香港中環的霓虹依舊璀璨，但鄭氏家族掌舵的新世界發展（00017.HK）正經歷創業半個世紀以來最驚心動魄的倒計時——距離6月30日債務再融資生死線僅剩最后4天。

這家老牌港資巨頭急需獲得超50家貸款銀行的書面承諾，以完成一筆高達875億港元的再融資協議。若無法集齊簽字，這座地產帝國將不得不直面流動性斷裂的深淵。

千億帝國的財務裂縫

新世界發展的債務冰山已浮出水面，其規模令人觸目驚心。

截至2024年底，公司綜合債務凈額約為1246.3億港元，資產負債率高達57.5%。更嚴峻的是，一年內到期債務達322億港元，第二年到期債務為330億港元。而其賬上現金僅218.58億港元，償債缺口達百億級。

如果計算永續債在內，其債務總額和負債率要高得多。

財務壓力直接沖擊資本市場。2025年5月，新世界發展宣布延遲支付四只永續債共34億美元的利息7720萬美元，雖未立即觸發違約，但引發股債雙殺。流動性警報已然拉響。

從市場表現看，今年上半年，新世界發展的業績只會繼續惡化。

這些數字背后，是資產質量惡化的殘酷現實。資產估值體系正在崩塌。

面對債務絞索收緊，新世界發展開啟三線自救戰役。

融資端背水一戰。875億港元再融資成為救命稻草。根據計劃，其中635億港元用于償還2025-2026年到期債務，240億港元覆蓋2027年債務。但成敗系于50余家銀行的集體背書，時間窗口僅剩數日。這種“集團軍式”融資操作，在香港金融史上實屬罕見。

新世界發展美女總裁黃少媚在2025財年中期業績會明言：“改善現金流、降低負債是首要任務”。

與內地出現資金緊張的房企一樣，該公司也在加速出售非核心資產。2024財年完成80億港元處置；2025財年處置目標增至260億港元。深圳辦公樓股權、香港愉景新城商場相繼易主，甚至出現關聯交易——去年6月以14.4億元向兄弟公司周大福出售深圳物業。

狠抓銷售。2024年7月至2025年5月，合約銷售額248億港元，完成率超95%。其中內地貢獻七成。管理層甚至將內地年度銷售目標從110億元調高至140億元。無奈5月份后內地樓市又轉淡。

管理層更以“自購”釋放信心。鄭家純配偶葉美卿斥資1487萬港元購入兩套“皇都”物業，黃少媚豪擲5488萬港元跟投。這些象征性舉動，雖然意在傳遞信心，但在千億債務面前無異于杯水車薪。

百年模式的終極考驗

新世界發展及鄭裕彤家族曾是許家印的大救星。

據說，當年中國恒大赴港上市前，許家印放下繁忙公司事務，陪老爺子打牌。也正是鄭家的巨額投資，才帶動了一批基石投資者，恒大得以成功掛牌。

經歷過亞洲金融危機的香港地產商，一直嚴守財務紅線，一般將其負債率控制在30%以下。而新世界發展的負債率達57.5%，雖然相比恒大是小巫見大巫，但在香港同行里無疑是相當突出的。

人們很容易回想2022年年初，鄭氏第三代鄭志剛公布“quick win”（快贏）戰略，預留200億港元投資于大灣區。他還在2022年8月提出了百億內地抄底計劃。

可惜，他抄早了。雖然各地救市動作不斷，但樓市仍未停止下探。戰略誤判的代價，公司現金消耗得差不多了，負債率攀升。

如今，新世界發展面臨債務危機，誰能施以援手呢？

鄭氏家族困境本質是香港地產模式的系統危機。作為“四大家族”之一，新世界市值已蒸發至144億港元左右，較高峰期縮水近九成，遠低于長實、新鴻基等同業。

黃少媚接任行政總裁后，采取了一系列動作。比如，節省行政支出，大幅壓縮資本開支；盤活土地儲備方面，聯合華潤置地、招商蛇口等央企進行開發等。

香港地產商的一大特點是囤地，新世界發展在北部都會區的大規模囤地，現在看來消化仍需時日。

兄弟公司周大福亦不樂觀。地產與珠寶雙引擎同時失速，對鄭氏家族財力形成了雙重擠壓。

時鐘滴答作響，新世界發展的命運懸于50余家銀行的筆尖。即便875億融資驚險過關，其57.5%的凈負債率與千億債務仍需數年消化。

時代巨輪飛速轉動。香港的地產霸權模式是否到了退場時候？沒有答案。

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