。出現糾紛時，這些證據能成為維權關鍵。

（二）賣房者注意事項

提前評估買家實力：簽約前可要求買家提供資金證明，或通過中介核實其購房誠意和支付能力，降低交易風險 。

及時行使權利，別拖！：發現買家違約，第一時間發書面通知主張權益。超過訴訟時效，可能無法獲得法律支持 。

損失證據要備齊：如因買家違約產生額外支出（如轉貸利息、房屋空置損失），務必保留發票、合同等證據，便于主張違約金 。

（三）中介責任與糾紛解決

中介需盡到提醒義務：中介應如實告知雙方合同風險，對關鍵條款進行解釋，避免因信息不對稱引發糾紛 。

糾紛處理三步走：遇到問題先協商，協商不成可申請調解，最后通過訴訟解決。起訴前建議申請財產保全，防止對方轉移資產 。

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（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）