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責(zé)編|劉佳琪

近日，成都新房市場(chǎng)再次被一則消息點(diǎn)燃：6月19日，成都潤(rùn)達(dá)豐濱江麓湖麗世縵華項(xiàng)目再度取證，本批次推出24套房源，建筑面積均超250平方米，均價(jià)約10.7萬(wàn)元/平方米，套均總價(jià)超1500萬(wàn)元。其中，一套建筑面積約256平方米的精裝房源，單價(jià)更是高達(dá)221085.41元/平方米，總價(jià)5661.33萬(wàn)元，一舉打破此前成都新房取證單價(jià)紀(jì)錄，成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。

高價(jià)地塊的誕生

回溯到2024年9月27日，天府新區(qū)麓湖板塊一宗約37畝地塊出讓，該地塊憑借熱門地段和江景低密的先天優(yōu)勢(shì)，吸引了包括萬(wàn)華、潤(rùn)達(dá)豐濱江、綠城、招商蛇口等9家房企激烈角逐。經(jīng)過(guò)超100輪競(jìng)價(jià)，潤(rùn)達(dá)豐濱江最終以樓面價(jià)24300元/平方米、溢價(jià)率約87%成功競(jìng)得，此地塊不僅成為彼時(shí)成都樓面價(jià)TOP3，更是天府新區(qū)首宗樓面價(jià)超2萬(wàn)元/平方米的地塊。

值得注意的是，該宗地是天府新區(qū)2024年5月實(shí)施《四川天府新區(qū)直管區(qū)公園城市規(guī)劃管理創(chuàng)新規(guī)定（2024）》后的首宗入市地塊，這就要求項(xiàng)目在規(guī)劃時(shí)需嚴(yán)格遵循新規(guī)，如建筑高度超33米的住宅首層設(shè)置架空層，新建建筑采用空中共享平臺(tái)、生態(tài)陽(yáng)臺(tái)等多類型立體綠化。在該地塊南側(cè)，潤(rùn)達(dá)豐濱江還持有一宗2023年以樓面價(jià)16900元/平方米拿下的宅地，基于此，麓湖麗世縵華項(xiàng)目應(yīng)運(yùn)而生。

從項(xiàng)目規(guī)劃來(lái)看，麓湖麗世縵華作為天府新區(qū)第一個(gè)四代宅項(xiàng)目，僅規(guī)劃303套建筑面積約270 - 363平方米的產(chǎn)品，均為一層一戶設(shè)計(jì)，且戶戶配置兩部電梯，致力于為業(yè)主提供極致的居住體驗(yàn)。

項(xiàng)目周邊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局

6月24日，有記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目處于施工狀態(tài)，西側(cè)緊鄰錦江，距江最近處約50米，優(yōu)越的江景資源為項(xiàng)目增色不少；對(duì)面是已于去年底交付的遠(yuǎn)達(dá)·麓湖云邸，約百米之外便是“神盤”麓湖生態(tài)城的商業(yè)配套麓坊中心，目前已投入運(yùn)營(yíng)，能夠滿足業(yè)主日常購(gòu)物休閑需求。此外，項(xiàng)目距離麓湖生態(tài)城湖區(qū)約1公里，2公里范圍內(nèi)聚集了麒麟薈、黑蝶貝、黑珍珠等麓湖生態(tài)城高端組團(tuán)產(chǎn)品，套均總價(jià)均達(dá)千萬(wàn)元級(jí)別，共同構(gòu)建起高端居住氛圍。

事實(shí)上，在麓湖麗世縵華此次取證之前，成都新房單價(jià)最高的項(xiàng)目是由潤(rùn)達(dá)豐濱江打造的交子縵華，主力戶型單價(jià)6萬(wàn) - 10萬(wàn)元/平方米，其中一套單價(jià)最高的疊拼產(chǎn)品達(dá)16.98萬(wàn)元/平方米。而此次麓湖麗世縵華取證單價(jià)的大幅突破，再次刷新了市場(chǎng)對(duì)成都高端住宅價(jià)格天花板的認(rèn)知。

高端市場(chǎng)呈現(xiàn)升溫態(tài)勢(shì)

近年來(lái)，成都高端市場(chǎng)呈現(xiàn)出持續(xù)升溫的態(tài)勢(shì)。克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至今年5月14日，成都千萬(wàn)元以上高端產(chǎn)品合計(jì)成交約521套，相較于去年同期上漲218%，漲幅十分顯著。不僅如此，單價(jià)7萬(wàn) - 10萬(wàn)元/平方米的嘉佰道二期已于5月面向老業(yè)主開(kāi)啟內(nèi)購(gòu)，開(kāi)發(fā)商透露已有10余組業(yè)主落位；麓湖首個(gè)新規(guī)組團(tuán)天琴澄音5月亮相，最小面積260平方米；蔚藍(lán)卡地亞體系內(nèi)的TOP組團(tuán)天覽，包括約325平方米、380平方米以及一層一戶的650平方米戶型，預(yù)計(jì)6月底至7月初正式亮相。眾多高端項(xiàng)目的集中入市，預(yù)示著成都高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將愈發(fā)激烈，同時(shí)也有望推動(dòng)千萬(wàn)元級(jí)豪宅成交再創(chuàng)新高。

高端項(xiàng)目的熱銷也對(duì)熱門板塊總價(jià)門檻產(chǎn)生了帶動(dòng)作用。克而瑞監(jiān)測(cè)顯示，5月成都新房成交均價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的區(qū)域僅有三個(gè)，麓湖板塊便是其中之一。從行政區(qū)域來(lái)看，5月錦江區(qū)房?jī)r(jià)同比漲幅達(dá)到32%，成為目前成都唯一新房均價(jià)超4萬(wàn)元/平方米的區(qū)域，且已連續(xù)3個(gè)月成交均價(jià)超4萬(wàn)元/平方米，成交套均總價(jià)連續(xù)3個(gè)月超800萬(wàn)元，區(qū)域內(nèi)華發(fā)統(tǒng)建錦宸院、雍景白鷺灣、金融城交子縵華等主力項(xiàng)目均價(jià)均在4萬(wàn)元/平方米以上，交子縵華成交均價(jià)更是超6萬(wàn)元/平方米。克而瑞分析指出，核心區(qū)通過(guò)打造高端產(chǎn)品來(lái)提高房?jī)r(jià)已成為大勢(shì)所趨。

展望未來(lái)，成都還有不少高價(jià)地塊項(xiàng)目蓄勢(shì)待發(fā)。成都最貴地塊建發(fā)房產(chǎn)金三49畝項(xiàng)目，日前已對(duì)外輸出招聘視頻，預(yù)計(jì)將于三季度亮相并在今年入市；以31700元/平方米創(chuàng)下拿地時(shí)樓面價(jià)紀(jì)錄的招商蛇口大源64畝地塊，已落地其內(nèi)部產(chǎn)品系列中TOP級(jí)的“璽”系產(chǎn)品，上月末該地塊正式過(guò)規(guī)。這些項(xiàng)目入市后，是否會(huì)再次推動(dòng)成都新房?jī)r(jià)格突破，值得市場(chǎng)期待。

然而，在高端市場(chǎng)持續(xù)火熱的背后，也有一些值得思考的問(wèn)題。一方面，如此高價(jià)位的房產(chǎn)究竟是真實(shí)的市場(chǎng)需求，還是資本運(yùn)作下的產(chǎn)物？另一方面，大量高端項(xiàng)目集中入市，后續(xù)市場(chǎng)能否持續(xù)消化這些高價(jià)房源，也存在一定的不確定性。同時(shí)，高端市場(chǎng)的繁榮與普通住宅市場(chǎng)的分化愈發(fā)明顯，如何在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)多元化發(fā)展的同時(shí)，保障住房民生屬性，是相關(guān)部門需要深入考量的問(wèn)題。