2025年中，香港四大家族之一的鄭氏家族正陷入前所未有的金融危機之中。鄭家旗下的旗艦地產公司——新世界發展有限公司，負債高筑，賬面現金捉襟見肘，甚至連永續債的利息都快付不起了。

一時間，市場嘩然，債券暴跌，股價動蕩，昔日叱咤香港商界的豪門顯現疲態。危局的背后，是富三代的激進操作、內地市場誤判、高杠桿策略的反噬，更折射出一個時代的轉折：香港地產神話或已走到盡頭。

一、新世界發展：1500億債務壓頂，豪門急尋續命錢

截至2024年底，新世界發展的債務總額已高達1510億港元，其中超過322億港元將在2025年內到期。但公司的賬面現金僅有218億港元，短期償債能力嚴重不足，償債缺口超過百億港元。

更讓市場震驚的是，2025年初，新世界發展宣布無法按時支付34億美元永續債的利息——約7720萬美元。雖然暫時不構成正式違約，但市場信心大受打擊，直接導致股債雙殺，公司信用遭遇重大打擊。

為避免債務危機徹底爆發，新世界發展正全力推進一筆高達875億港元的再融資計劃。該筆貸款若能在6月30日前獲得超50家貸款銀行的書面同意，公司將以此償還2025至2027年的債務，為自己爭取喘息機會。然而，截至目前，仍有部分銀行尚未出具正式承諾，融資計劃前景未明。

在財務壓力之下，鄭氏家族不得不急售資產：包括深圳周大福大廈、香港多處商場，甚至連祖父輩留下的產業也不得不忍痛割愛。

二、富三代的豪賭：K11的野心與現金流的潰散

造成新世界發展今日困局的重要原因之一，是家族第三代繼承人鄭志剛的激進擴張。

2017年接掌新世界發展后，鄭志剛力推“文化商業”概念，大力發展融合藝術與高端零售的K11系列商場。原本穩健發展的K11，在他手中從香港的幾家擴張到中國內地的26家，合計達到38座，單個項目投資高達50億港元以上。

然而理想很豐滿，現實卻格外骨感。2023年，內地K11商場平均出租率僅為78%，遠低于香港的90%以上。深圳旗艦項目K11 ECOAST更是在開業首年虧損高達2.3億港元，幾乎成了“打卡圣地、消費荒地”的典型。

鄭志剛高估了內地高端消費市場的成熟度，低估了運營復雜度。他試圖用香港的成功模式復制到內地，結果卻因文化差異、消費能力不足、城市化節奏不一而慘敗。

三、高杠桿操作：從港派謹慎到內房“模仿秀”

更致命的，是鄭志剛打破了港資地產商一貫的低杠桿傳統，效仿內地民企模式激進融資。

傳統港企如新鴻基、恒隆等，長期維持低于30%的負債率，以穩健著稱。而新世界發展卻一路加杠桿，2023年凈負債率高達49.8%，發行近500億港元永續債，年利率高達8%以上。

即便是2024年，公司竟連永續債的利息都難以為繼，可見現金流之緊張。

與此同時，鄭志剛還在2021年樓市下行期“逆勢囤地”，以超過200億港元重倉布局大灣區舊改項目，尤其是佛山、武漢等內地非核心城市。然而市場反應冷淡，目前不少項目去化率不足40%，地塊估值大幅縮水，進一步壓縮了公司的回款能力。

鄭志剛的這一套玩法，看似敢賭、敢沖，實則盲目自信，忽視了基本的風險管理，最終落得入不敷出的局面。

四、“老油條”與“新玩家”：一場風格的對比

新世界發展的困境，恰好與其他港資地產商形成鮮明對比。

恒隆地產董事長陳啟宗早在2020年就主動收縮內地投資，保持負債率僅26.3%，專注香港核心物業；新鴻基郭氏家族更是恪守保守投資原則，從不盲目擴張，確保現金流充裕，穩步前行。

這些老牌港企之所以能穿越周期，靠的不只是“穩”，更是對周期的理解。他們深知城市化并非永續增長，地產紅利終將消退，且香港已比內地領先三十年，看清了市場變化的全貌。

相比之下，鄭志剛身為“富三代”，雖有理念、有熱情，卻顯然缺乏周期意識。他賭“內地消費升級”、賭“文化商業爆發”，結果踩錯了節奏，埋下了巨額債務的地雷。

五、自救與變現：鄭家是否還有退路？

面對巨額債務，鄭氏家族并非坐以待斃。

在再融資談判的同時，新世界發展開啟大規模資產處置和回款計劃。2024財年，公司已出售非核心資產回籠資金80億港元；2025財年更將目標提高至260億港元。

銷售端也在努力提振。2024年7月至2025年5月，新世界發展合約銷售額達248億港元，完成全年目標的95%，其中內地市場貢獻了超過七成。

此外，公司高層還試圖通過“自購”提振市場信心。鄭家純配偶葉美卿斥資1487萬港元購入兩套物業，CEO黃少媚則以5488萬港元購入一套房產，意圖對外釋放“公司有未來”的積極信號。

不過，這一切仍需建立在875億港元再融資能順利達成的基礎上。否則，無論資產如何處置，終究只是“拆東墻補西墻”。

六、鄭裕彤的輝煌與鄭志剛的困局：富不過三代？

提到鄭家，不得不提其家族掌門人、傳奇企業家——鄭裕彤。

1925年出生于廣東順德，鄭裕彤早年在周大福珠寶起步，從學徒做到掌柜，再憑借推出“9999足金”確立品牌口碑，最終建立起珠寶王國。隨后更在房地產動蕩時期逆勢抄底，創辦新世界發展，將家族財富從珠寶帶入地產黃金時代。

他以18億港元拿下香港會議展覽中心項目，名揚四海，與李嘉誠、郭得勝、李兆基并稱“香港四大地產天王”。他一生沉穩果敢，厚積薄發。

而到了第三代，鄭志剛顯然選擇了一條截然不同的路徑。他渴望打破傳統、建立屬于自己的商業帝國，但用錯了方法，選錯了時機。

正如內地車企力帆創始人尹明善家族那樣，一子躺平沉迷豪車，一女奮斗卻力不從心，最終走向重整命運。

“富不過三代”的魔咒，并非迷信。是因為財富的創造需要節制與遠見，而繼承常常帶來沖動與虛幻。

七、結語：債務迷局中，鄭家何去何從？

鄭氏家族這一次，面臨的不僅是資產負債表的數字問題，更是信任、判斷與商業戰略的集體考驗。

他們的命運或許不會像恒大那樣迅速跌落谷底，但也注定無法再回到高歌猛進的黃金年代。即便這輪債務風暴能艱難度過，未來仍需面對結構性去杠桿、核心資產剝離、管理理念轉型等長期挑戰。

《茶館》中的那句臺詞也許正貼合此刻的心情：“有錢就該吃喝嫖賭胡作非為，千萬別做好事……七十多才明白這個道理，我是個天生的笨蛋。”

只是，對于那些在風口上起飛的家族企業而言，真正的智慧，不是敢冒風險，而是能在狂風到來前，主動收帆。

鄭家，是繼續下沉，還是見風轉舵？時間，將給出答案。