上海的房價是一本糊涂賬。

新房不完全是市場定價，二手房都是網簽價，都有些雞肋。

能大概反映市場情況的還是頭部中介的成交價。

環線拿到了該中介近些年所有成交記錄，分區統計了一下 ，結論有些嚇人。

各區差距實在太大。

這個數據為什么重要？

看似是房價漲幅排名，其實是資產漲幅排名。

中國居民的主要資產就是房子。

頭部中介在金山、崇明市占率不高，數據不是特別精準。

這兩個遠郊大幅跑輸市區卻是事實。

意味著兩區居民的資產大幅縮水。

所以環二反復講，2025年可以不買房，但是一定要換房。

房子換到有潛力的區域，就能跟上時代紅利，至少保證資產縮水少一些。

其他區域頭部中介市占率比較穩定，數據相對準確。

按照5年漲幅大致分三檔。

黃浦、青浦、徐匯為第一檔，還算有些漲幅。

長寧、虹口、普陀、靜安、閔行為第二檔，只剩賬面漲幅。

其他區域，賬面虧損。

總體而言，市區跑贏了郊區，符合環二2020年的判斷：

貴的地方越來越貴，便宜的地方越來越便宜。

2020年4月環二推文截圖

現在聽起來像廢話一樣，2020年大家可不信，因為之前上海都是普漲。

現在數據出來了，大家才普遍認同。

當然也有例外，楊浦區算市區，房價也不便宜，竟然下跌了。

跌幅跟奉賢差不多。

其實跑輸的不是楊浦，而是北上海，虹口、普陀、楊浦不如黃浦、徐匯、長寧。

靜安也被閘北拉低了漲幅。

房子不會賣，價格不好談

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北上海的問題環二講過太多次，房價跑輸在預料內。

因為歷史包袱重、區域劣勢明顯、幾次機遇沒抓住，導致經濟長期跑輸。

2024年的數據不太準，2023年之前北區基本都是跑輸的。

賺錢少，房價憑什么漲。

房價炒作也跟區域開發有關，北區開發速度也慢。

中央活動區是建成區代表，北上海很少。

而且僅有的幾個區域都不是最近建成的。

不夜城90年代就開發，近10年動作很少了。

四川北路歷史地位高，給了CAZ的名分，其實下滑很嚴重。

北外灘劃進去了，是租界時期就奠定的底子。

東外灘劃進去了，其實開發程度還不夠，至少目前還達不到CAZ的標準。

真正最近建好的CAZ都在南部。

北上海連房地產搞得都不好，至今沒有頂級豪宅區。

居民區建設也是提高地段價值的一部分，經常被我們忽視。

其實很多地段都是通過建豪宅抬高了價值，比如董家渡。

經濟發展慢、城市開發慢、社區建設慢，北上海能跑贏才見鬼。

當然虹口、普陀保住了市區顏面，漲幅不理想是跟市區比，比郊區還是好不少。

只有楊浦，竟然跑輸了郊區。

楊浦的朋友們別罵環二了，不是故意黑楊浦，數據就在這里了。

楊浦跟奉賢跌幅一樣，首先兩個區很像，都是內生客戶為主。

嘉定、青浦、松江都有不少市區客戶，奉賢幾乎都是本地人。

嘉定的南翔、青浦的徐涇、松江的九亭房價都不低，主要是市區剛需外溢，抬高了房價。

唯獨奉賢，靠近市區的西渡、肖塘、金匯都不貴，只有奉賢新城核心區很貴，都是當地人買起來的。

徐匯、長寧漲幅高，很大程度是收割了很多郊區置換，青浦、閔行、松江換到長寧、徐匯的很多。

楊浦就沒這個優勢，區域閉塞，主要是本區人買。

之前新江灣開發時不少寶山人買過來，楊浦漲了一波。

現在寶山人來得少了，楊浦更落寞，可能就東外灘一帶能夠一夠陸家嘴客戶。

內生客戶為主，購買力就跟當地經濟有關，楊浦恰好經濟發展不太好，連續倒數。

盡管有美團、字節等大廠過來，經濟增速還是太慢。

經濟增速不如奉賢，區域位置比奉賢好一些，優劣結合之下房價增速打平了。

市區中楊浦比較突出，郊區突出的是青浦。

這跟環二的推薦不太一樣，環二沒怎么推薦過青浦。

環二終于被打臉一次。

其實核心還是結構問題，青浦的別墅區極大的拉高了漲幅。

青浦新城、大虹橋一帶其實沒跑贏。

青浦新城最核心的位置，次新房2020年單價4萬左右。

近期成交只有3.7萬，其實跌幅也有5%了。

淀山湖大道那一圈次新房跌幅也不小。

大虹橋仁恒西郊花園2020年初成交價5.8萬左右，現在還是5.8萬，沒漲沒跌。

這些都是次新房，青浦還有不少老房子，跌幅更大。

拉高平均漲幅的是趙巷、徐涇的大別墅。

口罩事件后對別墅的需求迅速增加，大家被憋瘋了。

2020年徐涇西郊九溪十八島435平獨棟賣了3280萬。

2022年解封后直接漲到5100萬。2020年西郊紫郡公館成交價普遍2000萬左右，2022年解封后漲到3800萬。

李嘉誠開發的臻水岸苑，2020年時成交價1000萬出頭，2022年掛牌價高達1400多萬。

而且這波別墅大漲后面回調有限，臻水岸苑到現在竟然還能賣到1400萬。

其他小區有些回調10-20%，整體還有很大漲幅。

很多人說松江、嘉定也有別墅啊，怎么不如青浦漲幅高。

論高端小區，松江、嘉定、奉賢綁在一起都不夠青浦打的。

套均5000萬小區數量，青浦僅次于浦東、閔行、黃浦、長寧。

套均3000萬小區數量，青浦比徐匯、閔行都多。

1000-3000萬小區青浦也是一大把，徐涇、趙巷別墅區實在是太大了。

重固、白鶴這樣的偏遠地區頭部中介做的又比較少，反映到均價上青浦就很漂亮了。

其實僅看五大新城核心區，青浦新城確實不如嘉定、松江。

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講到這也補充了楊浦的一個問題，高端小區太少。

雖然是市區，但是楊浦以老房子為主，漲幅上肯定吃虧。

最近能交易的次新房幾乎都在新江灣，東外灘這里沒幾個。

新房都是最近開發，還沒交房，沒統計進去。

新江灣漲幅其實還可以，唯二的問題是不夠高端、不夠大。

新江灣前二豪宅是中建大公館、新江灣城首府。

中建大公館主力戶型是類獨棟，總價基本4000萬以內。

新江灣城首府主力是260平大平層，也是改善產品。

旭輝江灣墅之類的小區太小，不成氣候。

面對東郊碧云、大虹橋的純別墅小區，這些混合公寓和疊加類的產品始終低人一頭。

新江灣地區房齡比較新的小區一共也才36個。

規模不夠大，對均價拉動作用有限。

但是楊浦的老房子很給力，跌幅領跑上海。

原因環二講過，大家可以看舊文（《為什么又是楊浦領跌？》）。

楊浦老房子給力的另一點是，實在是太多了。

楊浦房齡20年內的小區占比僅8.3%，主流小區都是老房子，漲幅上肯定被拉低了。

這張表值得思考的地方實在太多了，講不完，根本講不完。

黃浦、徐匯最牛叉舉世公認，沒什么好講的。

舉世公認沒潛力的長寧竟然也能領跑。

長寧一直被詬病房齡老、沒開發空間、沒學區，漲幅依舊吊打有開發空間的區域，普陀、楊浦還有各路郊區。

開發空間固然重要，最重要的還是購買力，長寧經濟一直高歌猛進，源源不斷的給市場貢獻韭菜。

長寧好房子也不少，中山公園、天山、古北，清一色的商品房社區。

均價上長寧僅次于黃浦、徐匯、靜安，好房子多保值性就強。

當然這些區域房齡都有些老了，爆發力肯定不如徐匯、黃浦。

閔行和浦東大約等于全市均值，也容易理解，這兩個巨無霸本來就是一半市區一半郊區。

全市層面房價分析只能梳理大致規律，具體每個區域的房價潛力，歡迎大家來環線辦公室當面交流。

也歡迎大家參加沙龍，一次把區域格局講清楚。