端午節(jié)前一周的周日，位于西城區(qū)菜市口的中海大吉巷開業(yè)了。

人氣很高，開放當(dāng)日，客流突破20萬(wàn)。端午節(jié)假期三天，客流超50萬(wàn)，依官方數(shù)據(jù)看，它與朝陽(yáng)合生匯端午的客流相差無幾。

大吉巷花墻

社交媒體上，大吉巷也成為熱門話題，相關(guān)話題閱讀量突破千萬(wàn)。不少人來閑逛體驗(yàn)，來打卡拍照。開業(yè)沒幾天，大吉巷就有了“南城太古里”、“菜古里”等多個(gè)稱號(hào)。

帶著一顆好奇心，作者打算去體驗(yàn)下這個(gè)傳說中不一樣的商場(chǎng)。按照習(xí)慣，在某書上查找攻略，卻發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有意思的現(xiàn)象，網(wǎng)友們對(duì)大吉巷的評(píng)價(jià)兩極分化很是嚴(yán)重。

逛了還想來，不傻大空，不土不破不亂套； 北京難得位置在市中心又很city的地方； 中庭建筑很美，值得來看看，雖然有點(diǎn)不完善，但真的是新的南城之光，像樣！ 沒有胡同有意思，走完了什么也沒記住； 雜貨類還行其他沒興趣，缺個(gè)快消類服裝品牌； 很莫名其妙的招商，樓下凈是按摩美甲，樓上沒什么一線知名品牌，感覺像跳蚤市場(chǎng)；

評(píng)價(jià)反差如此之大，大吉巷究竟如何？帶著問題，我們?nèi)ド虉?chǎng)里找答案。

01 新鮮感褪去后

工作日下午，作者來到大吉巷。首先，交通先給個(gè)贊。西側(cè)是菜市口大街，北側(cè)是騾馬市大街，開車可直達(dá)西單、牛街、南二環(huán)等。地鐵的話，4號(hào)線和7號(hào)線換乘站菜市口站c口直通大吉巷B1層，不用多走路直接開逛。

地鐵直通大吉巷

西城區(qū)菜市口片區(qū)，歷來缺乏大型商業(yè)體，居民購(gòu)物主要依賴稍遠(yuǎn)的西單、崇文門等地，大吉巷的出現(xiàn)恰好填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)的空白，為附近居民提供一個(gè)家門口的購(gòu)物休閑之所。此外，大吉巷的建筑風(fēng)格，讓人眼前一亮。無論是地下，還是地上的建筑，都能看到大量傳統(tǒng)元素的應(yīng)用，比如青磚灰瓦、垂花門、影壁這些傳統(tǒng)建筑符號(hào)。

地上街區(qū)中，西側(cè)區(qū)域建筑均打造成四合院樣式，與康有為故居等文保建筑交融在一起，給消費(fèi)者一種在四合院逛街的場(chǎng)景體驗(yàn)。以此看，大吉巷是一個(gè)很北京的商場(chǎng)。

大吉巷建筑

身為非標(biāo)商業(yè)，大吉巷在體驗(yàn)場(chǎng)景的豐富度上，也是做足了功夫。合院式街區(qū)形態(tài)，使得室內(nèi)外形成聯(lián)動(dòng)，室外的休閑感與室內(nèi)商業(yè)的功能性相融合，打破邊界，讓消費(fèi)體驗(yàn)更為立體。還有形如土樓的中央下沉式廣場(chǎng)，階梯式的花園廣場(chǎng)，多樣化的綠地景觀等等，為大眾營(yíng)造一個(gè)更具沉浸式且滿足情緒的體驗(yàn)空間。

大吉巷社交空間

大吉巷社交空間

再者，大吉巷引進(jìn)的部分商業(yè)品牌，給人耳目一新的感覺。比如傳遞新中式生活美學(xué)的東方境，以服飾、茶、香、瓷器為載體的空間中，可以感受到濃濃的東方藝術(shù)氛圍；再如RE而意與le coq sportif 聯(lián)名定制店，在中式建筑中特別設(shè)計(jì)了露臺(tái)區(qū)域，體驗(yàn)騎行文化與休閑生活的融合之美......

大吉巷特色品牌

肯定了優(yōu)點(diǎn)，接下來我們?cè)僬務(wù)劜蛔恪?/p>

首先定位似乎不夠清晰。從官方消息看，大吉巷定位是“城市會(huì)客廳”。但其所在的菜市口整體屬內(nèi)城生活區(qū)，居住人口多。從這點(diǎn)看，它與西單、王府井甚至三里屯有著本質(zhì)區(qū)別，它不太可能成為全北京人或外地客的會(huì)客廳，更應(yīng)該是一個(gè)契合區(qū)域消費(fèi)需求的會(huì)客廳。

但大吉巷的業(yè)態(tài)又不夠煙火氣。日常生活所需的超市、電影院在這里是零存在。60余家餐飲品牌中，適合居民休閑的特色小館、小酒吧在這里幾乎沒有。反而寫字樓、商務(wù)場(chǎng)景標(biāo)配的喜家德、馬記永、霸王茶姬等快餐茶飲以近40家的體量，成為這里的主角。

茶飲品牌

茶飲品牌

其次，場(chǎng)景空有其表，缺乏內(nèi)容。據(jù)中海商業(yè)人員透露，大吉巷是先定文化故事線再搭框架填內(nèi)容。目前來看，“在地文化”除了建筑外，其他方面幾乎無體現(xiàn)，同時(shí)內(nèi)容也屬實(shí)欠缺。以其特色所在的下沉廣場(chǎng)和階梯花園廣場(chǎng)為例。開業(yè)至今，下沉廣場(chǎng)僅供展示，并沒有結(jié)合自身特色利用起來做相關(guān)活動(dòng)；階梯花園廣場(chǎng)除了周末一些音樂演出外，亦無其他呈現(xiàn)。

反觀時(shí)尚潮流地標(biāo)的THE BOX朝外，以中央露天廣場(chǎng)作內(nèi)容載體，從街頭表演、藝術(shù)展覽到露營(yíng)市集、Livehouse演出等，持續(xù)性的各種活動(dòng)，成為青年文化專屬符號(hào)，增強(qiáng)年輕人對(duì)項(xiàng)目的文化認(rèn)同。

下沉廣場(chǎng)

再看大吉巷宣傳中屢次提及的品牌及首店。根據(jù)官方信息，大吉巷引進(jìn)150余家特色品牌，超50%為首店或定制店。可作者實(shí)際體驗(yàn)后發(fā)現(xiàn)，無論是品牌數(shù)量，還是首店或定制店，噱頭更足。

從官微信息和項(xiàng)目平面圖統(tǒng)計(jì)，入駐大吉巷的品牌在120個(gè)左右，并不是其宣傳的150+。首店或定制店也沒超50%，而是在30%左右。

就項(xiàng)目首店看，主要集中在餐飲及服飾方面，如瑅瑚小館全國(guó)首店、山夏間北京首店、有雲(yún)北京首店、諸如是全國(guó)首店、東方境全國(guó)首店等，另外還有一些戶外品牌店，如RE而意×Le Coq Sportif聯(lián)名定制騎行全國(guó)首店、WILD THINGS北京首店等。

部分品牌

近幾年，首店數(shù)量和質(zhì)量，是衡量一個(gè)商業(yè)體活力的重要指標(biāo)。但回歸商業(yè)的本質(zhì)，首店應(yīng)該是在符合商業(yè)定位的前提下，為其客群構(gòu)建一種新質(zhì)生活方式，首店之外的品牌亦是如此。主要面向周邊居住客群的大吉巷，一些首店或品牌似乎并不太符合其氣質(zhì)。比如止癢商店，與朝陽(yáng)大悅城、THE BOX朝外等潮流地或許融合更好。還有主打洛麗塔風(fēng)的仲夏物語(yǔ)，潮玩天堂的王府井喜悅更像它的安身處......

部分品牌

另外，品牌同質(zhì)化也是大吉巷無法回避的問題。以雜物品牌為例，總共8萬(wàn)平方米的商業(yè)，就容納了名創(chuàng)優(yōu)品、畹町、九木雜物社、The Green Party、O.C.E等多家品牌店。

最后談下作者真實(shí)體驗(yàn)，大吉巷在細(xì)節(jié)方面還需提高。整個(gè)商場(chǎng)包括西側(cè)的文保建筑，裝修味道很重，作者帶著口罩都感覺非常嗆鼻。衛(wèi)生間的情況也不太理想。再就休息空間不足，在B1層，除個(gè)別店鋪?zhàn)詡渥瓮猓麄€(gè)公共區(qū)域沒有一處歇腳的地方。在垃圾桶附近，碰見不少抽煙者，商場(chǎng)人員無人出來制止。

大吉巷B2空間

或是對(duì)非標(biāo)空間的好奇，或是對(duì)歷史文化的共鳴，大吉巷當(dāng)下熱度更多來自大眾的新鮮感。新鮮過后，承載宣南文化的大吉巷又要靠什么實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)久生存呢？

運(yùn)營(yíng)，或許是唯一的答案。CBRE華北區(qū)戰(zhàn)略顧問部經(jīng)理曹凱向作者談到，歷史街區(qū)的更新需突破保護(hù)與利用的二元對(duì)立，推動(dòng)歷史街區(qū)從交易場(chǎng)所向城市文化記憶的再生裝置轉(zhuǎn)變。更新項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵是可持續(xù)性運(yùn)營(yíng)。如何在保持“非標(biāo)商業(yè)”的盈利性，同時(shí)平衡在地居民的權(quán)益，是需要在實(shí)踐中深入思考和探索的重要課題。

02 更新，修復(fù)“生活”節(jié)奏

城市更新浪潮下，北京商圈尤其是二環(huán)商圈煥新步伐不斷加快。從王府井、西單到前門等，傳統(tǒng)商業(yè)接連改造升級(jí)，新興商業(yè)相繼涌現(xiàn)，更新消費(fèi)場(chǎng)景的同時(shí)，為城市持續(xù)注入新活力。

作為南二環(huán)商業(yè)更新的重作，融合歷史文化、獨(dú)具建筑風(fēng)格的大吉巷，讓不少人對(duì)其報(bào)以期待，有人斷言它或?qū)⒊蔀槎h(huán)商業(yè)的頂流。在時(shí)間的洪流里，它真能適應(yīng)二環(huán)商業(yè)的土壤，成為北京名副其實(shí)的商業(yè)地標(biāo)嗎？

讓我們先把目光投向二環(huán)商業(yè)。

縱觀北京商業(yè)發(fā)展中，二環(huán)歷來是商賈云集之地，王府井、西單、大柵欄三大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)均出自于此。改革開放后，這里一度成為北京商業(yè)的風(fēng)向標(biāo)。隨著消費(fèi)趨勢(shì)和多中心商業(yè)格局的形成，西單等城市核心區(qū)商圈慢慢被弱化。

以崇文門商圈為例，曾幾何時(shí)，新世界百貨憑借“60小時(shí)不打烊”舉措創(chuàng)下每小時(shí)銷售百萬(wàn)紀(jì)錄，成為當(dāng)時(shí)北京實(shí)體商業(yè)之光。這位老大哥也帶著圈里的國(guó)瑞購(gòu)物中心、搜秀商城為二環(huán)商業(yè)開辟新賽道。而后受制于業(yè)態(tài)等因素，崇文門商圈逐漸沒落。

再看西單，曾經(jīng)的77街、西單大悅城等，引領(lǐng)一代代北京青年追趕潮流。后續(xù)在三里屯太古里、合生匯等新生代的夾擊下，西單時(shí)尚影響力漸弱。

更新，成為大家不謀而合的共識(shí)。

在崇文門商圈，新世界百貨從建筑外觀和內(nèi)飾大刀闊斧的改造，到高化品牌、潮玩谷子店等品牌引進(jìn)；搜秀商城增加密室逃脫等業(yè)態(tài)；18年開業(yè)的合景摩方，結(jié)合在地文化，將原有的崇文門菜市場(chǎng)在B2層重新展示。

在西單商圈，西單商場(chǎng)全面改建，西單購(gòu)物中心也將展開大規(guī)模翻新，漢光、華威及西單大悅城等也在進(jìn)行局部改造升級(jí)。西單更新場(chǎng)作為較早的更新之作，已運(yùn)營(yíng)4年。

王府井步行街

前門商圈中，新出的北京坊在前門打造一個(gè)民國(guó)風(fēng)的建筑集群，成為 “中國(guó)式生活體驗(yàn)區(qū)”。長(zhǎng)安街北側(cè)的王府井商圈，23年開業(yè)的王府井喜悅，被視為二次元愛好者的天堂。同年，王府井銀泰in88全面調(diào)改升級(jí)；百年歷史的東安市場(chǎng)轉(zhuǎn)型為潮奢買手制百貨......

但更新效果，似乎未達(dá)預(yù)期。

工作日下班時(shí)間，作者來到崇文門，發(fā)現(xiàn)新世界百貨一期客流屈指可數(shù)；合景摩方的客流集中在餐飲區(qū)，B2層略顯低端和雜亂的崇文門菜市也是寥寥無幾。國(guó)瑞購(gòu)物中心，餐飲區(qū)之外顧客并不多，北區(qū)近半數(shù)商鋪已退出。

國(guó)瑞購(gòu)物中心

新世界百貨

合景摩方

在客流不少的前門商圈，特色明顯的北京坊也沒能做起來。開業(yè)多年的一期，目前也沒能形成一定的吸引力。

處在國(guó)際消費(fèi)體驗(yàn)區(qū)前沿的王府井商圈，表現(xiàn)稱得上最好。業(yè)態(tài)豐富、品類齊全的apm，加上一些潮流和品質(zhì)店門店，引流不少；主打新國(guó)潮的王府井喜悅，進(jìn)入今年1月北京TOP20人氣商場(chǎng)榜單；新東安市場(chǎng)、王府中環(huán)等開展離境退稅服務(wù)，消費(fèi)量得到增加；不過體量較小的王府井銀泰in88，日常客流略少。

整體來看，二環(huán)商業(yè)更新，多屬未達(dá)預(yù)期，原因來自多方面。或是全城商業(yè)百花齊放的局面，大眾對(duì)內(nèi)城商業(yè)需求減少。或是更新后的商業(yè)項(xiàng)目大同小異，特色不鮮明沒能形成強(qiáng)大吸引力。對(duì)此，RET睿意德創(chuàng)始合伙人索珊表示：從規(guī)劃角度，更新既要承接城市效率發(fā)展階段的格局，又要銜接未來發(fā)展愿景。所以是一個(gè)硬、軟兼顧，也就是硬體建筑與空間和文化、經(jīng)濟(jì)、生活軟性兼顧的問題。“更新”，不僅是對(duì)空間的改造，更應(yīng)該是對(duì)“生活結(jié)構(gòu)”和“城市關(guān)系”的重新組織。

另外，她還提到，商業(yè)項(xiàng)目的更新往往在“空間煥新”上投入很大，但忽略了“生活節(jié)奏的修復(fù)”。城市更新不只是開發(fā)的延續(xù)，而應(yīng)該是運(yùn)營(yíng)的起點(diǎn)。

以此來看，商業(yè)更新歷史文化街區(qū)方面，城市大眾需要的不是將相關(guān)元素浮在表面的一個(gè)空間，而是真正將在地的文化融入消費(fèi)生活肌理的社交場(chǎng)。立于二環(huán)的大吉巷，任重而道遠(yuǎn)。

大吉巷