今年上海的房價體系又要被改寫了。

　　6月20日，曹路科教園區地塊拍出了上海新政后的歷史最高溢價率41.86%。

　　綜合樓面價接近3.4萬/平，可售住宅的樓面價要超過4.8萬/平。

　　未來肯定是要賣到7萬以上，打破曹路現在的房價天花板。

　　今年絕對是上海的地王年。

　　在此之前，上海已經陸續拍了6個地王。

　　華潤越秀的新楊思單價地王，7.47萬/平，房價沖擊12萬。

　　金茂瑞虹新城單價地王，11.7萬/平，房價保守預計15萬以上

　　招商嘉定新城單價地王，3.2萬/平，遠香湖的房價或將觸及6萬。

　　大華大寧單價地王，9.3萬/平，未來可能賣到14萬/平。

　　綠城北蔡單價地王，7.1萬/平，房價沖擊11萬。

　　保利楊浦濱江單價地王，9.6萬/平，楊浦濱江可能要進入14萬時代。

　　在過去的半年中，上海不少板塊的房價被抬到了新的高度。

　　但是漲價節奏還遠未結束。

　　接下來，上海還有8個超級地王要誕生。

　　宇宙中心徐家匯-40萬/平

　　徐家匯這次要拿出壓箱子的好貨。

　　地塊在衡復風貌區內，挨著One ITC和上海交大。

　　這塊地以前是交大的博學樓。

　　地塊只有4700平左右，但是容積率只有1.3。

　　地塊的起拍價16.3萬/平，實際的可售住宅的樓板價已經19萬+。

　　未來是又一個風貌別墅。

　　新天地中海恒昌玖里的風貌別墅已經30萬/平。

　　武康路的霞飛別墅，現在LJ有一套305平的掛牌，總價1.5億，單價49萬。

　　這塊地的風貌別墅或許能賣到40萬/平。

　　去年徐匯濱江綠城的地王，容積率高，樓板價13萬/平。

　　這塊地可能真的能到30萬樓板價。

　　老靜安石庫門斯文里-17萬+

　　靜安這塊地在南京西路板塊，曾經的石庫門斯文里。

　　東至上海利園、南至新閘路、細致石門二路、北至順德路。

　　靜安區對這里的定位是“人文百年斯文里，靜安蘇河金融灣”。

　　同樣是靜安區非常核心的地段。

　　地塊也不大1.68萬平，容積率3.53，計容建面5.9萬方。

　　起始價48.7億，樓板價8.2萬/平。

　　不過地塊含有21%的商業。

　　目前國際麗都城二手價格11萬左右，考慮到當下新房和05年新房的代際差，未來新房售價至少也是15萬以上。

　　周邊的項目像昌平云岸、華發仁恒蘇河世紀、海玥黃浦源等去年推出的都是14萬/平左右的價格。

　　不過今年曹家渡的康定壹拾玖已經賣到了17萬。

　　再加上地塊裝修要求7000元/平，如果300平的大平層，光裝修就花了210萬，妥妥地頂豪裝修。

　　這些情況或許會提高地塊的預期。

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　　虹口北外灘-17萬+

　　北外灘的新房太稀缺了。

　　目前就是海泰北外灘新房在賣，17萬/平。

　　二手沒什么好對比的項目。

　　這塊地面積1.94萬平，容積率2.63，計容建面5.1萬方，起拍樓面價8.65萬/平。

　　地塊相對規整，方案設計也好做。

　　在瑞虹新城這邊金茂已經拉高了虹口區核心板塊的地價。

　　北外灘的地價一定會參考瑞虹這邊。

　　未來可能又是一個17萬的項目。

　　真如翠谷-13萬+

　　普陀區今年第一次拍地，就把嵐皋糧庫地塊拿出來了。

　　地塊面積4.72萬方，住宅部分的容積率2.5。

　　起拍總價57億，樓面價5.15萬/平。

　　這絕對是普陀最重視的一塊地。

　　今年普陀推出了兩大核心規劃：

　　真如之心、真如翠谷。

　　真如翠谷就是剛剛完成拆遷的嵐皋糧庫。

　　是整個真如北部最重要的一塊拼圖。

　　如果這塊地火不了，那么一定影響整個真如翠谷的發展。

　　目前新房就是品尊國際在售，11萬的價格。

　　二手的中駿天悅、中海臻如府也都是10-11萬的價格。

　　上一次還是2021年，蘇河望這塊地，樓板價8.43萬/平。

　　這么看，真如也要沖擊10萬的樓板價。

　　開發商大概率是按照13萬以上的售價去拍地了。

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上海的房子是賣是留？

　　唐鎮地王-沖擊9萬？

　　唐鎮的新房一直是不愁賣的。

　　這次的地塊就在華發半島華庭東面，位置還不錯。

　　如果要說有什么缺點，可能就是離地鐵站稍遠，1.3公里。

　　地塊面積2.3萬方，容積率2.3，起拍價19.5億，起拍樓面價3.74萬。

　　去年保利在唐鎮的地樓板價就已經4.4萬/平，可售樓板價5萬+。

　　不過這個地離地鐵站近，單看保利這個地，可能會覺得新地塊不會比這個更高。

　　但是曹路這次的地可售樓面積都4.8萬/平，唐鎮的地肯定會更火。

　　莘莊北廣場-8萬+

　　莘莊這塊地旁邊就是莘莊鎮政府。

　　地塊面積2.6萬平，容積率2.5，起拍總價28億，起拍樓板價4.3萬/平。

　　莘莊北廣場上一次拍地還是2023年，當時地價拍到4.8萬/平。

　　房價還受到房東聯動價的限制，8萬/平。

　　這次沒有限價了，地價肯定是突破前高，在5-6萬之間。

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　　淀山湖大道-4萬+

　　青浦這次出讓的地塊在淀山湖大道站附近。

　　由5塊地組成，地塊總面積7萬方，綜合容積率2.09，起拍價21.9億，起拍樓面積1.5萬/平。

　　商業部分都是自持。

　　地塊的總價不低，可能參拍企業不會特別多。

　　這邊的比較近的成交地塊是盛青云馳這個城中村地塊，當時地價1.6萬/平。

　　這次實際起拍價已經超過1.6萬。

　　不過考慮到華為園區已經入住，淀山湖大道這里的房子對于華為的員工來說通勤非常友好。

　　可能會對開發商的預期有一定影響。

　　奉賢南橋-6萬

　　南橋地塊面積2.57萬平，容積率1.2，起拍總價6.78億，起拍樓板價2.2萬/平。

　　地塊的容積率極低，會是奉賢的一個高端改善盤。

　　之前奉賢新城08單元這邊中建地塊也是1.2容積率，樓面積3.19萬/平。

　　項目整盤限價5.5萬/平。其中疊加的售價6萬，聯排7萬。

　　這次拍出來的地價估計不會比中建的低。

　　小結

　　6、7月雖然是上海樓市的淡季，但是土地市場會先熱一波。

　　拉升新房，重建價格梯度的意思很明顯了。

　　不少區域的房價會被重新拉高。

　　在不斷上漲的新房價格面前，二手市場的機會會越來越多。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。