成本優化主導深圳辦公樓市場需求，新質生產力與出海經濟催生新動能

2025年6月27日，深圳——2025年上半年，深圳辦公樓市場在持續調整中展現出顯著的結構性機遇。盡管宏觀環境承壓與新增供應集中入市共同推升市場平均空置率，但積極的價格策略與新興產業釋放的強勁動能，正驅動深層次結構性機遇加速顯現。

市場需求

當前經濟環境下，企業運營成本管控持續強化，尤其是外資企業在租賃決策時更趨審慎。2025年上半年，全市錄得凈吸納量約18萬平方米，約為去年同期水平的 55%。從需求結構看，總部型企業自用需求成為市場基石，貢獻上半年逾七成的凈吸納量。相較之下，市場租賃需求同比明顯收縮，整體租賃活動以成本優化為導向。1,000平方米以下的中小面積需求成為主力，成交量占比超六成，且以區內搬遷為主。

從行業維度觀察，科技互聯網行業仍是需求的關鍵來源，上半年貢獻近二成的租賃成交面積。其中，硬科技賽道（如消費電子、半導體及集成電路等）表現亮眼，錄得多宗整層及以上規模交易。這表明，在企業持續強化成本優化與效率提升的背景下，深圳完備的供應鏈生態與政策支持體系，正有效賦能企業核心技術研發和業務拓展。另一方面，華南企業加速全球化布局，帶動跨境電商及其生態圈服務商迅速崛起，成為市場新亮點。該板塊上半年累計實現租賃成交約2.5萬平方米，主要源于海外品牌營銷、跨境物流及供應鏈管理企業的升級與擴張需求。金融業亦展現較強韌性，上半年多家證券、保險、私募基金機構在深圳新設營業網點或分支機構。仲量聯行華南區與華西區商業地產部負責人李文杰表示：“深圳深厚的產業根基持續孵化增長新引擎，以人工智能、智能制造、半導體及集成電路為核心的硬科技板塊日益壯大，疊加華南企業加速布局的出海經濟浪潮，為辦公樓市場注入了強勁的結構性增長動力，為未來市場復蘇積蓄動能。”

市場供應

供應端方面，上半年市場共迎來7個甲級辦公樓項目交付，合計新增體量約64.5萬平方米，其中前海子市場占比達48%。存量市場中，前海和福田近1-2年竣工的項目，憑借極具競爭力且靈活的租賃條款有效吸引租戶入駐，局部市場空置壓力得以緩解。然而，受新增供應集中放量影響，全市甲級辦公樓平均空置率持續承壓，截至第二季度末環比上升1.3個百分點，達到26.5%。

為應對去化壓力，辦公樓業主方普遍采取更加積極的“以價換量”策略，對于辦公空置面積去化起到積極作用。今年初以來，業主招商租賃重點向現有租戶留存傾斜，通過提供優惠續租條件穩定基本盤。目前，市場普遍呈現續租與新租價差顯著收窄的趨勢，部分樓宇續約租金已接近新租水平。受此影響，2025年第一、二季度深圳甲級辦公樓市場租金環比分別下降2.7%和3.1%。

市場展望

展望后市，大數據與人工智能技術的蓬勃發展及其在各行各業應用場景的快速滲透，為市場注入了新的增長預期。仲量聯行研究部資深董事、中國區物流地產研究負責人曾麗認為：“國內各大科技巨頭積極布局相關領域，其運營與研發業務的擴張有望催生可觀的新增辦公需求。深圳作為中國科技創新高地，依托深厚的技術積淀與卓越的產業生態優勢，極具潛力吸引龍頭科技企業設立或擴大人工智能相關業務單元，進而為辦公樓市場注入新動力。”同時，深圳甲級辦公樓運營策略持續多元化創新，部分酒店品牌運營商對符合特定品質標準的辦公物業的關注度也在提升。

盡管需求端顯現積極信號，市場整體供過于求的局面短期內仍將持續。預計2025年下半年還將有近80萬平方米的新增供應入市，整體空置壓力難以快速紓解。在此背景下，深圳甲級辦公樓市場平均租金預計將繼續處于下行通道。市場參與各方需在價格動態調整中尋求新的供需平衡點，推動市場穩健發展。

注：深圳辦公樓市場指深圳甲級辦公樓市場，文中所述租金及售價均基于建筑面積。