01

自去年930后，已經(jīng)很久沒有“大規(guī)模救市”了。

不是不想救，而是針對買房人的政策幾乎都出完了——降首付、破限購、降房貸利率......

時間和事實(shí)證明，這種救市方式純粹就是拖延時間，因?yàn)橘彿空哒J(rèn)定了首付還會更低、房貸利率還會再降。

然而，盡管并未出政策（雖然北京仍有降首付、解限購的空間），但北京其實(shí)一直都在“偷偷地救市”。

為什么說“偷偷”呢？因?yàn)楸本┚仁械乃悸纷兞?，不再單一針對買房人的資格和資金，而是把矛頭對準(zhǔn)了新房和新地塊，通過調(diào)規(guī)直線拉高一手房的產(chǎn)品力。

例如，西紅門東御璟星城·元啟，這個項(xiàng)目是2024年2月，中建壹品從一眾房企中，以15%的溢價率、48.76億的總價，而且觸發(fā)搖號規(guī)則搖號才艱難拿下的。

然而風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)，隨著行業(yè)下行，西紅門東多個樓盤激烈競爭，僅僅過了7個月，西紅門就不香了，出讓的兩宗地差點(diǎn)流拍，最終由興創(chuàng)底價托底，而中建壹品的這個元啟項(xiàng)目，也是流年不利，首次開盤只賣了70多套，后來更是淪落到20億出讓40%的股權(quán)，成為京圈內(nèi)少數(shù)賣股權(quán)的項(xiàng)目。

在這樣的情況下，如何救市呢？那就是改規(guī)劃，通過贈送陽臺、設(shè)備平臺來拉高產(chǎn)品力，之前賣掉的房源甚至可以重新網(wǎng)簽，這種操作簡直活久見。

▲坦白說，元啟項(xiàng)目規(guī)劃陽臺，這直接背刺了周邊橡樹灣、玖玥府等樓盤的業(yè)主。而元啟也將“南向奇偶陽臺”作為最大的賣點(diǎn)，如此一來，房子自然是不愁賣了。

02

事實(shí)上，除了御璟星城·元啟通過改規(guī)劃外，還有不少項(xiàng)目，比如北京潤府二期 雲(yún)萃項(xiàng)目，也在一期的基礎(chǔ)上，進(jìn)行了調(diào)規(guī)升級。

▲北京潤府二期雲(yún)萃戶型圖。相比一期，二期跟一期的價格差不多，但是贈送了南北雙陽臺，得房率提高了至少10個點(diǎn)，同時，新增了兩處首層架空和五處風(fēng)雨連廊，裝標(biāo)可能也提升了。

▲據(jù)說，北京潤府還做了一次問卷調(diào)查，讓一期怨種業(yè)主同意二期加陽臺，同意的話給1000塊京東卡......

顯然，在北京樓市成交并非火熱的情況下，小區(qū)規(guī)劃能夠隨行就市般就行修改，很明顯是有一雙有形之手在操控，通過土地、新房產(chǎn)品力的預(yù)期管理，為新房的各項(xiàng)成交背書，最后引導(dǎo)樓市整體回溫。

但是，調(diào)規(guī)也是一把雙刃劍。畢竟這樣的事情多了，無論老業(yè)主還是新買家，都更傾向持幣觀望了，而這又會促使老盤降價，屬實(shí)螺旋了.....

03

從北京潤府可以看出，調(diào)規(guī)的手段不止放開陽臺和得房率，事實(shí)上，可以操作的方法太多了：

（1）改變土地性質(zhì)。

典型如即將出讓的太陽宮地塊，從“F1住宅混合公建用地”，變成了“二類城鎮(zhèn)住宅用地”；已開盤的通州中鐵建花語璟云，原來用地性質(zhì)是F3其他類多功能用地（產(chǎn)業(yè)用地），經(jīng)調(diào)規(guī)后變?yōu)镽2二類居住用地。

（2）配建減負(fù)。

上面提到的太陽宮地塊，原來規(guī)劃的商業(yè)是0.95萬平米，養(yǎng)老設(shè)施8000平米，經(jīng)調(diào)規(guī)后，商業(yè)減少2000平米，養(yǎng)老設(shè)施更是直接取消；

同樣的，中海朝陽ONE，原規(guī)劃須配建6000平米養(yǎng)老設(shè)施，調(diào)規(guī)后只需要建1000 平米的社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)驛站；

亦莊招商序，經(jīng)過兩次調(diào)規(guī)后，南側(cè)巨大的教育配建被砍掉，周邊更是貼心的改建為公園綠地。

（3）指標(biāo)整體核算，給到房企的設(shè)計空間大大增加。

比如五月海淀半壁店出讓的保利兩地塊，由于臨近機(jī)場控高15米，疊加噪音形成不利因素，為此調(diào)規(guī)給到開發(fā)商容積率、綠地率可統(tǒng)籌核算的自由，極大發(fā)揮了保利的設(shè)計能動性；

中建玖合通州運(yùn)河項(xiàng)目一共8個地塊，超大體量，為刺激市場，給到開發(fā)商七個住宅地塊可以統(tǒng)籌平衡設(shè)計的自由，建筑限高甚至拉高至100米。

如此種種，皆展現(xiàn)了“調(diào)規(guī)”調(diào)控手法的靈活性。

由此，從宏觀的資金和限購角度調(diào)控，轉(zhuǎn)向微觀的地塊規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計調(diào)控，從調(diào)控購房者到刺激開發(fā)商，可以說，北京樓市的救市，其實(shí)一直都沒斷過。