來(lái)源 | 深藍(lán)財(cái)經(jīng)

撰文 | 楊波

香港四大家族之一，鄭氏家族旗下的新世界發(fā)展20年來(lái)首次出現(xiàn)債務(wù)違約！

2025年5月30日，香港老牌房企新世界發(fā)展（00017.HK）發(fā)布公告，旗下子公司發(fā)行的四只永續(xù)證券將遞延分派，涉及金額達(dá)34億美元。

這是新世界發(fā)展上市以來(lái)首次出現(xiàn)債務(wù)違約，消息迅速震動(dòng)資本市場(chǎng)。6月2日，公司股價(jià)低開(kāi)后一度跌超10%。根據(jù)公告，遞延分派的理由是“當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下優(yōu)化資金安排”，但市場(chǎng)普遍認(rèn)為，這是公司流動(dòng)性緊張的無(wú)奈之舉。

6月23日，新世界發(fā)展再次發(fā)布公告，表示市場(chǎng)上有很多關(guān)于集團(tuán)現(xiàn)有貸款再融資的傳聞和猜測(cè)，集團(tuán)正在與債權(quán)人積極磋商，希望股東、投資者不要依賴市場(chǎng)傳言。

這家由鄭裕彤家族掌控的香港“四大家族”企業(yè)，正在為付不起利息而焦頭爛額。

1

綜合債務(wù)凈額達(dá)1246.3億港元

3月27日，新世界發(fā)展發(fā)布截至2024年12月31日的半年度財(cái)報(bào)。

截至2024年12月31日，新世界發(fā)展借款總額高達(dá)1464.88億港元。其中，短期債務(wù)方面，一年內(nèi)到期需償還的債務(wù)為322.1億港元，而公司賬上現(xiàn)金及銀行存款為214.18億港元，有限制銀行存款4.4億港元，短期償債壓力較為明顯。

更嚴(yán)峻的是，集團(tuán)綜合債務(wù)凈額達(dá)1246.3億港元，凈負(fù)債率攀升至57.5%，遠(yuǎn)超港資房企傳統(tǒng)的30%安全線。此次違約的34億美元永續(xù)債，正是新世界發(fā)展債務(wù)結(jié)構(gòu)惡化的縮影。

美銀證券6月24日消息稱，新世界發(fā)展正磋商875億港元貸款再融資，試圖緩解到期壓力，但截至發(fā)稿尚未有正式協(xié)議落地。

為緩解債務(wù)壓力，新世界發(fā)展已持續(xù)出售非核心物業(yè)。資料顯示，2024財(cái)年集團(tuán)已達(dá)成出售非核心資產(chǎn)80億港元的目標(biāo)，如出售香港荃灣愉景新城商場(chǎng)及停車場(chǎng)全部權(quán)益、深圳前海周大福金融大廈北塔余下30%權(quán)益等。

鄭家純?cè)谪?cái)報(bào)中坦言，2025年集團(tuán)的重中之重是回籠現(xiàn)金、減輕負(fù)債。

此外，新世界發(fā)展在中期財(cái)報(bào)中指出，考慮到2024年非現(xiàn)金性質(zhì)的發(fā)展物業(yè)耗蝕虧損及應(yīng)占耗蝕虧損及投資物業(yè)公平值變動(dòng)的總額為49.51億港元，新世界發(fā)展錄得持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的股東應(yīng)占虧損為66.33億港元。

作為香港老牌“四大家族”，鄭氏家族旗下?lián)碛兄艽蟾！⑿率澜绨l(fā)展、新世界百貨中國(guó)、新創(chuàng)建集團(tuán)四家港股上市公司。那么一向穩(wěn)健的老牌港資發(fā)展商，為何突然虧損？為何突然違約？

2

家族第三代的狂飆

這場(chǎng)危機(jī)的根源，指向鄭家第三代核心人物鄭志剛的擴(kuò)張策略。

2007年，鄭家第三代鄭志剛嶄露頭角，獲委任為執(zhí)行董事，成為新世界發(fā)展歷史上最年輕的執(zhí)行董事。

2008年鄭志剛創(chuàng)立K11品牌，融合藝術(shù)、人文與自然，成為一種新的商業(yè)形態(tài)。此后十年，K11品牌一直處于緩慢的發(fā)展中。先是上海K11在2013年開(kāi)業(yè)，2017年的武漢光谷K11Select、2018年的廣州K11和沈陽(yáng)K11，以及2019年的香港K11Musea。

2020年5月鄭志剛接任行政總裁，成為集團(tuán)實(shí)際運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人，全面掌管業(yè)務(wù)及財(cái)務(wù)策略。同時(shí)提拔黃少媚為營(yíng)運(yùn)總裁，在二者的配合下，新世界發(fā)展跑馬圈地，尤其是推動(dòng)K11在內(nèi)地全面開(kāi)發(fā)，同時(shí)內(nèi)地開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)也處于逆勢(shì)擴(kuò)張中。

在鄭志剛的帶領(lǐng)下，新世界發(fā)展將旗下K11藝術(shù)商場(chǎng)全面擴(kuò)張。截至2024年，K11已擴(kuò)展至大中華區(qū)10個(gè)城市，運(yùn)營(yíng)34個(gè)項(xiàng)目，總樓面面積達(dá)273萬(wàn)平方米，涵蓋商場(chǎng)、寫字樓與酒店。這其中，部分商場(chǎng)采用的輕資產(chǎn)模式。

然而，狂飆背后暗藏隱憂。由于新世界發(fā)展并不在財(cái)報(bào)中單獨(dú)披露K11的業(yè)績(jī)，所以具體營(yíng)收數(shù)據(jù)未知。但“界面新聞”曾于2024年10月采訪到知情人士觀點(diǎn)表示，“K11在內(nèi)地的所有商場(chǎng)銷售額加在一起，可能還抵不過(guò)一個(gè)萬(wàn)象城。”

盡管香港K11 Art Mall等項(xiàng)目出租率接近100%，但內(nèi)地多數(shù)項(xiàng)目仍處于培育期。從小紅書部分網(wǎng)友的實(shí)際體驗(yàn)來(lái)看，武漢、廣州、沈陽(yáng)等地的K11商場(chǎng)除了藝術(shù)，人流量確實(shí)不多。

更為關(guān)鍵的是，采用重資產(chǎn)模式的K11項(xiàng)目導(dǎo)致資金沉淀嚴(yán)重，單個(gè)項(xiàng)目投資動(dòng)輒幾十億港元，回報(bào)周期卻長(zhǎng)達(dá)十余年以上。

與此同時(shí)，新世界發(fā)展還是舊改專業(yè)戶。

截止到2023年底，新世界發(fā)展在內(nèi)地共投資發(fā)展了8個(gè)城市更新項(xiàng)目，總樓面面積達(dá)270萬(wàn)平方米，銷售貨值保守估計(jì)800-1000億元。但是舊改項(xiàng)目屬于重資產(chǎn)項(xiàng)目，前期投入不小，這也加劇了集團(tuán)的資金壓力。此外，新世界發(fā)展在佛山、武漢、沈陽(yáng)、益陽(yáng)等地的住宅項(xiàng)目，因內(nèi)地樓市調(diào)整也陷入麻煩。

為此，在擴(kuò)張過(guò)程中，鄭志剛打破港資房企通常負(fù)債率低于30%的“低杠桿”傳統(tǒng)，將凈負(fù)債率拉高至2023年的49.8%。在這個(gè)過(guò)程中，新世界發(fā)展大量發(fā)行永續(xù)債，2023年7月永續(xù)資本證券達(dá)474.39億港元。

在多重壓力下，2024年財(cái)年，新世界發(fā)展持續(xù)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的收入同比下降34%至358億港元，核心經(jīng)營(yíng)溢利減少18%至69億港元。算上資產(chǎn)減值撥備和出售股權(quán)導(dǎo)致的共175億港元非現(xiàn)金虧損后，公司凈利潤(rùn)虧損171億港元，其中歸母凈利潤(rùn)虧損近197億港元。

2024年9月26日，新世界發(fā)展發(fā)布公告，行政總裁鄭志剛辭任。同時(shí)，鄭志剛還辭任新世界百貨中國(guó)的董事會(huì)主席、周大福執(zhí)行董事、新創(chuàng)建集團(tuán)非執(zhí)行董事。

鄭志剛唯一帶走的是他投入了最多心血的K11。根據(jù)公告，鄭志剛?cè)Y持有的公司ACGroupLimited用2.09億港元從新世界發(fā)展買下5家K11關(guān)聯(lián)的運(yùn)營(yíng)公司以及K11的獨(dú)家管理權(quán)，相當(dāng)于將作為乙方繼續(xù)為新世界發(fā)展管理K11物業(yè)。

鄭志剛辭任后，新世界發(fā)展行政總裁的職位由馬紹祥接任，后者原為新世界發(fā)展首席運(yùn)營(yíng)總監(jiān)。然而，僅僅過(guò)了兩個(gè)月，2024年11月29日，馬紹祥也辭職了。同日，黃少媚被委任新行政總裁。這也反映了集團(tuán)內(nèi)部管理層并不穩(wěn)定，處于持續(xù)的動(dòng)蕩之中。

3

結(jié)語(yǔ)

1970年，新世界發(fā)展由鄭裕彤創(chuàng)立，1972年成功于香港上市，是香港恒生指數(shù)成分股之一。

鄭裕彤家族作為香港“四大家族”之一，締造了龐大而多元的商業(yè)帝國(guó)，在香港乃至全球商業(yè)領(lǐng)域都占據(jù)著舉足輕重的地位。在鄭裕彤的領(lǐng)導(dǎo)下，集團(tuán)業(yè)務(wù)涵蓋珠寶、金融、地產(chǎn)、教育等多個(gè)領(lǐng)域。2025年香港鄭氏家族在 《福布斯》 香港地區(qū)50大富豪榜中排名第12位，其財(cái)富達(dá)到218億美元。

作為鄭家第三代，鄭志剛是含著金鑰匙出生的。2008年，鄭志剛著手改革日漸老化的新世界百貨，將旗下商場(chǎng)重新定位為“時(shí)尚館”或“生活館”，還創(chuàng)新性的開(kāi)發(fā)了將藝術(shù)與商業(yè)融合的K11商業(yè)品牌。盡管一出生就在羅馬，富三代鄭志剛肯定是想接好新世界發(fā)展這個(gè)班的，可也難逃“創(chuàng)業(yè)九死一生”的定律。

最后，盡管新世界發(fā)展20年來(lái)首次虧損，債務(wù)延期等負(fù)面信息，我們還應(yīng)該看到，有周大福等家族企業(yè)的加持，新世界發(fā)展底蘊(yùn)仍在。如果順利達(dá)成傳聞中的再融資協(xié)議，短期流動(dòng)性危機(jī)即可緩解，但后期仍需通過(guò)業(yè)務(wù)收縮、聚焦核心資產(chǎn)來(lái)修復(fù)財(cái)務(wù)健康，挽回投資者信心。

你們?cè)趺纯催@個(gè)事？