文/上海進深 嚴明會

上海歷次土拍中，多數地塊均以溢價成交，內中環區域表現尤為突出，成交樓板價最大漲幅達48%。

其中，靜安區一幅地塊的樓價已高達16.2萬/㎡。

最引人關注的莫過于內中環區域的價格走向：

徐匯濱江未來售價或將突破20萬/㎡;

新楊思板塊預計售價也將達到12萬 /㎡;

綠城新盤近日釋放出放風價，均價預計接近20萬/㎡；

東安新村地塊協議出讓，可售商品住宅樓板價約13.3萬/㎡，預估售價將超20萬/㎡；

而云錦東方的24套別墅產品，預計售價更是遠超20萬/㎡。

作為徐匯目前唯一新房，海上清和璽五期，加推建面約112-143㎡3-4房，均價119182元/㎡，推售房源154套。

項目前四次推盤均實現四開四捷，其中一批次與四批次開盤當日便售罄。

價格上，除第四期為特殊洋房大戶型、均價12.7萬元/㎡外，其余批次均為高層，價格區間11.2-11.36萬元/㎡；均價升至11.9萬元/㎡。

但是，加推的這兩棟樓地理位置好，前排無遮擋樓棟，遠離中環線噪音，同整盤11.5萬/㎡的均價相比，性價比較高。

不久前，中考成績放榜，項目附近的園南中學和徐匯區教育學院附屬實驗中學南部分校出了不少700，非常契合注重教育家庭的需求。

此外，海上清和璽與同區域未來預計售價存在較大差距。同時，項目與周邊二手房價也形成倒掛，作為徐匯濱江“聯動價政策”下的最后一批項目。

建面約112㎡三房兩廳兩衛

采用“去走廊化”設計，將傳統過道空間改造為餐廳區域，公共活動區域約40㎡，實現小面積戶型的大廳效果；

三個臥室均朝南，采光充足；

主臥套房設計，帶有獨立衛浴和衣帽間，私密性良好；

獨立玄關設計，提升歸家儀式感；U型廚房操作便利。

建面約134㎡三房兩廳兩衛

全屋動靜分離設計，餐客一體化，空間通透明亮；

客廳面寬超4.7米，配以270度采光陽臺，采光和通風條件極佳；

玄關設置S墻、廚房預留島臺位置，空間利用更加合理；

主臥面寬超3.6米，配以270度飄窗，居住舒適度高。

建面約143㎡四房兩廳三衛

四開間朝南，面寬達約15.5米，采光充足；

擁有七飄窗設置，主臥為約270°轉角飄窗，可多角度欣賞景觀，同時增加室內使用面積；獨立入戶空間，儀式感與私密性并存；

獨立客餐廳設計，餐廳北側有采光窗，保證了餐廳的通透感，也讓客廳更加完整闊綽；

標準層層高約3.15米，空間開闊，不會感到壓抑。

海上清和璽項目由兩幅地塊共同構成，分別為徐匯長橋xh315-10地塊與xh313-16地塊，兩幅地塊的規劃屬性及建設指標各有不同：

其中，xh315-10地塊以居住及社區服務功能為主，用地性質包含三類住宅組團用地（占比90%）與社區級公共服務設施用地（占比10%）。

該地塊總用地面積約36686.38平方米，容積率為3.12，建筑限高100米，共規劃住宅套數835套，將主要用于商品住宅供應。

另一幅xh313-16地塊的用地性質更為多元，涵蓋三類住宅組團用地（占比57%）、四類住宅組團用地（占比16%）以及社區級公共服務設施用地（占比27%）。

其總用地面積約3000.12平方米，容積率3.17，建筑限高60米，規劃住宅套數91套。從用地性質及規劃定位來看，該地塊住宅預計將作為保障房使用，以滿足特定群體的居住需求。

項目規劃有約1800平方米的室內恒溫泳池和約2000平方米的會所，會所配備健身房、瑜伽室、兒童活動區等功能空間。

社區園林設計采用現代簡約風格，有中央景觀區、多功能草坪、環形慢跑道等。

海上?清和璽周邊競品各具特色，在市場中與項目形成差異化競爭。

云錦東方三期均價約16.49萬/㎡，主打250-400㎡大平層，總價超4000萬，以高端圈層和稀缺地段為賣點，但高昂的價格和超大戶型將多數改善客群拒之門外。

尚海灣豪庭二手房掛牌均價約13萬/㎡，戶型涵蓋120-260㎡，雖位于徐匯濱江核心區，但房齡較老，社區品質和智能化程度不及清和璽的新房產品。

相比之下，海上?清和璽以12.7萬/㎡均價，推出112-177㎡的洋房及高層產品，總價段控制在1000-2500萬，精準覆蓋改善客群需求。

海上·清和璽的項目公司是上海新長橋企業發展有限公司。

該項目由招商蛇口、徐匯城投、南昌市政三大企業聯袂打造。

其中，招商蛇口是招商局集團旗下城市綜合開發運營板塊的旗艦企業，徐匯城投是一家以打造城市綜合運營為特色的國有資本投資運營公司，南昌市政是由江西省人民政府批準、南昌市人民政府授權經營的大型國有企業。