北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我們是平谷的，目前住石景山，孩子明年升小學。目前看了石景山八角街道古城南路臨街4層的房子，總高6層，房本50.81，房子裝完兩年多，對應石景山古二小，報價200萬。首付五六十萬，房子是81年的，全南戶型，我們是打算年底左右入手，不耽誤辦理入學手續就可以。

現在陸續看著，這套房子報價和裝修在我們看的這些房子里還可以，想買的的是不用裝修放味道了，但是前幾天晚上七點多去了，開窗噪音有點大，一號線地鐵經過也能感覺到，老公對噪音比較敏感，您說現在出手還是等等年底房價還會降一點再出手？

現在經濟不好，我和老公工資也一降再降，想省點錢，我媽媽是想讓我們去東壩那邊買房，離我妹妹近一點，我老公也在東壩那邊上班，我是在石景山附近上班，早上能送孩子去幼兒園，您看我應該怎么操作或者還有其他地區房源推薦嗎？學校差不多就行，普通剛需家庭。

A：

1、臨街，晚上七點有噪音，那這套房算有硬傷的啊。之所以業主和中介約到晚上，就是為了能減少一些對噪音的感覺。如果買下，將來你們賣房的時候也得這么辦，找車流最少噪音最小的時間段讓看房，否則不好賣。

2、報價200萬，四樓50平，如果沒噪音，那這套房的租金應該是4500左右。但既然是臨街，那就問問中介能租多少錢吧？如果是在4500左右就算合適，如果偏低，比如4000吧，那說明報價應該還有砍價空間。

3、另外可以評估一下裝修的價值，比如是10萬還是20萬。然后說讓中介給評估一下，這房簡裝的話能租多少錢？算出估值后再把裝修價值加回來，看值不值？

比如中介說如果簡裝的話是能租4000，那在我看來這套房值180萬，裝修如果值20萬的話就是200萬了，只值10萬的話就190萬，砍10萬。但這沒標準，只能是大致估算。

但我這說的是沒有硬傷的房源的算法，這套房讓中介評估一下應該打折多少吧？也就是把這幾項拆開了計算，砍價時也好聊。

4、覺得這套房合適就買唄，不合適就再看。我不認為還能降多少，這租金回報率都超過同期銀行利率了，沒什么下跌的空間。但等等也無所謂，反正老房也不會領漲，等行情明確了再買也不吃虧。

5、買在哪兒我沒建議，只能看自己的通勤感受。不過如果說單從板塊對比來說，東壩排序更靠前。學校來講東壩的現在都是北中學區，雖然都是掛牌校，但畢竟是北中系統，內部選拔更方便。

西邊是古二小，在石景山算很不錯的小學。也就是兩邊都挺好的，都至少不弱。

6、基本就這情況吧，考慮好，帶硬傷的房源得真喜歡才行，畢竟是自住為主的，投資角度不占優。

僅供參考。

二

Q:

請問，二孩家庭，在天通苑太平家園有一套南北通透的三居，120平，6層沒電梯。老大27年上學，想換到陳經綸嘉銘，上班單位就在小營。太平家園的房子跌到300萬了，現在出租的話6k。

現在手里有四百多個，方案1賣掉現有的房子，只公積金貸款，買一個900萬左右的兩居或三居， 方案2，不賣房子，高貸款，買個700的兩居。哪個方案好？今年換房還是等到明年再說？

A：

1、如果真的能租6000，那房價不應該是300萬，350才差不多。如果真的是300萬，即便是頂樓沒電梯，也說明有點兒超跌了。

因為現在北京平均的租售比是650左右，低于600就算性價比高的。太平家園雖然算老小區，但因為戶型大，所以也應該是平均值。而您這套房的租售比都500了，明顯偏低，以600來說到350萬才合適。

2、哪個方案好，如果是買嘉銘東區的房子，那一般都是900萬左右的合適。因為嘉銘東西兩區在5/600萬房源的區間，學區溢價都差不多。然后總價越高溢價率越低，東區千萬左右或以上的商品房就沒什么溢價了。學校更好，居住的性價比正常，入學高峰期之后的保值風險也就沒什么了。

或者說看房時也算算租售比，兩個方案的都看。如果700萬的也能買到溢價低的那就更合適了，盡量找低溢價的，這種時期有可能。

3、我覺得還是先確定太平家園這套房的價值吧，價格偏低不太對似的。如果就是這價格，那300萬的話有點兒虧，這租金收益率都趕上東五環外小戶型的了，賣的有點兒吃虧。

今年明年其實無所謂，先有一搭無一搭的看房吧，有合適的就趕緊準備，沒合適的就慢慢兒找。這種時期能買到性價比相對高的，您自己這套不就是嗎？但是不能著急，多看幾套。

僅供參考。

借這話題聊兩句，很多人天通苑的居民都有過疑問，為什么其他的區都是“天通苑”，偏偏有個“太平家園”的異類呢？

因為這里是天通苑最早的小區，而天通苑所在地的原名是“太平莊村”，太平家園是人家的根據地，90年代中期就在蓋房了。

據說之所以這里叫太平莊，也是因為乾隆皇帝微服私訪，滿世界的打油兒飛吧。先是去了天津薊縣的盤山，玩兒美了詩興大發，寫下了千古名篇“早知有盤山，誰還下江南啊？”

然后又溜達到了天通苑，玩兒的更爽了，于是賜名“太平莊”，意思是這里風水好，能保佑大清朝江山永固，天下太平。我替乾隆寫了一首詩：買了天通苑，給個皇帝也不換，哦耶……

三

Q:

請問，孩子27年上小學，預算600萬以內？目前看了西城的陶白學區和海淀的羊坊店學區，從前幾年幼升小看，多校劃片陶白學區大概率上不了對應學校，羊坊店翠微小學和七一小學上學確定性比較強。

請問1，西城陶白和海淀羊坊店更推薦哪個學區？2，羊坊店的翠微小學和七一小學初中通路一樣，陽光招生后翠小的優勢在哪里？翠微小學附近的房子大部分房齡在90年前，七一在98年左右。3，什么時候下手比較合適？怕房價突然上漲。

A：

1、2027年入學，那學位肯定比現在寬松，跟這幾年高峰期的緊張情況兩碼事兒。前幾年不敢保證對口是肯定的，2022年全北京幼升小19萬呢，但2028年預計不超12-13萬。

也就是說，2022年入學的孩子會在2028年畢業，空出19萬的教室+師資給12-13萬孩子使用。而“就近入學”是寫入《教育法》的原則，所以到時候的學位肯定比高峰期寬松，即便是西城海淀的學位受追捧，那大概率也能對口入學。

2、如果非得推薦學區那肯定是首選八中附啊，在學區溢價同等的情況下，當然選擇學校最好的了，這是送分題。

3、初中通路一樣，翠小的優勢在哪兒？在雞娃氛圍唄。放大維度的打個比方吧，假定北京和上海的學校在各項條件上都一樣，但考試內容為“普通話”，請問北京的優勢在哪里？在說普通話的氛圍更濃唄，還能是什么？孟母三遷選的不是房子，而是學習氛圍。

七一也很好，海軍傳統濃厚，但咱這不是追求的“應試教育”嘛，所以還是看哪邊兒英語奧數等項的雞娃氛圍吧。我認為是翠小這邊虎媽更多，這其實找個朋友給拉進媽媽群看看就知道了，我看到的區別挺明顯的。

4、房齡怎么說呢？在流動性上有時候是有差距的，銀行額度緊張的時候，越老的越不好貸款，造成流動性弱。但其他方面房齡沒什么重要作用。

這就跟人的歲數似的，在某些方面很重要，但在黃昏戀的時候不如健康重要，或者說保養+養生更重要。所以如果注重保值什么的，那就注重物業和質量。如果注重居住體驗，那就注重戶型和社區環境，房齡不是太重要。

另外多說一句，建筑質量是有周期性特征的，跟施工+建成年份有關，但跟房齡的關系不大，這解釋起來挺啰嗦的就不多說了。

我建議是這種時候更注重溢價率吧，選擇相對低的更劃算，意味著居住的性價比高+保值的風險低。

5、什么時候下手合適，常規建議是如果資金準備好了就提前買，盡量選擇溢價低的就行，每套房都算算賬。沒準備好就甭著急，反正溢價比例不可能再上漲了。也可以關注成交量和救市政策，出現一個信號就關注，兩個都有就加快準備。

不可能突然上漲，除非跟430新政的731似的，也就是突發的學區房利好政策。如果沒有政策，就算有了大行情也不可能從這倆學區領漲，沒有過先例。

僅供參考。

四

Q:

章哥，想要咨詢一下。我們在北京已經有兩套房，一套在東城培新占坑，一套是西紅門曦望山兩居97平，最近樓市調整，一直再往下行，我們有必要把西紅門的房子給賣掉么？持幣等時機合適再買一套自住的大房子。

有點擔心曦望山的房子越往后放價格越低，但確實這兩年沒有買大房子的強烈需求，可能3-5年都不用買。作為一個資金池來說，我們拿現金，持幣待購，是不是一定比持有一套房子更好？

A：

1、東城的占坑兒房用完學位了嗎？如果用完了就趁著溢價還高出掉吧，明年就是入學人數的明確拐點，以后除非是出臺鼓勵政策，否則溢價比例至少是不會再提高了。

2、曦望山的兩居97平，典型的自住為主的戶型，現在是自住還是出租呢？自住很合適，出租的話估計收益率不太高。

現在價值多少錢？應該在500多萬吧？租金多少？這里的商品房坪效在6/70，這套房能租到7000嗎？如果能租到，或者能租到7500，那這套房算不錯，沒什么溢價。如果在6000左右就偏低了，說明還是有些溢價，能否保持住就看今后小區的物業維護水平了。

但越往后價格越低不至于，挺好的小區，又是改善戶型，再加上畢竟算郊區，所以有些溢價也是正常現象。或者說如果小區本身物業水平不降低，那價格沒有單獨走低的道理。

3、是否買大房子這是改善的需求，沒需求就不買唄，可以持幣代購。但是否賣掉曦望山的自己判斷了，常規建議是先賣占坑兒房，要不然租金更不劃算，而且還得承擔高溢價的風險。曦望山雖然租金也不太劃算，但沒有其他的風險。

僅供參考。

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