文 | 黃彩華

珠江之畔的廣東省東莞市沙田鎮(zhèn)，連續(xù)八年名列“全國百強鎮(zhèn)”，現(xiàn)有住宅小區(qū)29個、安置小區(qū)5個，小區(qū)常住人口5.3萬余人，其中外來人口數(shù)量占比過半。2022年12月，東莞市第二人民法院（以下簡稱“東莞二院”）與沙田鎮(zhèn)黨委共同成立全國首個住宅小區(qū)糾紛綜合治理中心——“幸福港灣”多元解紛中心（以下簡稱“‘幸福港灣’中心”），并在沙田人民法庭掛牌。

近年來，“幸福港灣”中心堅持黨建引領(lǐng)，強化府院聯(lián)動，凝聚基層組織及社會力量形成合力，有效解決住宅小區(qū)物業(yè)糾紛、鄰里糾紛等問題，打造共建共治共享的和諧家園，取得了可喜的成效。

2025年4月28日，“幸福港灣”多元解紛中心召開物業(yè)糾紛研討會 攝影 方錦妍

黨建引領(lǐng)統(tǒng)籌合力多元解紛

“陽臺滲水三個月無人處理！”沙田鎮(zhèn)某小區(qū)業(yè)主鄺先生與物業(yè)公司多次協(xié)商未果，來到“幸福港灣”中心尋求幫助。

沙田法庭聯(lián)合鎮(zhèn)司法分局、平安法治辦、房管所迅速啟動聯(lián)合調(diào)解機制。經(jīng)現(xiàn)場調(diào)查，確認(rèn)是公共建筑部分的下水管道堵塞，導(dǎo)致滲水。

沙田法庭法官江建華現(xiàn)場釋法：“根據(jù)《中華人民共和國民法典》第二百七十三條第一款規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。”由此厘清責(zé)任，業(yè)主和物業(yè)公司達(dá)成了賠償調(diào)解協(xié)議。

這起糾紛是沙田法庭通過“幸福港灣”中心平臺，在黨建引領(lǐng)下，利用多部門聯(lián)動機制有效化解矛盾的一個縮影。

改革開放四十多年來，東莞從傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)縣發(fā)展壯大成為萬億GDP和千萬人口的“雙萬城市”。隨著城市化快速發(fā)展，法院受理的涉小區(qū)糾紛逐年增長，出現(xiàn)多元化和復(fù)雜化的趨勢。

小區(qū)矛盾糾紛化解，關(guān)系著居民生活的幸福安樂，也關(guān)系著基層社會的和諧穩(wěn)定。為此，“幸福港灣”中心成立領(lǐng)導(dǎo)小組，以黨建引領(lǐng)將法庭及鎮(zhèn)司法、公安、房管等部門的力量有機統(tǒng)籌起來，整合居委會（村委會）、調(diào)解組織、物業(yè)公司、業(yè)主委員會、社會工作者、志愿者組織的力量，對糾紛實行“一站式受理、一攬子調(diào)處、全鏈條解決”，實現(xiàn)了糾紛預(yù)防、發(fā)現(xiàn)、研判、介入的全過程閉環(huán)。

截至2025年4月，“幸福港灣”中心共收到糾紛5000余件，超過九成在前端得到化解。

示范判決促進類案批量調(diào)解

“物業(yè)公司未盡維修義務(wù)卻起訴追討物業(yè)費及滯納金，這合理嗎？”2022年年底，某小區(qū)業(yè)主劉先生接到物業(yè)公司的起訴狀后，怒氣沖沖。與他有類似遭遇的，還有50多家鄰居。

為何同一個小區(qū)會有如此多的物業(yè)欠費？承辦此案的沙田法庭法官方淑敏到小區(qū)現(xiàn)場調(diào)查，查明業(yè)主投訴的情況屬實。

“交納物業(yè)費是業(yè)主依約應(yīng)履行的義務(wù)，但物業(yè)公司確實存在過錯，沒有履行好物業(yè)服務(wù)合同。”方淑敏選擇了其中幾個案件進行公開開庭審理，判令業(yè)主須支付物業(yè)費，但駁回了物業(yè)公司關(guān)于滯納金的訴訟請求。上述判決生效后，其他業(yè)主與物業(yè)公司順利達(dá)成了和解，業(yè)主們自愿交費，物業(yè)公司也不再追究違約金。大批的同類案件得到“一攬子”解決。

“雖然辦完了案件，但接下來會不會產(chǎn)生類似糾紛？”方淑敏覺得還可以再加一把勁，力爭做到“審理一個案件、化解一片糾紛”。

隨后，沙田法庭向物業(yè)公司制發(fā)司法建議，敦促其盡快修復(fù)外墻，履行安全保障義務(wù)。物業(yè)公司迅速行動。外墻很快得到修復(fù)，雙方當(dāng)事人的“矛盾裂痕”也得以修復(fù)了。

2022年年底以來，沙田法庭就小區(qū)治理問題先后通過東莞市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會發(fā)出倡議書，向小區(qū)物業(yè)公司發(fā)出風(fēng)險提示函、制發(fā)司法建議，包括引導(dǎo)物業(yè)公司和居民優(yōu)先選擇非訴解紛方式、強化行業(yè)協(xié)會調(diào)解作用、提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等內(nèi)容，均得到了有效落實。

長效機制推動糾紛預(yù)防化解

“聽了這堂課后，處理物業(yè)糾紛心里就有底了！”某小區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)人在聽了“‘幸福港灣’法律大講堂”的專題法律講座后，不由得發(fā)出了這樣的感慨。

大講堂設(shè)在沙田法庭，不定期由法院或住建、房管等部門有關(guān)負(fù)責(zé)同志，針對小區(qū)治理問題進行授課。此外，“幸福港灣”中心還與當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)聯(lián)合開設(shè)微信公眾號“一案一說法”，精選涉小區(qū)糾紛案例開展網(wǎng)上普法活動。

提升自我解決糾紛的能力，是小區(qū)治理的重要一環(huán)。在黨建引領(lǐng)下，“幸福港灣”中心多措并舉，建立矛盾糾紛預(yù)防化解工作長效機制，努力提升小區(qū)自治共治水平。

在“幸福港灣”中心的帶動下，社區(qū)、居委會（村委會）加強對業(yè)主大會、業(yè)委會的指導(dǎo)，組織小區(qū)物業(yè)公司管理人員、業(yè)委會成員、社會工作者、志愿者等參與共治，招募小區(qū)黨員、熱心業(yè)主等建立居民調(diào)解志愿隊和人民調(diào)解委員會。

此外，“幸福港灣”中心還在3個大型小區(qū)設(shè)立流動工作站，在全鎮(zhèn)29個小區(qū)設(shè)聯(lián)絡(luò)員，與全鎮(zhèn)18個社區(qū)（村）的人民調(diào)解委員會建立對接機制；推行“法官＋調(diào)解員＋聯(lián)絡(luò)員＋N”做法，將全鎮(zhèn)小區(qū)劃分片區(qū)，沙田法庭安排法官負(fù)責(zé)分片區(qū)指導(dǎo)糾紛化解。

2024年，沙田法庭黨支部報送的《全國首創(chuàng)住宅小區(qū)糾紛綜合治理中心 打造共建共治共享的“幸福港灣”》參賽項目，榮獲“廣東省‘先鋒杯’工作創(chuàng)新大賽三等獎”。2025年5月，在廣東省高級人民法院與省委社會工作部、省司法廳、省住建廳共同召開的全省物業(yè)服務(wù)多元解紛工作聯(lián)席會議上，“幸福港灣”中心工作經(jīng)驗被作為典型代表之一予以推介。

“下一步，沙田法庭將繼續(xù)堅持以人民為中心的發(fā)展思想，將司法服務(wù)嵌入基層治理末梢，不斷提升小區(qū)矛盾糾紛預(yù)防化解水平，繪就更多更美的新‘楓’景。”東莞二院院長尹振宇表示。

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《中國審判》雜志2025年第11期

中國審判新聞半月刊·總第369期

編輯/孫敏