北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，金隅瑞和園雖然是海淀的，但這是回遷房，而且還這么便宜，5萬多還能有溢價嗎？想請您幫我看看這套房吧，我就想買海淀沒溢價的房，我覺得這套房就合適。

A：

1、只要是海淀帶學位的房子，那就必定有學區溢價，只是比例高低的區別而已。即便是海淀山后沒有好學校的板塊，那房價中也包含海淀學籍的價值。這就相當于北京的房子，即便是在遠郊，也有北京屬地的價值，就是比河北的貴。

2、這套房也肯定有溢價，45平260萬，單價5.8萬，溢價率在30%左右吧。也就是如果沒有海淀學區的價值，這套房單價估計在4.5萬左右，總價200萬上下，現在多出的60萬就是學區溢價。

如果不信的話有三種驗證方式，一是直接跟旁邊石景山的同等小區同類戶型做比較，看看價格差多少？差的就是溢價。

二是用預估租金比較，我估計這套房能租4500，也就是每平米每月100塊。那這種租金標準的在朝石豐有的是，看看那些小區的同等戶型什么價格，差的也是溢價。

三是用租售比，總價除以預估租金，這套房是580。而同等戶型的房產在朝石豐一般都是450左右，差額130，占580的30%左右。

3、簡單就這些吧，我只是列出情況而已，買不買的自己決定。

僅供參考。

二

Q:

請問，北京的二手房降了這么多，新房為什么不降價？我看好****挺長時間了，還是那點兒所謂的優惠和折扣，根本沒有降價的誠意，他們的底氣在哪里？

A：

1、開發商的底氣，*企啊，哪兒能隨便降價啊。國資委是要審核利潤的，降價賠錢了算誰的？不降價賣不掉的話可以算資產，賣掉了可就是真金白銀的損失了，怎么甩鍋？

2、銀行也不讓降啊，當時評估1個億來做的抵押貸款，現在你想5000萬賣了，那能還上銀行的賬嗎？銀行也是要考核利潤的，仍然是趴在賬上算資產，降價賣了可就什么都沒了。所以銀行一般都是給債務展期，也就是延期還款，但不建議降價。

3、土地方也不讓降啊。你的樓盤降價了，旁邊的怎么辦？都降價了，那新上市的土地降不降？如果都降價了，之前抵押在銀行的土地價值怎么算？這跟開發商是一個道理的，已經抵押的資產價格是不能隨便降的，否則就成壞賬了，新土地也就不值錢了。

4、已經買房的業主也不愿意降啊，否則就又該維權了，售樓處砸的還少嗎？

5、總之吧，所有與房子相關的利益共同體都不愿意降價，只有您這想買房的才盼著降呢。那就都等著吧，看誰熬不下去，一切都有可能。

僅供參考。

三

Q:

請問，我家目前是住一套央產房，但不能上市，請問您是否知道有沒有新的政策？如果短期內還不能上市，那我準備用300萬首付在昌平回龍觀或天通苑買一套面積大些的，貸款不超100萬，請推薦。另外看您說回天房子的質量不錯，區別是哪年期限？保值怎么樣？

A：

1、我可不知道政策，從來沒關注。這問問中介吧，他們的消息更靈通，因為一旦能上市就等于是增加了房源，所以他們才會關注的。

2、回天早期房源的質量確實不錯，完全不弱于商品房，欠缺的只是細節而已。年限區分一般是2003-2005年，或者說2003年之前的質量肯定好，2005年之后的有可能弱點兒。

因為2003年是拆遷成本大幅上漲的一年，成本增加，作為經適房卻不能隨便漲價，那開發商和施工方就得節約成本了唄。

2005年是因為輿情爆發，有人吐槽說回天凈是大戶型豪宅，而且豪車遍地，經適房相當于是讓有錢人省了錢。所以之后就調整了政策，也下降了檔次，再加上成本上漲，質量略有下降。

3、保值的話兩邊的中小戶型都不錯，基本跟隨大盤。大戶型都弱點兒，在這種社區算錯配。

僅供參考。

四

Q:

請問，我在北京沒房，我有個想法，就是能不能買個底商居住啊？因為我看到很多底商的價格很便宜，還不到住宅樓房的一半呢，而且也不限購。那普通人買來自住也沒問題吧？

A：

1、理論上是可以的，買來后只要符合消防要求就可以住人。

2、不過這其實就跟50年的商住公寓是一個性質的，都是商業地產，各項政策都差不多，優劣勢也都很明顯，看自己的主要需求了。

優勢就是便宜，而且還能做生意賺錢。劣勢就是不能貸款和落戶什么的，不帶學位。而且商用水電的成本比較高，出手的時候不好賣，價格也很難上漲，租金也波動比較大。

另外考慮好房產稅，底商是必須交的，每年0.84%。還有底商的土地年限大多都是40年的，到期后有可能會讓續交土地出讓金。

3、總之這看自己的需求吧，如果是想連做生意帶居住是最合適的，可以買個兩層的，樓下經營樓上居住。其他的簡單就是這些情況，看自己的判斷了。

僅供參考。

五

Q:

請問，我是考慮退休養老的房子，準備賣掉現在西五環的老破小和張家口的一套，買在環京涿州或大廠的合院或聯排（不要疊拼），有沒有推薦的？

我的要求不高，是獨立的房子其實就行，然后就是房價別低于大盤，畢竟將來也是要留給孩子的。目前老婆已經退休，看房隨時有時間。

A：

1、我一般只能從保值角度說幾句，可您這雖然有投資的要求，但從別墅類產品來說幾乎無法實現，所以就是自住為主的，我不好建議。

2、簡單說吧，甭說環京的別墅了，也無論是哪種產品，哪怕是獨棟的，全北京也沒幾個能跟上普宅大盤的。

最典型的就看看中央別墅區吧，無論是地段兒的氛圍還是交通，甚至是配套的國際學校，所有方面該有的都有。但是，板塊內所有的別墅，價格走勢能跟上大盤的一個都沒有。這種產品到目前為止就是自住為主的，不太算投資房。

郊區的那就得加個更字，一旦成為二手房就走勢偏弱，很難逆轉。環京的就更弱了唄，到目前為止我沒見過價格走勢多好的，以后也夠嗆。

3、所以我建議還是多考慮自住的居住體驗吧，房子本來就是用來住的，其他的都是副產品，沒必要太重視。涿州和大廠的典型樓盤就都是孔雀園唄，開發的都挺好的，就是價格走勢不太強而已。

僅供參考。

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