每一個樓花，都是獨一無二的。這里是樓花網。

北京土拍市場，有一道神奇的風景線。

那就是雙子座。

最新的故事發生在6月24日。建發+金茂+裕誠聯合體，以20.8億元底價拿下豐臺建發金茂觀宸東面地塊。

這意味著，建發金茂觀宸二期來了，北京樓市又多了一個雙子座。

有關樓市雙子座，花姐將它們分成三類來看待：

1、多地塊打包成同一宗地出讓。

如：朝陽區三間房的保利朝觀天珺、金茂滿曜；朝陽平房鄉中建智地+金茂+越秀+朝開的126億雙子座；海淀半壁店保利+北京建工拿下的雙子座；通州八里橋招商朝棠攬閱；通州中建玖合大運河八子；大興梧桐府雙子。

2、不是一宗地，但同時出讓。

如：海淀功德寺的和樾望云、和樾玉鳴；海淀朱房村的臻澐、建發海晏；海淀寶山村的中建壹品16地塊、金隅地產17地塊；豐臺郭公莊的中海豐和叁號院、中建云境；豐臺大瓦窯的京能西賢府、中建和頌九里。

3、相鄰地塊，不在同一時間出讓。

如：朝陽酒仙橋的北京宸園、中海萬吉玖序；朝陽十八里店的北京隅東序、中海朝陽ONE；豐臺新宮的觀宸一、二期；豐臺西南二三環的中海麗金府、中海麗澤叁號院；通州梨園的招商云璟攬閱、中鐵建花語璟云；通州宋莊的國貿建投瑨上、城建國譽頌；昌平龍湖觀萃、北四村地塊；北京城建的國譽燕園、國譽燕園朗潤，北京國賢府一、二期。

有關第三類，有條件者盡可能采取護盤行動。

像建發金茂觀宸、北京國賢府、北京城建國譽燕園，都有一二期產品。

但它們會有一個小問題，二期的產品力會優于一期，就看開發商怎么去平衡了。

北京樓市雙子座井噴，如果不控制好推地節奏，很容易造成后來者的背刺，尤其是雙子不在同一家地產商手里。

花姐觀察到，臻澐與海晏，中海朝陽ONE與北京隅東序，中海萬吉玖序與北京宸園，花語璟云與云璟攬閱，都是針尖對麥芒。

接下的雙子大戰，就在寶山村上演了，金隅地產已率先發出了招標預告。

有關樓市雙子座，它們的生存狀況如何呢？

1、朝陽保利朝觀天珺VS金茂滿曜

6月21日，金茂滿曜首批網簽數出爐——成交5套。

4天后，這個數字變成了54套，增長了10.8倍，成交均價7.83萬元/平，網簽金額5.42億元。

它的開盤時間比原計劃晚了一些，這讓外界很多人認為，其前期認籌數不足，不得已只能將時間押后。

但現在，面對網簽數據，一切質疑不攻自破。

它的兄弟項目——保利朝觀天珺的開盤時間早了一周，目前的網簽成績也不錯——24套，成交均價8.41萬元/平米，網簽金額2.56億元。

今年2月11日，保利發展+中國金茂聯合體，最終以87.295億元的價格，拿下三間房雙子地塊，綜合樓面價5.16萬元/平米。

隨后，兩家開發商分家而治。

保利發展負責朝觀天珺地塊，占地面積2.76萬平米，地上建面7.7萬平米，容積率2.8，規劃7棟11-25層住宅，524戶。

中國金茂操盤金茂滿曜地塊，占地面積3.68萬平米，地上建面9.21萬平米，容積率2.5，共規劃13棟8-26層住宅，719戶。

如果從地塊大小來衡量，金茂滿曜的地價將折合47.54億元，但同樣的綜合樓面價，二者的成交價差，達到了5800元/平米。

花姐點評：就網簽數據而言，金茂滿曜的表現似乎更勝一籌。

在花姐看來，背后的根本原因，還在于5800元/平米的差價。

位置上，保利朝觀天珺無疑更佳——出門左拐不足20米，便是褡褳坡地鐵站；金茂滿曜則離黃渠站的直線距離，有700米。

但對購房者而言，相比出行的便利，差不多的面積能夠節省出大幾十萬的真金白銀，或許才是更重要的。

不過，在兩家央企開發商眼里，無論誰快誰慢，總之，肉爛在了一口鍋里。

2、朝陽黃杉木雙子

4月28日，中建智地+中國金茂+越秀地產+朝陽城發組成的聯合體，以126億元的底價，競得朝陽區第四宗組合地塊。

其中包括黃杉木01、03兩個住宅地塊。北區的01地塊，占地面積3.01萬平米，地上建面7.82萬平米；南區03地塊占地5.43萬平米，地上建面14.11萬平米。

它們的容積率均為2.6，折合樓面價5.45萬元/平米，如果再算上孫河商業地塊，實際樓面價將達到6.51萬元/平米。

股權架構上，中建智地、中國金茂、越秀地產、朝陽城開，分別持股48.5%、33%、17%、1.5%。

目前，基本靠譜的消息是北區地塊，將由中國金茂負責設計，越秀地產進行銷售；南區由中建智地獨自操盤。

產品方面，中建智地將在南區，打造朝陽區第三個頂級“宸園”作品，面積段110-300平米，主力戶型140和160平米；北區則定位金茂璞系作品，面積段150-250平米，主力戶型為150和180平米。

花姐點評：過去兩年，房地產行情持續下行，中建智地卻成為為數不多逆勢而起的開發商。

這背后，與其強大的產品力有著莫大關系。在北京，無論北京宸園、璞園PARK，或者北京國賢府等，均是熱銷之盤。

這讓外界很期待中建智地，在黃杉木03地塊的表現；而中國金茂+越秀地產的首次組合，能否繼續復制功德寺雙子的表現，也是備受關注。

整體而言，黃杉木雙子雖未面市，但強強組合的開發陣容，已足夠讓它們成為京城樓市的新晉網紅。

3、海淀半壁店雙子

5月20日，一個很特殊的日子。

保利發展+北京建工聯合體，以45.45億元的價格，拿下半壁店0003、0004地塊，溢價率11.95%，折合樓面價7.84萬元/平米。

其中0003地塊占地面積2.235萬平米，地上建面3.05萬平米，容積率1.3；0004地塊占地面積1.71萬平米，地上建面2.74萬平米，容積率1.6。

在土拍之前，半壁店雙子地塊進行了調規：

1、根據相關要求，各地塊建筑高度應按15米控制。最終以空軍機場主管部門審批意見為準，且建筑高度不得超過18米。

這導致它最終的限高為15米，也就意味著層數從原先的6層，變成了4層。

2、0004地塊南側、東側為規劃街坊路一、街坊路二，紅線寬度宜控制在11米。

土地文件里，街坊二路寬18米，其中7米被納入出讓的容積率。

現在，街坊二路變成11米寬，原來7米街坊路就變成可建房子的用地，等于增加了地上實際使用面積。

3、兩個地塊容積率、綠地率，可統籌核算。這導致實際容積率可達1.4左右，0003容積率增高、0004容積降低。

花姐點評：調規后的半壁店雙子，最大的變化是樓層由6層變4層，樓間距變密了。

有了這些參數，花姐認為，半壁店地塊的特殊性，很難找一個相仿的對標者。如果非得做個參照，最好是香山樾，它們的地塊都是正南正北，也都只有四層。

香山樾的樓間距系數比最低為1.7，如果半壁店參照香山樾戶型的面寬進深比，其樓間距系數很可能只有1.2——最低標準，且戶型的進深和面寬比在1.5左右。

這樣一來，在半壁店雙子上，保利發展+北京建工面臨的難題，還是蠻大的。

4、通州招商朝棠攬閱

4月8日，招商蛇口經過150多輪競價，力挫群雄，以總價27.082億元、溢價16.28%，拿下朝棠攬閱地塊，樓面價3.12萬元/平方米。

后期，招商蛇口為朝棠攬閱引入兩個股東：中海地產和貝好家。

它分兩個地塊。其中東區占地面積1.33萬平米，地上建面3.33萬平米，規劃6棟9-17層住宅，368戶；西區占地面積2.14萬平米，建面5.35萬平米，規劃7棟11-18層住宅，540戶。

招商朝棠攬閱的綜合素質不錯，正南面跨過綠化帶便是通惠河；它還是一個地鐵盤，離規劃中的地鐵22號線永順鎮站，只有200米。

它目前的戶型圖已出，分5款：69平米、86平米、89平米、101平米和124平米。

其中69平和101平，創下了京城樓市最小三居和四居的記錄。69平總價400萬元出頭，即可拿下。

花姐點評：河景+地鐵+神戶型的組合，是招商朝棠攬閱的核心競爭力。

而過去多年對通州樓市的深耕，招商蛇口在朝棠攬閱身上，將小步快跑的策略，進一步發揮到了極致。

尤其是69平米戶型的誕生，填補了小戶型三居設計的空白。招商朝棠攬閱完全有可能，成為通州樓市的又一個快消標桿項目。

目前，它已經進入開盤倒計時，能否創造通州樓市的又一個奇跡，答案不久后即見分曉。

5、通州中建玖合“大運河八子”

6月4日，中建玖合以74.91億元的底價，摘得北京城市副中心大運河八個地塊（下稱“大運河八子”）。

這宗地是一塊巨無霸，由7塊住宅用地+1塊多功能用地組成，用地面積11.28萬平方米，規劃地上建面26.19萬平米，其中住宅部分為23.71萬平米。

它的整體樓面價為2.86萬元/平米，其中住宅樓面價在3.01萬元至3.23萬元/平米之間。

這個體量，讓“大運河八子”成了通州樓市，絕對的地王。

它的容積率在2.1-2.4之間，限高100米，為北京罕見的高層住宅規劃布局。出讓文件中，在總建面不變的情況下，可統籌調整地塊容積率、高度及戶型。

這意味著，“大運河八子”的規劃將十分從容，不會出現因戶型大小，造成樓間距局促的情況。

花姐了解到，中建玖合對“大運河八子”的開發順序，先從東面的0807、0808、0810和0811地塊開始，總建筑面積約16.52萬平米，施工投資約20億元。

它的戶型面積段，在105平至204平之間。邊上的河景房層高在18層左右，內部區域可建30層。整體供應房源約在2000套上下。

花姐點評：在“大運河八子”開拍之前，重倉通州的招商蛇口曾有報名，但最終因種種原因而棄權。

中建玖合如愿后，“大運河八子”依托河景房+百米限高+樞紐核心的三重價值，有望成為通州樓市新的標桿項目。

這宗巨無霸地塊之所以底價成交，與整體的開發難度有關。

比如小區之間，以及與副中心站綜合交通樞紐之間的連廊系統，以及家園中心的配建等，都成了開發商較大的負擔。

當然，在中建玖合眼里，化解這些困難，早已有了謀劃。畢竟，它從就年初，就已經在布局了。

6、大興新城梧桐府雙子

位于大興新城西片區的梧桐府，在好房子政策中，啥啥沒趕上。

今年2月18日，它公布了規劃平面圖。而就在6天前，北京市發布了“好房子技術要點”。

這個時間差，讓梧桐府來不及調整圖紙。因此，它的戶型雖有陽臺，但只能是錯層奇偶式的，相較于后來滿天飛的內嵌陽臺，總歸差了點意思。

更讓人遺憾的是，從拿地到出圖紙，梧桐府中間經歷了7個多月的時間。

2024年7月3日，大興城建和大興發展集地聯合體，以21.46億元的地價，拿下梧桐府雙子地塊，樓面價2.63萬元/平米。

北邊0003地塊容積率1.6，地上建面3.99萬㎡，規劃8棟6-10層洋房；南邊0011地塊容積率1.7，地上建面4.16萬㎡，規劃8棟6-10層洋房。

兩個地塊的戶型，均為168平至222平四居，清一色大平層。應該是參考了旁邊的興城之星。

后者賣得不錯。2024年3月開盤，供應242套，目前網簽210套，成交均價4.48萬元/平米，網簽金額16.91億元，去化率86.78%，地價覆蓋率169.1%。

花姐點評：自2月份公布平面圖后，梧桐府雙子又陷入了沉默期，截至目前還未有開盤的消息。

而它的樣板間，早在4月份就對外開放了。

在公區方面，梧桐府也增配了風雨連廊這個好房子元素，但在戶型設計上，依舊還是錯層陽臺。

好在，截至目前，大興樓市還沒有真正的內嵌陽臺誕生，唯一可封閉陽臺的項目，是興創沐春墅。

它給整個北京樓市帶來一項新發明——在開敞陽臺上，配置了可開關的電動窗。

7、海淀和樾望鳴VS和樾望雲

2024年11月5日，海淀區最后一場搖號土拍，功德寺雙子地塊誕生買家。

最終，由綠城中國以51.75億元的價格，搖得和樾玉鳴地塊，樓面價7.11萬元/平米；和樾望雲地塊，則由越秀地產以63.825億元搖中，樓面價7.16萬元/平米。

它們的銷售指導價，均為10.5萬元/平。

隨后，綠城中國讓出和樾望鳴50%股權予越秀地產，后者將和樾望雲65%的股權，質押給了華潤置地。由此，形成了越秀地產兩頭持股的格局。

和樾望雲比和樾望鳴大了7800平米，它們容積率均為2.1。前者規劃了14棟5-10層住宅，639套；后者規劃13棟6-10層住宅，444套。

它們有70%的戶型重疊。最大的問題是，在限高和容積率硬條件下，樓間距顯得非常擁擠。

但在海淀強大的購買力面前，這絲毫不成問題。開盤當天，和樾玉鳴官宣銷售額67億元，和樾望雲則為85億元。

截至6月22日，和樾玉鳴網簽342套，成交均價10.48萬元/平米，網簽金額57.05億元，去化率77.03%。

和樾望雲網簽619套，成交均價10.54萬元/平米，網簽金額85.47億元，去化率96.9%。

花姐點評：如果給上半年京城樓市，表現最好的樓盤頒個獎，功德寺雙子必然奪魁。

它們的強勢表現，不僅代表著海淀樓市的熱度，一定程度上，也影響了北京樓市未來的政策走向。

功德寺雙子的樓面差價為600元/平米，它們的成家差價也為同樣的數字。

這背后不知是湊巧，還是操盤者的刻意為之。

8、海淀臻澐VS建發海晏

功德寺雙子熱銷的余溫未散，朱房雙子開始接棒了。

2025年北京市首場土拍，也是海淀區首場不限價土拍。華潤置地+招商蛇口+中鐵置地聯合體，以91.52億元、溢價17.33%，拿下臻澐地塊后，它們對旁邊的0030地塊，也勢在必得。

只是，半路殺出個程咬金。來自廈門的建發房產，硬剛三大央企聯盟，最終以90.404億元、溢價25.04%的代價，拿下建發海晏地塊。

這讓海晏樓面價，達到了9.51萬元/平米，比臻澐多出了近6000元/平米。

此后，它們進行了長期的“諜戰”。

臻澐占地面積4.27萬平米，地上建面10.26萬平米，容積率2.4，共規劃15棟8-16層住宅，560戶。于5月30日取證。

建發海晏占地面積3.93萬平米，地上建面9.5萬平米，容積率2.42，共規劃16棟7-15層住宅，435套房源。于6月6日取證。

目前，建發海晏的已出網簽結果，截至6月23日，網簽100套，成交均價13.51萬元/平米，網簽金額29.17億元，去化率23%，地價覆蓋率32.27%。

臻澐的網簽成績還未出爐。

不過，在開盤當天，它邀請了200多位認購業主，共賞西山晚霞。這似乎也預示著，其網簽不會太差。

花姐點評：雖然目前無法得出朱房雙子的成交差價。但在花姐看來，它們堪稱真正的雙子較量。

它們股東不同，針尖對麥芒，要想突圍，只能在產品上狠下功夫。而最終的表現，也足以對得起海淀寸土寸金的土地。

一個主打隱奢，豪得內斂；一個遵循傳統，豪得直白。這種截然相反的風格，給了購房者更多的選擇空間。

這點上，臻澐和建發海晏，要比功德寺雙子好許多，也為今后的真正的雙子項目，樹立了榜樣。

9、海淀寶山村雙子座

有競爭關系的雙子座不多，靠近西五環的寶山村雙子，是其中之一。

6月3日，北京迎來“超級土拍日”，其中最引人關注的當屬寶山村0016、0017地塊，開拍前吸引了5家開發商報名，但土拍現場沒多長時間，就草草收尾。

0016地塊共舉牌12次，0017舉牌10次，便產生了結果。

中建壹品以27.78億元，摘得0016地塊，樓面價5.5萬元/平米，溢價率1.8%。

0017地塊則花落金隅地產，成交價格33.64億元，樓面積5.6萬元，溢價率1.5%。

0016地塊的土地面積2.4萬平米，建筑面積5.04萬平米；0017地塊土地面積2.86萬平米，建面6萬平米。它們的容積率均為2.1，建筑高度30米（局部36米）。

花姐點評：雖然寶山村雙子的土拍，沒有掀起大的波浪，但最終花落兩家的結果，還是讓外界對中建壹品和金隅地產接下來的較量，多了一絲期待。

對購房者而言，這是一件好事兒——只有充分的競爭，才能產生最好的產品。

花姐得到的消息，中建壹品對于0016地塊的產品定位，將以改善為主，段位120平米起，但不會做得很大，主力戶型應在150平左右。

10、豐臺中海豐和叁號院VS中建云境

2023年10月31日，北京土拍集中出讓了3宗住宅用地，其中兩宗誕生在豐臺。

它們便是中海豐和叁號院和中建云境，彼此的直線距離，僅350米。

中海豐和叁號院由中海地產，以54.4億元的底價拿下，樓面價為6.25萬元/平米，銷售指導價9.2萬元/平米。

它的占地面積3.95萬平米，地上建面8.68萬平米，容積率2.2，共規劃7棟8-25層住宅，412戶。

于2024年3月16日取證。截至目前網簽75套，成交均價8.66萬元/平米，網簽金額12.35億元，去化率18.2%，地價覆蓋率22.7%。

中建云境的成交價為75.9億元，經歷了27輪競價，在搖號環節，由中建八局全資子公司北京萬孚置業拿下，溢價率15%，樓面價6.81萬元/平米，銷售指導價9.2萬元/平米。

它的占地面積7.02萬平米，地上建面16.83萬平米，容積率2.5，共規劃了16棟8-18層住宅，838戶。

依托地鐵+總部基地區位優勢，中建云境瞄準了改善客群，但受制于高樓面價、同質化競爭及戶型劣勢等，去化艱難。

不過，在今年它的實景區域開放后，憑借著精湛的工藝水準，還是得到了不少購房者的青睞，對業績回暖，也起到了一定作用。

截至目前，中建云境網簽214套，成交均價8.05萬元/平，網簽金額21.82億元，去化率25.54%，地價覆蓋率28.75%。

花姐點評：郭公莊雙子從一開始萬眾期待，到開盤后的平淡無奇，再到后來的去化艱難，背后是整個豐臺樓市現狀的縮影。

中海豐和叁號院的成交價，較中建云境高出了5600元/平米，而樓面價則少了6100元/平米。這樣一來，盡管它網簽數量少，但利潤較中建云境，高出不少。

客觀說，它們在整個小區產品品質的把控上，都具有高水平造詣。

中海豐和叁號院作為中海位數不多的“藏峰”系產品，園林規劃濃縮了圓明園精髓，在整個京城市場都獨樹一幟；而中建云境無論在公區，還是戶型上的用料，都堪稱高端。

但即便如此，身處豐臺的它們，依然難逃去化慢的難題。而隨著當下帶有陽臺的好房子越來越多，也凸顯出郭公莊雙子產品上的弱點。

在這兩個項目上，中海地產和中建八局，大概率要增加計提了。

11、豐臺京能西賢府VS中建和頌九里

2024年北京市首場土拍，位于豐臺盧溝橋的大瓦窯雙子，誕生了各自買家。

進入搖號環節，京能置業以38.41億元，競得京能西賢府地塊，溢價率15%，住宅樓面價6.08萬元/平米。

隔壁的L42地塊，則由中建信和以38.525億元、溢價15%拿下，住宅樓面價5.54萬元/平米。它就是中建和頌九里。

京能西賢府占地面積3.01萬平米，地上建面9.02萬平米，容積率3.0，共規劃7棟11-18層住宅，428戶。

2024年6月21日，京能西賢府取得預售證。一年過去了，網簽只有34套，成交均價7.51萬元/平米，網簽金額3.57億元，去化率7.9%，地價覆蓋率9.29%。

中建和頌九里占地面積2.48萬平米，地上建面6.96萬平米，容積率2.8，共規劃9棟7-18層住宅，572戶。

它的取證時間為2024年6月6日，截至6月22日，網簽66套，成交均價6.34萬元/平米，網簽金額4.75億元，去化率11.54%，地價覆蓋率12.33%。

花姐點評：與郭公莊雙子一樣，京能西賢府和中建和頌九里，也是一對難兄難弟。

只能說它們生不逢時，趕在錯的時間，拿了錯的地塊。

如果矬子里面拔將軍，中建和頌九里的網簽數據，要好于京能西賢府。這背后，同樣是樓面價帶來的成交差價。

京能西賢府樓面價，比中建和頌九里貴了5400元/平米，成交價也高出1.17萬元/平。

除了樓面成本外，花姐了解到，在內部用料和裝修上，京能置業在京能西賢府身上，可謂下了血本。

但遺憾的是，它的這種努力，似乎沒有得到購房者的認可。

12、朝陽北京宸園VS中海萬吉玖序

2024年6月13日，朝陽區首宗組合地塊，中建智地以112億元拿下，其中包括了現象級紅盤北京宸園。單獨核算后的樓面價，約為7萬元/平。

它的占地面積4.17萬平方米，地上建筑面積10.16萬平米，東西兩個地塊容積率，分別為2.5、2.8。共規劃了14棟住宅樓，606戶。

北京宸園于去年10月13日開盤，169天時間全部售罄，成交金額110億元。

截至6月22日，網簽532套，成交價格11.03萬元/平米，網簽金額97.79億元，去化率87.8%。

中海萬吉玖序是朝陽區第二宗打包地塊成員，于2024年11月29日，由中海新城摘得。單獨核算，樓面價約6.42萬元/平米。

其占地面積2.79萬平米，總建面12.54萬平米，容積率2.8。規規劃了9棟10-23層住宅樓，共370戶。

5月18日，中海萬吉玖序正式開盤，首日官宣成交63.7億元。截至6月22日，網簽108套，成交均價11.34萬元/平米，網簽競得25.64億元，去化率29.2%。

花姐點評：得益于北京宸園的現象級表現，并沒有與中海萬吉玖序產生正面沖突，后者反而無縫銜接了東四環奢貴需求。

它單獨核算后的樓面價，比北京宸園少了5800元/平，但實際的成交價格，卻多了3100元/平米。

中海新城在萬吉玖序身上，應該利潤豐厚。

從目前的網簽數據看，酒仙橋雙雄扛起了朝陽區乃至全北京，豪宅市場的大旗，為整個京城樓市，增添了一抹靚麗。

13、朝陽北京隅東序VS中海朝陽ONE

2024年6月25日，金隅地產以63.8億元的底價，摘得北京隅東序地塊，折合樓面價5.07萬元/平米，銷售指導價7.9萬元/平。

它有點生不逢時。公布規劃方案的時間，離北京市出臺“好房子導則”，僅差了不到3個月時間。

最終，金隅地產只能在北京隅東序身上，采取開敞陽臺設置——真正不可封閉。這讓它的產品力，大打折扣。

去年底，北京隅東序正式開盤，第二天便誕生了網簽數據。彼時，外界對其開盤首日，號稱熱銷25億元的成績，充滿信心。

不過，時間是最好的證明。

截至6月22日，北京隅東序供應824套，網簽165套，成交均價7.6萬元/平米，網簽金額15.65億元，去化率20%。

離開盤時所稱，相差甚遠。

中海朝陽ONE也是朝陽區第二宗打包地塊成員，它占地面積4.79萬平米，比北京隅東序大了0.42萬平米，單獨核算樓面價約4.35萬元/平米。

它于4月13日開盤，官方稱銷售金額27.3億元。截至目前，供應888套，網簽77套，成交均價7.66萬元/平米，網簽金額7.28億元，去化率8.67%。

花姐點評：中海朝陽ONE的樓面價，要比北京隅東序便宜7200元/平，但它成交價格卻多了600元/平米。

表面看，中海新城同樣在它身上賺了不少。但實際情況可能并非如此。

產品上，北京朝陽ONE粗略看，對北京隅東序形成了背刺。

但過度追求贈送面積，導致其多個戶型有了變形。反饋到在購房者的眼里，用力過猛反而形成了反噬。

從目前的網簽情況來看，十八里店雙雄的去化，大概率要經歷一個漫長的過程了。

14、豐臺建發金茂觀宸一、二期

6月24日，北京豐臺區新宮板塊NY-030（南區）-02居住地塊，以底價20.8億元成交。

它就在建發金茂觀宸的東邊，僅一路之隔。

拿地者兆興地產，也是建發金茂觀宸的項目公司，由中國金茂、建發房產和裕誠地產，分別持股36%、35%和29%。

這意味著，建發金茂觀宸二期，由此誕生了。

二期地塊的素質要好于一起。占地面積2.59公頃，規劃地上建筑面積5.18萬㎡，容積率2.0，建筑控制高度45米（局部60米），樓面價與建發金茂觀宸一樣，同樣是4.02萬元/㎡。

但二期用于蓋房子的占地面積，比建發金茂觀宸多了620平米，容積率也低了0.4。

再疊加以往類似的雙子座案例，二期的產品力，大概率會高于建發金茂觀宸。

建發金茂觀宸是當下豐臺的紅盤。2024年11月29日，由建發房產旗下馬甲，以24.35億元底價競得。

隨后，建發房產將36%的股權轉讓給中國金茂，作價8.76億元。

建發金茂觀宸占地面積3.04萬平米，地上建面6.08萬平米，容積率2.0，共規劃11棟6-18層住宅，479戶。

它的首批取證時間是3月17日。截至6月22日，網簽181套，成交均價7.85萬元/平米，網簽金額17.42億元，去化率37.8%，地價覆蓋率71.54%。

花姐點評：在樓市艱難的豐臺區，建發金茂觀宸的表現突出，成了今年上半年為數不多的紅盤。

不過，現在隨著二期的到來，一個不可避免的問題來了——有人難免會觀望，是不是要等一等？

畢竟，二期的產品力要大概率好于一期。這是否會給建發金茂觀宸往后的去化，帶來影響，目前還不得而知。

如何將觀宸一、二期一碗水端平，是建發房產北京總經理華曉巍所要斟酌的。

當然，如果按正常推進時間，觀宸二期大概會在今年11月初開盤。屆時，一期只剩100套左右在售。

但，這只是理論值。

15、豐臺中海麗金府VS麗澤叁號院

豐臺區是中海地產的大本營。

2024年12月12日，其以110.54億元的底價，競得中海麗金府地塊，不僅成為北京近三年首宗不限價地塊，更是去年北京單宗地王，樓面價6.2萬元/平米。

中海麗金府占地面積6.38萬平方米，地上建面17.8萬平米，容積率2.8，共規劃13棟9-26層住宅，1060戶，全部為四居改善產品，段位從136平至231平。

4月15日，中海麗金府取證。截至6月22日，網簽86套，成交金額10.81萬元/平米，網簽金額14.82億元，去化率8.1%。

麗澤叁號院在中海麗金府南面約600米，同樣由中海地產今年1月16日，以40.08億元的底價競得，樓面價5.8萬元/平米。

它占地面積2.74萬平米，地上建面6.95萬平米，容積率2.52，共規劃11棟9-18層住宅，530戶，從99平米三居到158平米四居。

麗澤叁號院于5月20日取得首批預售證，目前網簽34套，成交均價9.44萬元/平米，網簽金額3.68億元，去化率6.4%。

花姐點評：作為北京樓市庫存量最大的區域，豐臺樓市過去兩年，異常艱難。

但中海地產依然重倉豐臺，而中海麗金府和麗澤叁號院的表現，一定程度上影響著中海地產在京的發展大局。

從目前的網簽成績看，中海地產顯然扛了過來，這為其今后的布局，奠定了堅實基礎。

通過萬泉寺雙子，中海地產在豐臺豪宅領域，形成了全面積段覆蓋。

中海麗金府和麗澤叁號院的樓面價差，為4000元/平，但它們的成交差價，卻達到了1.37萬元/平。

不過，即便如此，中海地產在麗澤叁號院身上的利潤，依然豐厚。

16、通州招商云璟攬閱VS中鐵建花語璟云

2024年10月23日，招商蛇口以9.92億元的底價，拿下云璟攬閱地塊，折合樓面積2.86萬元/平米。

它的占地面積1.6萬平方米，建筑面積3.47萬平米，容積率2.17。規劃了12棟5-16層的住宅，共367戶。

今年3月，云璟攬閱開盤賣出208套，推盤去化率90.43%，銷售總額達11.46億元。

截至6月22日，網簽185套，成交均價5.85萬元/平米，網簽金額10.5億元，去化率50%，已收回拿地成本。

有了云璟攬閱的成功，闊別京城樓市3年的中鐵建地產，回京的首戰，便是在4月29日，以7.755億元的價格，從招商蛇口等手中虎口奪食，拿下花語璟云地塊。

樓面價3.58萬元/平米，溢價率達到21.94%。均創下通州樓市的新記錄。

它的占地面積1.27萬平米，地上建筑面積2.17萬平米，容積率1.7。共規劃6棟4-16層住宅，202戶。

拿地后，中鐵建地產速度很快，只花費50天便公布了戶型圖：94平米、110平米和124平米。

從面積段上看，與一路之隔的云璟攬閱幾乎重疊了。

花姐點評：云璟攬閱的熱銷成了一面鏡子，不僅增加了招商蛇口重倉通州的決心，也一定程度上提升了人們對通州樓市的看漲。

但隨著土地的集中放量，通州接下來也是一片紅海。對中鐵建地產而言，最難的尚不在產品同質化，而是該如何定價？

花語璟云的樓面積較云璟攬閱，多了7200元/平，參照云后者的成交價，如果加上高出的樓面價，花語璟云的售價，至少要賣到6.57萬元/平米。

低出的0.47容積率，能與高出的0.72萬元/平米價值，劃等號嗎？

17、通州建投國貿瑨上VS城建國譽頌

2023年10月23日，山西建投聯合國貿地產，以13.04億元的價格，摘得建投國貿瑨上地塊，樓面價2.28萬/平米，銷售指導價4.7萬元/平米。

它的占地面積3.35萬平米，建筑面積9.6萬平米，容積率1.6-1.8，共規劃15棟4-8層的洋房，542戶。

2024年4月取證。截至6月22日，網簽113套，成交均價4.09萬元/平米，網簽金額4.57億元，去化率20.8%，地價覆蓋率35.1%。

國譽頌則由北京城建于2024年9月，以15.96億元的價格拿下，折合樓面價2.07萬元/平米。

它的用地面積4.27萬平米，建筑面積7.61萬平米，容積率1.8，共規劃19棟9-11層住宅，686戶。

截至6月22日，網簽116套，成交均價4.16萬元/平米，網簽金額5.67億元，去化率16.9%，地價覆蓋率35.53%。

花姐點評：城建國譽頌對建投國貿瑨上，形成了真正的背刺。

建投國貿瑨上的樓面價，較國譽頌多出2100元/平米，但成交金額卻低了700元/平米。

而后者的產品贈送尺度，不僅冠絕通州，甚至在整個京城，都是數一數二。

這讓建投國貿瑨上雪上加霜。

體現在業績上，開盤一年有余，去化率僅有兩成；而國譽頌開盤僅兩個多月時間，網簽金額便超出建投國貿瑨上1.1億元。

建投國貿瑨上往后的日子，只會更加難過。

18、昌平龍湖觀萃VS北四村項目

2023年8月，住建部在全國范圍內，進行了一次“好房子”設計大賽。

最終，北京市住宅建筑設計研究院的《生活協奏曲》方案，從全國176個作品中勝出，獲一等獎。

2024年3月26日，龍湖馬甲石家莊創世紀，以30.935億元、溢價15%，搖得北四村棚改F地塊（龍湖觀萃），樓面價3.58萬元/平米，銷售指導價6.4萬元/平米。

拿地后，龍湖集團將上文好房子方案，移植到了龍湖觀萃身上個，讓其成為全國首個帶方案入市的“好房子”樣本——擁有陽臺（奇偶）+首層架空+風雨連廊等好房子元素。

龍湖觀萃占地面積4.13萬平米，建筑面積9.34萬平米，容積率2.6，規劃15棟6-18層住宅，857戶。

它于2024年9月6日取證。截至6月22日，網簽404套，成交均價5.63萬元/平米，網簽金額23.31億元，去化率47.14%，地價覆蓋率75.35%。

北四村則在6月3日，由越秀地產領銜，外加北京城建+未來科學城+貝好家，以23.95億元的底價摘得，樓面價3萬元/平米。

它占地面積約3.07萬平方米，規劃建筑規模約7.99萬平方米，由0077、0078兩塊純居住用地組成，幾乎沒有配建。

0077、0078地塊的地上建筑規模，分別為4.17萬平米和3.82萬平米；容積率均為2.6，控高均為60米。

花姐點評：沒有競爭對手，龍湖觀萃的表現尚可，去化率接近50%；但隨著北四村地塊的入市，對龍湖觀萃形成了背刺。

盡管二者都擁有好房子基因，但顯然北四村地塊在產品的升級迭代上，要更優于龍湖觀萃。

最關鍵的是，它們的樓面差價達到5800元/平米，這也就意味著，北四村地塊在售價上的空間，遠強于龍湖觀萃。

如何加快去化腳步，將是龍湖觀萃近幾個月最迫切的事情。

19、昌平城建國譽燕園一、二期

2022年5月，北京城建以22.6億元的底價，拿下國譽燕園一期地塊，折合樓面價1.3萬元/平米，銷售指導價3.9萬元/平米。

但實際的銷售價格為3.31萬元/平米，與指導價差了近6000元/平米。

它占地面積9.68萬平米，建筑面積17.43萬平米，容積率1.8。共規劃29棟6-10層洋房，1788戶。

國譽燕園在2022年11月6日，取得第一張預售證。截至6月22日，網簽1109套，成交均價3.31萬元/平米，網簽金額35.02億元，去化率62%，地價覆蓋率154.96%。

國譽燕園二期的案名為朗潤，于2024年7月3日，由北京城建以19.86億元的底價摘得，樓面價1.31萬元/平米。

占地面積6.63萬平米，地上建筑面積15.55萬平方米，容積率2.4。共規劃21棟7-11層住宅，1418戶。

它目前的狀態是，規劃證早已拿到手，樣板間也開發商，但就是沒取得預售證。

花姐點評：朗潤不領預售證，在意料之中。

它借好房子東風，在產品上有了大幅度升級——陽臺+設備平臺+防火挑檐，全部上齊。

這勢必對一期形成了強大背刺，北京城建如何才能化解這種尬局，最現實的手段，莫過于延緩朗潤的入市時間。

如今，一期的去化率已經過6成，且早已收回地價。相信不遠的將來，朗潤也將姍姍來遲。

20、昌平北京國賢府一、二期

2023年7月20日，中建智地聯合未來科學城，以27億元的底價，摘得北京國賢府一期地塊，樓面價2.55萬元/平米。

它的占地面積8.15萬平米，總建面16.62萬平米，容積率1.3。規劃6-8層的洋房，總戶數822戶。

2023年11月26日取證，截至6月22日，網簽665套，成交均價5.566萬元/平米，網簽金額46.62億元，去化率80.9%，地價覆蓋率172.59%。

2024年12月30日，中建智地再次聯合未來科學城，以21.143億元摘得二期地塊，盡管溢價了0.31%，但樓面價僅為2.1萬元/平米。

二期占地面積7.1萬平方米，地上建筑面積13.87萬平方米。規劃6-9層洋房，共850套房源。

它于2025年4月16日取證，截至6月22日，網簽244套，成交均價5.316萬元/平米，網簽金額13.38億元，去化率28.7%，地價覆蓋率63.28%。

花姐點評：北京國賢府是京城樓市，以產品取勝的范本。

它的位置一般——位于昌平北七家，離最近地鐵2.4公里。但憑借強大的產品力，強硬出圈。

北京國賢府二期的售價一出來，很多一期業主認為被背刺了。

但其實，中建智地在一、二期身上，一碗水端平。

二期的價格便宜，主要在于樓面價較一期，便宜了4500元/平米，加上公區和戶型上的升級，落在開發商上手里的利潤，基本與一期持平。