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在農村房屋交易法律關系中，一份《房產抵債協議書》引發借款合同與房屋買賣合同的法律關系競合爭議。隨著農村集體土地房屋面臨征收拆遷，此類交易中潛在的法律風險與權利沖突逐漸顯現。本文將結合司法裁判案例，對其中涉及的法律問題進行專業解析。

一、案情梳理

（一）原告的訴訟請求與事實依據

原告趙立向法院起訴，請求：

確認與被告周明簽訂的《房產抵債協議書》無效；

判令被告返還位于北京市大興區黃村鎮的一號房屋；

被告承擔本案訴訟費 。庭審中，趙立撤回第二項訴訟請求。

趙立稱，2011 年 12 月因資金周轉，向周明提出借款 400 萬元，周明同意借款但要求就一號房屋簽訂抵債協議。然而，周明實際僅支付借款本金 75 萬元（2011 年 12 月 4 日轉賬 25 萬元，次日轉賬 50 萬元）。趙立認為，雙方在債務未結算且履行期未滿時簽訂的以房抵債協議，屬于法律禁止的流押條款，應認定無效，房屋也應返還。

（二）被告的抗辯理由

被告周明辯稱：

關系性質異議：雙方并非借貸關系，而是房屋買賣關系。2011 年 12 月，雙方協商趙立以 75 萬元價格轉讓一號房屋，因農村宅基地不便直接簽訂買賣合同，才以《房產抵債協議書》替代 。

返還請求反駁：一號房屋已被列入拆遷范圍，政府開始發放補償款，房屋所有權即將轉移，客觀上無法返還。趙立為爭奪拆遷利益，虛構借款抵債事實，違反誠信原則，應駁回其全部訴求。

（三）法院查明的關鍵事實

協議簽訂：2011 年 12 月 4 日，趙立與周明簽訂《房產抵債協議書》，約定趙立因借款 400 萬元無力償還，將一號房屋抵債轉讓給周明，還對房屋手續、拆遷補償、居住糾紛等作出約定 。

款項支付：協議簽訂當日，周明支付 25 萬元，趙立出具收條載明 “房款”；次日，周明轉賬 50 萬元，趙立再次出具 “房款” 收條 。

爭議焦點：

趙立稱收條內容為周明擬定，實際是借款擔保；

周明主張房屋買賣，稱付款當日接收房屋，長期居住或出租，并提交租賃合同、修繕合同、視頻等證據 ；

雙方均承認不存在 400 萬元借款，趙立稱是周明為匹配房價所寫，周明稱因宅基地不能直接買賣才如此約定 。

二、案件分析

（一）爭議焦點

《房產抵債協議書》的真實性質是借款抵債還是房屋買賣？

若為房屋買賣，協議是否因違反法律規定而無效？

（二）法院認定邏輯

協議性質判斷：

內容分析：協議未約定借款期限、利息等關鍵條款，卻對房屋產權、拆遷補償等作出詳細約定，更符合房屋買賣合同特征 ；

履行情況：趙立出具的收條明確標注 “房款”，周明提供的居住、出租證據雖遭反駁，但趙立的用電繳費等證據不足以推翻，且協議本身約定周明居住 ；

雙方陳述：趙立對 “400 萬元借款” 的解釋與抵債邏輯矛盾，周明的買賣解釋更合理 。綜上，法院認定協議實為房屋買賣合同。

合同效力認定：根據《土地管理法》，農村集體土地使用權與集體經濟組織成員身份綁定，非成員不得轉讓。周明非涉案房屋所在地集體經濟組織成員，其購買行為違反法律強制性規定，因此協議無效 。

（三）法律依據適用

本案適用民法典施行前的法律規定，依據《合同法》第五十二條（合同無效情形）、《土地管理法》第六十二條（宅基地管理規定），結合舉證責任規則，法院作出判決 。

三、裁判結果

法院判決：趙立與周明簽訂的《房產抵債協議書》無效 。這意味著雙方基于該協議的權利義務自始無效，但因房屋已涉拆遷，后續返還及補償分配需另行處理。

四、案件啟示

（一）農村房屋交易的法律紅線

禁止跨村買賣：非本村集體經濟組織成員購買農村房屋，合同大概率無效，即便簽訂協議、支付房款、實際居住，也無法取得合法產權 。

拆遷風險警示：涉及拆遷的農村房屋交易糾紛頻發，買方可能面臨錢房兩失，賣方則可能因反悔承擔違約責任，雙方都需謹慎 。

（二）合同性質認定的關鍵要點

審查核心條款：判斷合同性質不能僅看標題，需重點關注權利義務約定，如借款合同應明確金額、期限、利息，買賣合同應明確標的、價款、交付等 ；

重視履行證據：轉賬記錄、收條、實際占有使用等證據，對認定合同性質及履行情況至關重要，交易過程中務必留存 。

（三）糾紛處理的實用建議

避免違規交易：農村房屋買賣盡量限定在本村集體內部，或通過合法流轉程序；若涉及大額交易，建議咨詢律師起草協議 。

善用法律維權：發現合同無效或權益受損，及時收集證據起訴。若遇拆遷補償分配爭議，可通過訴訟確定各方權利 。

農村房屋交易看似簡單，實則暗藏法律風險。如果你正面臨類似問題，或對合同效力、拆遷補償有疑問，歡迎私信專業律師團隊，獲取一對一法律解決方案，守護自身合法權益！

（此案例發生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）