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百億之上:大展鴻圖!福州土拍秘密藏在市屬國企財(cái)報(bào)里

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又是一輪土拍。福州城區(qū)今年規(guī)模最大土拍落幕,賣地102.72億元,宅地幾乎被國企“包圓”,尤其是市屬國企。

什么才是閩系大本營,福州樓市的全新格局?最大的主角當(dāng)屬市屬國企和“建保國”,它們長袖善舞、一爭長短。

商品住宅用地全部底價(jià)成交,新榕、左海、建總、福厝、福州地鐵各拿一塊,“建保國”的“國”,廈門國貿(mào)補(bǔ)倉一塊。

你怎么看頻繁被提及的(市屬)國企兜底局?除了用手機(jī)看,福州商業(yè)地產(chǎn)觀察者“說商道市”得說,福州樓市,福州土拍的大秘密,通通藏在市屬國企的年度報(bào)告/融資券募集說明書/信用評級報(bào)告/公司債券年度報(bào)告里(可通過 企查查 查閱)。



本期第一季,先行領(lǐng)略福州古厝集團(tuán)有限公司(以下簡稱福州古厝集團(tuán))的“澎湃勢能”。前述摘地的新榕、福厝,即是福州古厝集團(tuán)旗下。

NO.1|福州古厝集團(tuán)的“命根子”

從文旅到地產(chǎn):“不忘”來時(shí)路 再赴新征程

福州古厝集團(tuán)絕對是值得“說商道市”另眼相看的市屬國企。

在其主營業(yè)務(wù)收入構(gòu)成中,建筑工程+房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入占比2024年、2023年度均超過了40%,而在2022年度,這一占比更是達(dá)到了驚人的72%,是福州古厝集團(tuán)最重要的收入來源。



利潤結(jié)構(gòu),更是不得了。僅房地產(chǎn)開發(fā)單項(xiàng),近三年(2022-2024年)分別占比達(dá)244.63%、173.39%、102.08%。以2022年為例,福州古厝集團(tuán)主營業(yè)務(wù)全年利潤不過2.9億元,單單房地產(chǎn)開發(fā)一項(xiàng)就貢獻(xiàn)了7.1億元。可見一斑!



▲連續(xù)三年(2022年-2024年),房地產(chǎn)開發(fā)貢獻(xiàn)了福州古厝集團(tuán)最大的利潤。單位:萬元,%

通俗點(diǎn)理解,就是這幾年福州古厝集團(tuán)所有業(yè)務(wù)板塊的合計(jì)利潤,不敵房地產(chǎn)開發(fā)一項(xiàng)。

單看這三年數(shù)據(jù),房地產(chǎn)開發(fā)簡直就是福州古厝集團(tuán)的命根子!是貼補(bǔ)集團(tuán)其它主營業(yè)務(wù)極其重要來源!(注:主營業(yè)務(wù)收入構(gòu)成,國內(nèi)貿(mào)易雖然占比最大,但利潤率極低,甚至有時(shí)為負(fù)毛利,故忽略不計(jì)。)

讓人不禁遙想當(dāng)年!

2022年1月,為推動(dòng)國有資本向重要行業(yè)和關(guān)鍵領(lǐng)域集中,做強(qiáng)做優(yōu)做大國有資本和國有企業(yè),將福州文化旅游投資集團(tuán)有限公司更名為福州古厝集團(tuán)有限公司。重大資產(chǎn)重組后,發(fā)行人將古厝文旅、會(huì)展賽事、商貿(mào)酒店、城建交通作為四大核心業(yè)務(wù)板塊。

但,“說商道市”分明看到房地產(chǎn)開發(fā)才是福州古厝集團(tuán)核心業(yè)務(wù)板塊。這咋說?!

作為福州市屬大型綜合性國有企業(yè),福州古厝集團(tuán)今時(shí)今日在地產(chǎn)板塊打造有福州新榕金字系列、福州建工福厝系列住宅產(chǎn)品等。



▲6月底的福州城區(qū)百億土拍,摘地的新榕、福厝,皆出自福州古厝集團(tuán)旗下

從文旅到地產(chǎn),“說商道市”得說,莫失莫忘來時(shí)路。

NO.2|2025急轉(zhuǎn)直下

成也房地產(chǎn),痿也房地產(chǎn)

故事按標(biāo)準(zhǔn)化續(xù)寫,總會(huì)有個(gè)但是/不過。

不過,許是2025年開局不利,福州古厝集團(tuán)一反近三年房地產(chǎn)開發(fā)的勢如虹,萎了。

2025年1-3月份,福州古厝集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)猛降,業(yè)務(wù)收入占比主營業(yè)務(wù)僅為3.28%。而在2022年,這一比例甚至高達(dá)44.14%。

不光如此,連續(xù)數(shù)年貢獻(xiàn)福州古厝集團(tuán)最大利潤的房地產(chǎn)開發(fā),今年一季度利潤也僅占比主營業(yè)務(wù)5.72%。

前后反差之大,令人咋舌。

近三年及一期,發(fā)行人房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)主要由保障性住房、商品住宅、商業(yè)地產(chǎn)以及車位銷售構(gòu)成。無論是收入構(gòu)成,還是利潤構(gòu)成,抑或是毛利率,跌得重的皆屬商品住宅(如下圖所示)。



這讓福州新榕金字系列、福州建工福厝系列等情何以堪?!還能否一戰(zhàn)?!

難怪,財(cái)報(bào)N多次提相關(guān)風(fēng)險(xiǎn),言必及房地產(chǎn)。

發(fā)行人(即指福州古厝集團(tuán))投資性房地產(chǎn)金額較大,占比較高,影響公司資產(chǎn)的變現(xiàn)能力。發(fā)行人投資性房地產(chǎn)余額較高,若該部分資產(chǎn)的公允價(jià)值出現(xiàn)較大波動(dòng),將對發(fā)行人的盈利能力和償債能力產(chǎn)生一定的影響。

發(fā)行人2024年度營業(yè)利潤為20676.14萬元,凈利潤為12478.27萬元,與上年同期相比分別減少8027.55萬元、2717.20萬元,減幅27.97%以及17.88%,主要是由于房地產(chǎn)板塊開發(fā)周期原因,房地產(chǎn)確認(rèn)收入減少且高毛利的商品房占比較低,導(dǎo)致利潤減少;投資性房地產(chǎn)公允價(jià)格因市場環(huán)境原因,增值幅度減少。



NO.3|互有滲透?

福州新區(qū)集團(tuán)下期見

讓福州商業(yè)地產(chǎn)觀察者“說商道市”感興趣的還有:根據(jù)福州古厝集團(tuán)2024年度財(cái)務(wù)報(bào)表附注,按欠款方歸集的年末余額前五名的應(yīng)收賬款情況,福州新區(qū)開發(fā)投資集團(tuán)2.64億元居TOP3,占應(yīng)收賬款合計(jì)的7.52%。其中,壞賬準(zhǔn)備149萬元。



這是互有滲透的節(jié)奏?

年度報(bào)告/融資券募集說明書/信用評級報(bào)告/公司債券年度報(bào)告里領(lǐng)略(市屬)國企“澎湃勢能”,福州古厝集團(tuán)篇暫且擱筆(其實(shí)還想寫,其實(shí)還有的寫)。

下一期,福州商業(yè)地產(chǎn)觀察者“說商道市”想追的就是與福州古厝集團(tuán)互有滲透的福州新區(qū)開發(fā)投資集團(tuán)。

你還想領(lǐng)略誰的“澎湃勢能”?各平臺評論區(qū)見!

原創(chuàng)不易,感謝贊轉(zhuǎn)評

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